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Regiões metropolitanas têm maior crescimento imobiliário

A construção de novos empreendimentos responde à oportunidade de terrenos com preços atraentes e à proximidade dos compradores de seus locais de trabalho

Redação AECweb / e-Construmarket

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As 17 primeiras cidades no ranking são de regiões metropolitanas ou do interior (aapsky/ Shutterstock.com)

Levantamento feito pela Rede de Obras, ferramenta de pesquisa da e-Construmarket, identifica as 65 cidades brasileiras que mais tiveram crescimento no número de novos edifícios residenciais, considerando, ao todo, 4.474 empreendimentos. Os municípios que apresentaram expansão imobiliária acima de 50% foram Nova Iguaçu (RJ) com 84%; Bento Gonçalves (RS) com 69%; Ponta Grossa (PR) com 66%; e Uberlândia (MG) com 60%. Comparando outubro de 2016 com o mesmo mês do ano anterior, o aumento foi de 25% no total de empreendimentos mapeados, ou seja, 22.059 e 17.585 empreendimentos, respectivamente.

Curiosamente, as 17 primeiras cidades colocadas no ranking de diversos Estados brasileiros são de regiões metropolitanas ou do interior. A capital paulista aparece em 18ª posição, com 32% de crescimento, porém representa o maior volume, tendo passado de 2.628 empreendimentos em outubro de 2015 para 3.460 em outubro de 2016.

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CIDADES-DORMITÓRIO

O arquiteto e urbanista Lucio Gomes Machado, professor aposentado da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), observa que o crescimento de empreendimentos imobiliários nas cidades ocorre por oportunidade de terreno com preços menores e facilidade de acesso aos locais de trabalho pelos futuros moradores. Ele menciona como bons exemplos Nova Iguaçu e Osasco, localizadas nas regiões metropolitanas do Rio de Janeiro e São Paulo, respectivamente.

A expansão imobiliária nas proximidades das capitais acaba por criar as chamadas cidades-dormitório. Um caso típico citado por Machado foi o surgimento de Franco da Rocha e Francisco Morato, na região metropolitana de São Paulo, no começo do século passado. “A origem foi o canteiro de obras do túnel construído para a implantação da ferrovia Santos-Jundiaí. Era muito barato morar lá, assim como o transporte por trem, na época subsidiado. Essas condições fizeram essas cidades incharem, em meio a uma organização urbana deficiente”, relata.

Mais de meio século depois, o rodoviarismo acentuou o fenômeno, que levou a uma deformação da capital paulista. Com exceção do cinturão de bairros privilegiados em infraestrutura urbana em torno da região central, há grandes vazios na cidade que poderiam estar acolhendo importante contingente de moradores nas proximidades de seus empregos. “Um deles é o próprio centro da cidade, onde está uma enorme quantidade de prédios abandonados, ou subutilizados ou favelizados”, comenta. Distorções como essas ou como a sucessão de loteamentos sem qualquer relação uns com os outros são resultado da falta de planejamento urbano.

A densidade demográfica em bairros mais centrais é de 250 habitantes/m², enquanto que na periferia não chega a 100
Lucio Gomes Machado

TENDÊNCIA

Públicos ou privados, os conjuntos habitacionais construídos nas franjas das cidades exigem alto investimento para levar infraestrutura aos moradores, que ainda sofrem com a distância dos centros geradores de trabalho. “A densidade demográfica em bairros mais centrais é de 250 habitantes/m², enquanto que na periferia não chega a 100”, acrescenta o especialista. A entrega, em dezembro de 2016, do primeiro edifício construído no país através de PPP (Parceria Público-Privada), com 126 apartamentos, no bairro paulistano do Bom Retiro, indica uma virada na atuação do poder público.

Esse e os demais edifícios que serão construídos no bairro da Luz são exceções também em arquitetura. “Governos municipais, estaduais e federal não investem em projeto. A CDHU, empresa pública paulista de habitação, por exemplo, utiliza o mesmo projeto há décadas, condenando a população mais pobre a viver num espaço muito ruim. A Caixa Econômica Federal, por sua vez, é quem define o que será construído no Minha Casa, Minha Vida, a partir de uma única planta publicada em seu site”, diz.

Quem planeja, hoje, é a iniciativa privada, que compra uma gleba mais afastada e constrói um novo bairro
Lucio Gomes Machado

O arquiteto avalia que, nos últimos 50 anos, o planejamento urbano foi desestruturado no país. “Quem planeja, hoje, é a iniciativa privada, que compra uma gleba mais afastada e constrói um novo bairro. A cidade já existente, com sua infraestrutura implantada, vai se desestruturando porque os moradores vão viver nesses novos espaços, distantes e mais baratos. Claro que a expansão imobiliária é desejável. Mas cabe ao poder público planejar o que se quer fora e refazer o planejamento interno”, ensina.

Mesmo os municípios do interior dos Estados precisam enfrentar o problema para não comprometer o que têm de interessante, como as estreitas ruas que podem ser usadas pelos pedestres, bicicletas e pequeno trânsito local. O que ocorre, porém, é que as prefeituras têm permitido um crescimento imobiliário que gera excesso de veículo em suas áreas centrais, sem qualquer controle. “Isso vai acabar estragando as cidades”, alerta Gomes Machado.

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Colaboração técnica

Lucio Gomes Machado – Possui graduação em Arquitetura pela Universidade Presbiteriana Mackenzie (1969); mestrado (1881) e doutorado (1992) em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de São Paulo (USP). Foi professor doutor do Departamento de História da Arquitetura e Estética do Projeto da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP. É sócio-diretor de GMAA – Gomes Machado Arquitetos Associados Ltda e Linha d´Água Difusão Cultural Ltda. No Instituto de Arquitetos do Brasil, foi membro de seu Conselho Nacional; diretor do Departamento de São Paulo, no qual atuou como vice-presidente. Foi coordenador Geral e diretor da seção brasileira do International Working Party For Documentation And Conservation of Buildings. Foi conselheiro do CONPRESP e do CONDEPHAAT. Foi curador da III e da IV Bienal Internacional de Arquitetura de São Paulo. Tem experiência nas áreas de Arquitetura e Urbanismo e de Desenho Industrial, com ênfase em História da Arquitetura e História do Design. Atua profissionalmente nas áreas de Arquitetura e Urbanismo, Desenho Industrial, Programação Visual e Construção Civil, além de Editoração e Preservação do Patrimônio Cultural e Arquitetônico.
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