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Gestão de projetos própria ou terceirizada?

A contratação de gerenciadora externa pelo incorporador é indicada para empreendimento de grande porte. Para projetos que se repetem, a construtora pode optar por equipe própria

Redação AECweb / e-Construmarket

Gerenciamento de projetosQuando o empreendimento tem um incorporador que faz o investimento e uma construtora que vai edificar, o ideal é a contratação de gerenciadora externa (Foto: Kokliang / shutterstock.com)

Terceirizar ou não a gestão de projetos é decisão que depende de cenários específicos. Quando o empreendimento tem um incorporador que faz o investimento e uma construtora que vai edificar, o ideal é a contratação de gerenciadora externa. “É ela quem vai garantir que os projetos não se alterem durante o curso da obra”, defende a arquiteta Gisele Borges de Carvalho, sócia da Myssior – Arquitetura, Urbanismo e Gerenciamento. Mas, quando construtora e incorporadora são a mesma empresa, é comum que ela faça a gestão dos projetos, pois não há qualquer conflito de interesses.

A gerenciadora faz a interface entre o que o incorporador quer e o que a construtora precisa de informação para executar a obra. Porém, defende os interesses do seu cliente, do sponsor
Gisele Borges de Carvalho

Para tornar mais claro o conceito, a arquiteta exemplifica: “Uma construtora decide investir na construção de um empreendimento em terreno de sua propriedade. Ela projetou a obra com estrutura metálica, e, antes de iniciar, constata que o sistema está caro e muda para concreto. Essa alteração será feita sem que tenha de prestar contas a ninguém, afinal, ela é a dona do projeto, soberana em sua decisão. Porém, se há uma outra entidade envolvida, um incorporador, a construtora não poderá fazer essa alteração sem a validação prévia do cliente. Quem garante a escolha isenta é a gerenciadora, porque muitas vezes o investidor não tem conhecimento que o habilite a deliberar sobre o projeto. Ao contar com uma gerenciadora terceirizada, ele será alimentado por informações técnicas que o ajudarão na decisão”.

MODALIDADES DE GERENCIAMENTO DE PROJETOS

Há, segundo ela, três modalidades de gerenciamento de projetos: forte, moderado e fraco. Forte é o formato em que a gerenciadora contrata e paga os projetos de todas as disciplinas, além de aceitar tecnicamente os projetos. Ela tem, ainda, o poder de glosar o pagamento se o projeto apresentar problemas técnicos ou se houver atraso na entrega. Enfim, é dela o controle. “A gerenciadora faz a interface entre o que o incorporador quer e o que a construtora precisa de informação para executar a obra. Porém, defende os interesses do seu cliente, do sponsor”, observa.

É o caso da sede da empresa Localiza, em construção em Belo Horizonte (MG). “É uma empresa que aluga carros e nos contratou para gerenciar projetos. Depois de prontos, fomos ao mercado licitar a construtora e foi contratada a Racional Engenharia, uma excelente construtora. Mas no canteiro de obras continuaram atuando os três atores. A Myssior continua gerenciando os projetos com todas as alterações solicitadas pelo cliente e as que a Racional identificou como necessárias”, relata.

O desejo de inserir inovações em empreendimentos residenciais, por exemplo, leva a construtora a lançar mão de gerenciadora terceirizada
Gisele Borges de Carvalho

O gerenciamento moderado ocorre quando a construtora contrata empresa externa, mas detém o poder de fazer os pagamentos aos projetistas. Caberá à gerenciadora dar o aceite técnico aos projetos. “Essa modalidade é considerada moderada porque os projetistas tendem a vincular o andamento dos trabalhos a quem paga. O que cria para eles certa confusão hierárquica, ficando a dúvida se devem reportar-se à gerenciadora ou a quem está pagando”, comenta.

É entendido como fraco o formato em que a gestão de projetos é feita dentro da construtora, por equipe própria, que contrata, paga e valida os projetos. “Não existe isenção, podendo haver decisões orientadas por interesses como comprar o mais barato, e não o melhor projeto”, diz a arquiteta. Por outro lado, para a construtora e o cliente, é financeiramente vantajosa a opção, diante da execução de várias obras com projetos que se repetem. “O custo com a área de gestão de projetos se dilui porque ela está cuidando de vários empreendimentos simultaneamente”, observa.

Entram nesse rol as obras de agências bancárias, categoria que tem curta duração e soluções que se repetem muito; determinados perfis de edifícios residenciais; e, principalmente, as moradias do programa Minha Casa, Minha Vida, que têm projeto único para cada faixa de renda. “Mas, quando são empreendimentos maiores e mais complexos, como shopping center, hospital ou sede corporativa, haverá uma equipe totalmente dedicada àquele projeto, e o valor financeiro da terceirização da gestão não é muito diferente de tê-la na construtora”, informa Gisele Carvalho.

Ela ressalva que, diante da repetição das soluções, a equipe interna fica praticamente desobrigada de propor novas ideias e soluções, atendo-se a custo e prazo. “O desejo de inserir inovações em empreendimentos residenciais, por exemplo, leva a construtora a lançar mão de gerenciadora terceirizada. Esta não tem como vocação a repetição, portanto, vai oxigenar o projeto”, sugere. A alternativa permite, inclusive, que as equipes de gestão interna e externa se somem, num trabalho respeitoso e produtivo.

Colaboração técnica

Gisele Borges
Gisele Borges de Carvalho – Arquiteta Urbanista com pós-graduação em Gerenciamento de Projetos pelo IETEC (Instituto de Educação Tecnológica) e em Gestão de Pessoas pela Fundação Dom Cabral. Professora convidada pelo Instituto Metodista Izabela Hendrix, para Gerenciamento de Projetos. É fundadora e membro do GEMARQ (Grupo de Empresas Mineiras de Arquitetura e Urbanismo). É sócia fundadora da Myssior – Arquitetura, Urbanismo e Gerenciamento.
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