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Projetos de sistemas prediais pedem atenção

Gestores devem buscar funcionalidade e facilidade de manutenção, analisando minuciosamente possíveis interferências

Redação AECweb / e-Construmarket

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Os projetos de sistemas prediais devem ser de fácil manutenção (foto: shutterstock/Dmitry Kalinovsky)

Os projetos de sistemas prediais, como os de água e energia, estão voltados para a fase de operação dos edifícios. São dinâmicos e devem ser funcionais e de fácil manutenção, além de proporcionarem economia dos recursos naturais. “As escolhas dos sistemas construtivos e das tecnologias dos materiais devem ser feitas olhando para os usuários finais. Mas, também, para os que darão suporte aos sistemas, como as empresas concessionárias, Corpo de Bombeiros, de manutenção e de gestão predial”, diz o engenheiro Humberto Farina, diretor da IN Prediais, e professor em cursos do Poli-Integra.

As escolhas dos sistemas construtivos e das tecnologias dos materiais devem ser feitas olhando para os usuários finais. Mas, também, para os que darão suporte aos sistemas
Humberto Farina

Por serem sistemas dinâmicos, são bastante visitados ao longo da vida útil. Apresentam mais problemas se comparados aos demais, em decorrência da excessiva solicitação a que respondem no dia a dia. “Por tudo isso, a escolha das tecnologias é a primeira grande demanda do gerente de projetos, que deve atender, também, aos limites de investimento do empreendedor”, orienta Farina.

SISTEMAS PREDIAIS

Os sistemas prediais são classificados em grandes grupos e, em geral, estão inseridos em projetos técnicos de disciplinas específicas. “É importante enxergar os serviços principais dos sistemas, independentemente das disciplinas projetuais. Isso faz pensar nas várias necessidades que cada sistema precisa cumprir, desde o projeto até operação e manutenção”, ensina.

Água – O projeto abrange os sistemas de água potável, não potável, pluvial e de esgoto, e é parte dos projetos hidráulicos. “No caso do aproveitamento de água pluvial e água de reúso originária do tratamento de águas cinzas ou do esgoto sanitário, o uso é não potável. São projetos à parte, em que se utilizam critérios muito particulares dos próprios sistemas”, afirma.

Energia – Os sistemas que vão prover o edifício de energia elétrica ou outra estão contemplados no projeto de elétrica e de hidráulica (gás). Priorizam, entre as suas funcionalidades, a segurança dos usuários.

Comunicações – Abrangem sistemas de telefonia, TV, interfonia e internet (dados, voz e imagem).

Segurança – Essa é uma área bastante ampla de sistemas prediais. “Podemos falar em segurança contra descargas atmosféricas, que apesar de estar dentro do escopo da engenharia elétrica, é um sistema voltado para segurança estrutural”, diz. Seguem-se os sistemas de segurança patrimonial e contra incêndio, sendo que este último está previsto nos projetos de disciplinas de hidráulica, eletrônica – caso dos sistemas de alarme e detecção de fumaça – e mecânicos, como sistemas de exaustão de fumaça e pressurização de escadas.

“Há, ainda, os sistemas de conforto, que também são desenvolvidos por diferentes disciplinas, como o sistema de condicionamento de ar, ventilação e luminotécnica. E por fim, sistemas dedicados ao gerenciamento dos próprios sistemas prediais como os de automação”, lembra o professor.

CONCEITUAÇÃO

De acordo com Farina, os sistemas prediais nascem ocupando espaços técnicos no projeto da arquitetura. Esses espaços são muitas vezes influenciados pelas premissas das concessionárias de serviços públicos. Outras, pelas centrais dos sistemas, que exigem a definição dos volumes de reservatórios de água, as áreas de medição de energia, as entradas de gás e de água e as salas de telecomunicações, entre outros.

Especialistas na matéria analisam o projeto de arquitetura para verificar onde estariam alocados os núcleos dos sistemas prediais de cada disciplina. “É nossa função colaborar com o arquiteto na delimitação desses espaços. Muitas vezes, não são previstos pelos estudos iniciais. Na verdade, nós estamos sempre pedindo espaço”, observa.

O consultor de sistemas prediais solicita, por exemplo, espaço para os reservatórios de retenção de água de chuva, exigidos por lei; para os hidrômetros de medição individual de água; para coletores solares na cobertura; espaços livres para manutenção; para casa de bombas, para centrais de aquecimento ou de ar-condicionado.

Ele também identifica a eventual necessidade de implantação do empreendimento em cota mais elevada, para possibilitar o escoamento por gravidade do esgoto e de águas pluviais para a rede pública, evitando o uso de bombeamento. “Portanto, não é somente espaço, mas a sua melhor localização para atendimento de normas técnicas e de aspectos ligados ao custo de implantação”, destaca.

