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Lei do Distrato traz novidades para o setor imobiliário

Artigo de Daniella M. Thomaz, advogada especialista em Direito Civil da Trevisioli Advogados Associados

Publicada no fim do ano passado, a Lei nº 13.786/18 – conhecida como “Lei do Distrato” – trouxe algumas novidades à lei de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias e à lei que trata do parcelamento do solo urbano.

Entre as mais importantes está, sem dúvida, a previsão expressa e detalhada sobre os requisitos que devem constar nos contratos de compra e venda; promessa de compra e venda; cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas e de loteamento.

No caso de unidades autônomas, passa a ser indispensável que o instrumento preveja as penalidades aplicáveis e os prazos de devolução dos valores ao adquirente, no caso de desfazimento do contrato.

Há, inclusive, expressa previsão ao direito do adquirente em exercer o direito de arrependimento no prazo de sete dias, previsto no Código de Defesa do Consumidor, referente à compra havida em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou estabelecimento comercial.

A nova lei também dispõe que o prazo de tolerância de 180 dias corridos para a entrega do imóvel, após a data estipulada contratualmente, somente será suportado pelo adquirente se prevista expressamente no contrato, de forma clara e destacada. Neste caso, o adquirente não poderá pleitear a resolução do contrato, tampouco o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Superado este prazo, previsto e destacado no contrato – sem a entrega da unidade –, o adquirente pode rescindir o contrato, ter todos os valores que pagou devolvidos com correção, além da multa estabelecida em até 60 dias.

Ainda, se superado o prazo previsto para a entrega – e não desejando o adquirente rescindir o contrato –, tem direito à indenização no valor correspondente a 1% do valor efetivamente pago para cada mês de atraso, corrigido monetariamente.

Para encerrar o resumo das novidades mais importantes advindas na nova legislação, em caso de desfazimento do negócio por descumprimento absoluto de obrigação do adquirente, este tem direito à restituição das quantias pagas, atualizadas com base no índice previsto no contrato, deduzindo-se deste valor: (i) a comissão de corretagem; (ii) a pena convencional que não pode ultrapassar 25% da quantia paga; (iii) quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; (iv) cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; (v) valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

Esta devolução deverá ocorrer em parcela única, no prazo de até 180 dias – contado da data do desfazimento do contrato.

A lei ainda prevê hipótese de isenção da cláusula penal prevista contra o adquirente, se este indicar alguém que se sub-rogue nos termos do contrato. Além disso, dispõe também sobre os procedimentos a serem adotados para o exercício de arrependimento no prazo de sete dias da compra de unidade autônoma em estandes de vendas e fora da sede do incorporador.

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