Quais são os documentos necessários para uma reforma?

Norma NBR 16280 determina ações para que as obras transcorram de acordo com as exigências técnicas e legais vigentes. Isso inclui a preparação do Plano de Reforma por profissional habilitado

Publicado em: 24/05/2022

Texto: Eric Cozza

casa em reforma
Plano de Reforma deve ser elaborado por engenheiros civis ou arquitetos, devidamente registrados junto aos respectivos conselhos profissionais: CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), na localidade onde a obra for realizada (Foto: Shutterstock)

A informalidade é um dos principais problemas verificados na execução de obras de reforma no Brasil. Origem de problemas técnicos, gerenciais e financeiros, pode acarretar prejuízos para os contratantes, multas, embargos e responsabilidade criminal por acidentes graves.

O desenvolvimento da NBR 16280 (Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos), em 2014, veio após a comoção nacional com o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, que arrastou para baixo mais dois imóveis, no centro do Rio de Janeiro, há pouco mais de 10 anos. Provocado por reformas irregulares, o colapso causou 22 mortes.

Para falar sobre a documentação e as responsabilidades sobre as obras de reformas, o podcast AEC Responde ouviu o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, especialista e autor de livros sobre inspeção e manutenção predial. Confira a entrevista na íntegra.

AEC Responde – Quais são as documentações necessárias para executar uma reforma em uma edificação?

Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto – Nós temos a norma brasileira, a ABNT NBR 16280, que trata de reformas em edificações. Ela teve a primeira versão em 2014, outra em 2015, e agora, recentemente, em 2020, foi feita uma errata, uma pequena alteração. Essa norma rege, efetivamente, as obras de reforma. Todas deverão atender a um plano formal de diretrizes, que deverá ser elaborado por um profissional habilitado.

O objetivo desse plano é salvaguardar todos os sistemas de segurança existentes na edificação, preservando os próprios usuários, a vizinhança e o entorno de eventuais prejuízos decorrente de uma reforma. É por isso que o plano deve ter uma descrição clara dos processos da obra e das exigências que deverão ser seguidas
Engo. Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, especialista e autor de livros sobre inspeção e manutenção predial 

AEC Responde – Quais são os profissionais habilitados?

Cabral – Só existem dois: os engenheiros registrados formalmente no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) e os arquitetos, que possuem um conselho próprio há alguns anos, o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

AEC Responde – O que é o Plano de Reforma? Quem deve prepará-lo e quais informações precisa conter?

Cabral – Como disse, o plano formal deve ser elaborado por profissionais habilitados que, no caso de reforma, são os arquitetos e engenheiros. O objetivo desse plano é salvaguardar todos os sistemas de segurança existentes na edificação, preservando os próprios usuários, a vizinhança e o entorno de eventuais prejuízos decorrente de uma reforma. É por isso que o plano deve ter uma descrição clara dos processos da obra e das exigências que deverão ser seguidas. Isso envolve tanto a questão do registro junto aos órgãos competentes quanto a regularização junto à prefeitura. No caso de pequenas reformas, sem alteração de área, você entra com um pedido mais simples, que é praticamente um comunicado. Para reforma que envolve mudança de layout e ampliação de área, aí sim, é fundamental dar entrada nos procedimentos cabíveis junto à prefeitura. É preciso definir os responsáveis pelas respectivas atribuições dentro da própria reforma. Você deve fazer um planejamento para que haja previsão de início, meio e fim da obra, com uma estimativa dos recursos materiais e um cronograma. Isso é fundamental. Deve constar também a parte técnica, com o desenvolvimento dos projetos. Tem a parte financeira e humana. Porque você tem ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, no caso de engenheiros) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica, para arquitetos) tanto de projeto quanto da obra em si, da execução. Isso é fundamental. Por vezes, o síndico se preocupa em ter a ART ou a RRT, mas não sabe o conteúdo. E você utiliza, inclusive, profissionais especializados, como é o caso da estrutura ou das instalações elétricas. Não é qualquer um que pode se arvorar a fazer determinados tipos de trabalho. Então, é importante que tenha a parte de projeto e a parte de obra propriamente dita porque, muitas vezes, o que acontece? Um profissional desenvolve um projeto simplificado e a parte da obra tem outro responsável técnico. Isso é importante estar declarado. Além da legislação vigente, deve-se respeitar a própria convenção do condomínio, pois há regramentos e horários. Em um condomínio residencial, por exemplo, só se pode trabalhar no período útil, muitas vezes reduzido, das 9h às 15h, porque depois é necessário fazer a limpeza. Se é um condomínio comercial, costuma ser à noite, no final de semana. Isso com todos os cuidados, de maneira que se garanta a segurança dos usuários e da vizinhança. Deve-se verificar, por exemplo, se a atividade vai gerar ruídos indesejáveis. Fazer uma previsão também de utilização de produtos tóxicos ou inflamáveis. Garantir a segurança do próprio funcionário com o uso de EPIs (equipamentos de proteção individual). Temos também a questão dos trabalhos em altura – acima de dois metros, já é considerado trabalho em altura. Tem que haver treinamento e responsabilidade sobre o pessoal durante a obra. Quem vai fazer a elétrica? E a hidráulica? E a marcenaria? Com esse plano formal em mãos, o próprio síndico autoriza o início da obra. Ele tem um horizonte de finalização e pode liberar também entrada de material.

