Portabilidade entra em vigor e pode baixar juro do crédito imobiliário
Texto: Redação AECweb/e-Construmarket
Juros mais baixos foram destinados aos novos contratos
05 de maio de 2014 - Com a portabilidade do crédito imobiliário, que entra em vigor efetivamente nesta segunda-feira, a Caixa Econômica Federal, dona de quase 70% desse mercado, será pressionada a negociar contratos antigos, com juros mais altos, se não quiser perder os clientes. O Banco do Brasil (BB), que tem uma carteira ainda pequena, está pronto a oferecer taxas semelhantes às cobradas pelo maior concorrente do ramo. Até então, os juros mais baixos oferecidos pela Caixa foram destinados aos novos contratos, clientes que estavam comprando o imóvel pela primeira vez.
Os bancos privados também estão atentos, embora o ambiente macroeconômico, com alta na Selic (taxa de juros básica da economia) seja pouco propício a maior disputa no sistema financeiro por novos correntistas.
- A Caixa estava numa situação muito confortável. Se o Banco do Brasil tiver apetite e interesse em continuar expandindo sua carteira de crédito imobiliário, a Caixa pode ser obrigada a renegociar contratos, principalmente de clientes com quem tem alto nível de relacionamento, como produtos de capitalização, seguro e aplicações - disse o diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), Miguel de Oliveira.
Segundo o vice presidente de Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, o foco da instituição continuará sendo a concessão do crédito a quem está comprando a casa pela primeira vez. Duarte disse, no entanto, que o banco está preparado e vai analisar o comportamento num primeiro momento:
- O foco é quem ainda não tem casa. Mas vamos observar o mercado.
A expectativa do governo e do Banco Central (BC) é que comece no país um processo que vai permitir a médio e longo prazo uma redução dos taxas de juros na modalidade e um certo nivelamento entre as instituições no custo dos empréstimo para a compra da casa própria. As taxas hoje variam entre 11% e 8,3% ao ano, mais a TR e nesse tipo de financiamento de longo prazo (30 a 35 anos), qualquer ponto percentual faz diferença.
De acordo com projeções da Anefac, a redução de meio ponto percentual num contrato habitacional de 30 anos resulta para o mutuário uma economia de 10% no valor final do financiamento.
Portabilidade ainda é baixa
Quem tem contrato fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que tem taxas de juros mais altas estão entre os que mais podem ser beneficiados com a portabilidade. Vale lembrar que até setembro do ano passado, só estava enquadro no SFH - que tem taxas abaixo de 12% ao ano e permite o uso do FGTS para aquisição e para abatimento do financiamento - imóveis avaliados até R$ 500 mil. O valor no entanto, foi atualizado para R$ 750 mil nas capitais, o que aumentou o número de possíveis candidatos ao sistema.
O Banco Central espera ainda que a automatização do processo de portabilidade do crédito imobiliário ajude a deslanchar no país a migração de outras modalidades de financiamento, o que já é permitido, desde dezembro de 2006, quando foram registradas 20 operações, no valor total de R$ 294,6 mil. Em abril deste ano, foram realizadas 43,6 mil operações, no montante de R$ 390,7 milhões - um volume considerado ainda baixo.
O consultor do Departamento de Regulação do BC, Anselmo Pereira, no entanto, não acredita que o processo de portabilidade de crédito imobiliário crie um uma "explosão" de operações. Na avaliação de Pereira, a tendência é que os bancos renegociem e ofereçam melhores condições para não perder os clientes.
Banco tem cinco dias para migrar o financiamento
As novas regras da portabilidade facilitaram a vida do mutuário que não precisa mais pedir ao banco seu histórico de pagamento e levantar o valor presente da dívida para migrar a operação para outra instituição. O processo agora é automático, inclusive a liquidação do empréstimo, que é feita por TED, dispensando o uso do boleto. O banco tem cinco dias, a partir do comunicado do interesse do cliente em migrar o crédito para outro instituição, para fazer uma contraposta. Se isso ocorrer, os bancos são obrigados a se comunicarem para executar todos os passos da portabilidade.
O cliente também não precisa fazer nova escritura, apenas averbação no cartório (que custa cerca de R$ 240) para transferir a garantia (o imóvel) para o novo credor. Também não é necessário pagar Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) - que varia de 2% a 4% do valor do bem, dependendo do estado, porque o bem continuará no nome do mesmo proprietário.
No entanto, o interessado precisa estar ciente de que portabilidade implica em nova operação de crédito, em que é preciso passar na análise de risco da instituição para onde está migrando seu crédito. Outra orientação é não se ater apenas à taxa de juros, mas o custo efetivo total do novo empréstimo, que leva em conta outros gastos, como cobrança de taxa de início de relacionamento, de administração, avaliação do imóvel por engenheiros, entre outras.
Segundo o consultor do Departamento de Regulação do BC, Anselmo Pereira, o interesse do governo é que os clientes se movimentem para forçar uma concorrência no mercado:
- Será bom para o cidadão e tornará o sistema mais eficiente.
Para inibir irregularidades, foi definido que a portabilidade é restrita ao saldo devedor e ao prazo remanescente. Isso significa que os bancos não poderão oferecer um troco, um crédito de sobra para outra finalidade, a fim de atrair novos clientes. Nem podem condicionar a migração à aquisição de qualquer outro produto. As instituições terão ainda que pagar ao concorrente o custo com a originação do crédito, sem gasto adicional para o cliente.