É preciso projetar um espaço técnico para cada novo serviço solicitado para o empreendimento, como tratamento e aproveitamento de água pluvial ou fonte de energia renovável, como a fotovoltaica. Esse novo núcleo de sistema exige condições específicas na arquitetura como ventilação, pé-direito e espaço livre para posicionamento correto dos equipamentos. A inserção desses dados no projeto arquitetônico deve ser feita antes mesmo do pedido de aprovação nos órgãos públicos.

O PESO DOS SISTEMAS

Para o gerente de projetos que atua na construção de empreendimentos com padrão definido, como residenciais e habitações de interesse social, o tratamento dado aos sistemas prediais se limita a regras repetitivas. “Ou seja, os sistemas têm algumas soluções prontas. Muitas vezes, sem qualquer discussão preliminar se aquela é a escolha de melhor desempenho para os usuários”, afirma o professor.

Nesses segmentos de obras, geralmente, o construtor procura soluções mais econômicas e de melhor resultado para o negócio. São tecnologias simplificadas, que oferecem velocidade de produção. Os padrões acabam reproduzidos pelo projetista.

Aspecto crítico da coordenação de projetos de sistemas prediais é a análise de interferências. No caso dos produtos imobiliários mais padronizados, os sistemas ganharam seu lugar em espaços de forro, de shafts e em outros locais pré-definidos. Eles têm encontrado mais problemas em relação ao caminho das redes de sistemas de área comum, de embasamento e sub-solos. “Como esses projetos são feitos por representações gráficas simplificadas, o gerente e a equipe muitas vezes não percebem as interferências entre os sistemas”, alerta.

PROJETOS DE GRANDE PORTE

A verificação de cada uma das disciplinas e suas interferências é crucial para a qualidade da obra, quando se trata de edifícios mais complexos. Neles, há um número maior de sistemas disputando espaço. É o caso de projeto de hospital que exige sistemas centrais de ar-condicionado e de gases hospitalares, entre outros.

“A dinâmica do projeto precisa ter mais interações para que as interferências entre sistemas sejam resolvidas. O uso do BIM (Building Information Modeling) pelos projetistas favorece essa análise. No entanto, o gerente de projetos – e não só o arquiteto – deve estar atento para que os projetos não fiquem defasados. O cronograma pode se tornar um problema se houver defasagem na produção dos projetos dos vários sistemas, ou seja, se eles não amadurecerem simultaneamente”, adverte Farina.

A dinâmica do projeto precisa ter mais interações para que as interferências entre sistemas sejam resolvidas. O uso do BIM pelos projetistas favorece essa análise
Humberto Farina

Os casos muito críticos devem ser analisados ainda nas etapas preliminares de concepção do edifício. É esse o momento de criar espaços nos entreforros ou até mesmo no ajuste do pé-direito para acomodação dos sistemas. “Porém, isto não acontece, porque é prioritário para o investidor obter o mínimo de área não comercializada, o que induz o aumento do número de pavimentos que o edifício terá e o uso de áreas comuns nos limites mínimos das legislações. Em geral, a opção de ter um andar a menos para obter mais espaço é logicamente descartada”, diz.

Segundo ele, essa situação é recorrente na construção de edifícios de grande porte, configurando-se como desafio para os projetistas de sistemas prediais. “Uma solução seria buscar outras tecnologias ou concepções que ocupem menos espaço ou, em último caso, seria necessário outro partido arquitetônico. Porém, o custo de implantação se elevará mais quanto mais tardia for a tomada de decisão”, finaliza Farina.

Colaboração técnica

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Humberto Farina – Graduado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (1996), mestre em Engenharia Civil pela mesma instituição (2001), com enfoque em Qualidade e Gestão de Projetos, pela subárea de Engenharia de Sistemas Prediais. Desde 2002 atua como professor convidado no programa de extensão e educação continuada da Escola Politécnica (USP), no FDTE e no Poli-Integra, com participação nos MBAs de Gerenciamento de Facilidades, Gestão de Projetos na Construção e Tecnologia a Produção de Edifícios. Coordenador do Grupo de Trabalho de Componentes BIM para Sistemas Prediais Hidráulicos da Comissão Especial de Estudos sobre BIM (CEE-134) da ABNT. Especialista em Sistemas Prediais, atuando nas áreas de projeto e de inovações em engenharia, entre elas na implantação do BIM – Building Information Modeling (Modelagem da Informação da Construção) na área de projetos. É proprietário IN Prediais.
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