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AEC Responde – Ou seja, acaba sendo um plano minucioso de toda a execução da obra, com todos os aspectos de segurança e qualidade. Mais do que uma obrigação legal, pode ser também um instrumento de gestão para o profissional utilizar na reforma, não é?

Cabral – A linha é exatamente essa. Para que você tenha, realmente, um planejamento, ou seja, que a reforma siga dentro daquilo que foi, efetivamente, programado, com início, meio e fim. Intercorrências, às vezes, acontecem. Em alguns casos, é incontrolável. Mas é possível ter uma boa margem de controle, para evitar que a situação fique ruim. Terminou a obra? O síndico declara a reforma como finalizada. Fica proibida a entrada do pessoal e de materiais. Importante ressaltar que, apesar de estarmos falando muito em condomínios – a própria norma faz isso –, as regras são válidas para obras particulares, institucionais, de toda a ordem. Então, tudo precisa ter realmente um planejamento e os registros que fazem parte do plano, incluindo toda a documentação pertinente aos projetos. Materiais, cronograma, tudo isso deve ser arquivado. Por quê? Futuramente, imagine que mudou a administração predial ou o imóvel foi vendido. As informações técnicas precisam estar registradas. Qual foi a alteração? Imagine uma intervenção grande, uma mudança na fachada, que era revestida com argamassa ou pintura e você mudou para revestimento cerâmico. Deve haver um novo plano de manutenção, um complemento de manual. A própria documentação do edifício acaba sendo alterada. É um trabalho de muita responsabilidade. Daí a importância de você ter o registro e o arquivo. Para que o sucessor também seja, formalmente, comunicado de todas as alterações e intervenções realizadas, seja nas unidades autônomas ou nas áreas comuns.

Vamos dizer, por exemplo, que houve uma determinada alteração numa janela e, de repente, ela caiu e causou um acidente. Se o síndico não teve o cuidado de ter aquele plano de reforma com a previsão da troca de janela, quem é o responsável? Ele próprio
Engo. Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, especialista e autor de livros sobre inspeção e manutenção predial

AEC Responde – Quais são as sanções previstas em lei no caso de descumprimento dessas determinações que o senhor mencionou?

Cabral – Do ponto vista da prefeitura, por exemplo: se você executou uma reforma com ampliação de área e não fez um comunicado expresso, está caracterizada uma irregularidade. Se houver algum tipo de denúncia ou fiscalização, o condomínio pode ser penalizado. Outra coisa importante: uma irregularidade é passível de ser regularizada. Mas e se for uma ilegalidade? Um aumento de área que não é permitido em função da legislação. Aí fica aí sujeito até a demolição. Há também a questão do seguro. No caso de qualquer alteração, você precisa informar à seguradora para que, em caso de sinistro, haja respaldo, cobertura efetiva. E há também a responsabilidade sob o ponto de vista do condomínio. Vamos dizer, por exemplo, que houve uma determinada alteração numa janela e, de repente, ela caiu e causou um acidente. Se o síndico não teve o cuidado de ter aquele plano de reforma com a previsão da troca de janela, quem é o responsável? Ele próprio.

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Colaboração técnica

Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto – Engenheiro civil com pós-graduação em Perícias e Avaliações de Engenharia e mestrado profissional em Tecnologia em Construção de Edifícios no IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo). Sócio-diretor da J. Cabral Perícias de Engenharia e Avaliações, é perito judicial militante na capital e comarcas de São Paulo. Autor e coautor de livros e artigos técnicos sobre perícias, inspeção e manutenção predial, engenharia diagnóstica e Norma de Desempenho em edificações.