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A ‘norma das reformas’, ou NBR 16280 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), vigora desde abril de 2014. Com ela, o proprietário deve providenciar um Plano ou Programa de Reforma assinado por um responsável técnico com recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).

Esse laudo técnico deve ser encaminhado para análise da construtora ou incorporadora (caso ainda esteja na garantia) ou ao responsável técnico indicado pelo síndico. Dessa forma, as reformas só podem começar após a aprovação do condomínio ou do órgão competente envolvido.

“Cabe frisar que somente as obras que afetam a estrutura, as vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou do edifício estarão sujeitas à NBR 16280”, menciona Olivar Vitale, advogado especialista em direito imobiliário.

“Pintura interna em ambientes restritos, trocas de gabinetes, de tampo de banheiro, de carpete – entre outros serviços de pequena monta – em princípio estão dispensados de habilitação técnica profissional”, completa Jerônimo Fagundes, engenheiro civil com mestrado em habitações.

Trabalhos de manutenção regular não devem ser confundidos com os de reforma, sendo inclusos, nesse caso, no Programa de Manutenção.

O QUE DEVE CONSTAR NO PROGRAMA DE REFORMA
- Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma na edificação
- Descrição das características da execução das obras de reforma
- Descrição dos processos da obra que deverão seguir as exigências legais perante a municipalidade (código de obras) e perante o condomínio (convenção de condomínio)
- Prevenções de perda de desempenho e da segurança da edificação, do entorno e de seus usuários
- Registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma
- Indicação da supervisão técnica dos processos e das obras

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DICAS PARA REFORMAR

Antes de começar uma obra de reforma é importante verificar se ela enquadra-se ou não nas exigências da nova norma. “É sempre indicada a análise técnica para constatar se a obra pretendida não está realmente sujeita aos ditames da NBR 16280”, aconselha Vitale.

Caso a obra se enquadre, o Programa de Reforma deve ser desenvolvido de forma detalhada. “É importante que fique claro não somente os serviços técnicos em si, mas também quais serão as principais restrições na execução dos serviços, responsabilidades envolvidas, escopo das atividades devidamente detalhadas e a aprovação de todos os envolvidos”, conta Sergio Botassi, mestre em engenharia civil.

Segundo Fagundes, que também foi Secretário da NBR 16280, o profissional habilitado que for desenvolver o Programa de Reforma deve se ater aos seguintes aspectos:

1. Atender à legislação e às normas técnicas vigentes
2. Garantir a segurança da edificação e dos usuários durante e após a obra
3. Cumprir os horários de trabalho convencionados na edificação
4. Apresentar desenhos, projetos, memoriais descritivos e referências técnicas sempre que necessário
5. Detalhar como os serviços serão executados
6. Prever níveis máximos de pressão sonora de cada serviço
7. Identificar materiais tóxicos que serão utilizados, como produtos combustíveis e inflamáveis
8. Apresentar um cronograma da obra
9. Fornecer dados de todos os profissionais, empresas e funcionários envolvidos com a obra para autorização do responsável pela edificação — o que permite a circulação de materiais e dos prestadores de serviço envolvidos na reforma
10. Identificar quem se responsabilizará pela parte técnica, de execução e de supervisão da obra nas diversas modalidades de serviços
11. Prever, conforme legislação vigente, o descarte de resíduos
12. Definir local para armazenamento de insumos e resíduos
13. Alterar as especificações, quando preciso, para atender às normas NBR 14037 (Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações) e NBR 5674 (Manutenção de Edificações)

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PARA PROFISSIONALIZAR

Botassi diz que os serviços de reforma tratados de maneira informal proporcionam inconvenientes como extrapolação do orçamento, atrasos na conclusão, danos em elementos da construção etc. “É sobre esse aspecto que a norma mais se preocupa, pois ela define que o escopo dos serviços de reforma deve abranger um plano que contemple os principais requisitos gerenciais e técnicos para resguardar os interessados de eventuais imprevistos”, justifica.

De acordo com Fagundes, a NBR 16280 não deve ser compreendida como uma série de exigências ou novas burocracias, mas sim como uma proposta de profissionalização das reformas. “À medida que exista um planejamento prévio, o improviso dará lugar à ação planejada, onde o imprevisto será minimizado e permitirá que a previsibilidade seja vislumbrada, favorecendo o bom andamento e a finalização das obras dentro um horizonte de tempo plausível e com custos previsíveis”, aposta.

“Obras que possam colocar em risco a solidez e segurança do empreendimento só poderão ser executadas após laudo e análise prévia de um profissional habilitado. Uma vez a sociedade ciente disso, a fluidez do procedimento será consequência natural”, acrescenta Vitale.

OBRIGATORIEDADE

Embora as diretrizes da NBR 16280 não sejam obrigatórias por força da lei, legislações como Código de Defesa do Consumidor, Código Civil e Lei de Licitações mencionam que os requisitos da ABNT devem ser respeitados obrigatoriamente.

“A observância às normas é um pressuposto de qualidade mínima, como única forma de possibilitar eventual defesa em questionamentos de qualidade. Portanto, torna-se dever profissional do técnico atendê-las, pelo fato de presunção de regularidade no serviço prestado ou entregue, quando observadas as normativas vigentes”, comenta Fagundes.

“O principal risco do desrespeito às diretrizes da NBR 16280 está associado aos transtornos e danos causados à obra, que vão desde um atraso e acréscimo de custo do valor global até imbróglios jurídicos”, adverte Botassi

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Colaboraram para esta matéria

: Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto– Engenheiro Civil pela Escola de Engenharia de Lins. Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP). Mestre em Habitação na área: Tecnologia das Edificações pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT). É Secretário da NBR 16280; membro docente dos cursos de pós-graduação em perícias de Engenharia e Avaliações em convênios diversos. Professor convidado do curso Gerenciamento de Ativos Imobiliários Corporativos FDTE/ CoreNet; autor e coautor de livros e artigos técnicos sobre Engenharia Diagnóstica em Edificações e Inspeção Predial. Diretor do Departamento de Engenharia de Produção do Instituto de Engenharia; Perito Judicial militante na capital de São Paulo e sua região metropolitana. Atua, ainda, como assistente técnico junto a renomados escritórios de advocacia na região Sul e Sudeste; Diretor da J. Cabral Perícias de Engenharia e Avaliações. É ex-diretor de economia do IBAPE/SP (gestões de 2008 e 2009),

: Olivar Lorena Vitale Junior – Advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do escritório Tubino Veloso, Vitale, Bicalho e Dias Advogados, conselheiro jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e do Sinduscon-SP (Sindicato da Construção). É professor da Universidade Secovi, ESPM (Escola Superior de Propaganda e Marketing) e Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).

: Sergio Botassi dos Santos – Mestre em Engenharia Civil, professor e coordenador dos cursos “Gerenciamento de Obras, Qualidade e Desempenho da Construção” e “MBA Projeto, Execução e Controle de Estruturas e Fundações” do Instituto de Pós-Graduação e Graduação (IPOG). É Consultor da SBS Consultoria em Engenharia.

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