Desde o advento da ABNT NBR 15.575, em 2013, o setor da construção civil viu-se diante das recomendações de garantia dos cinco sistemas alvo da norma, mas sem referir-se aos elementos que os constituem.

A engenheira Fabiana Albano, diretora de Relações Institucionais do Crea-SP, lembra que cada um dos sistemas alvo da norma – estruturais, pisos, vedações verticais, coberturas e hidrossanitários – incorpora diversos itens, que merecem atenção individualizada de manutenção.

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“É o caso, por exemplo, do sistema de piso que, no anexo D na norma de Desempenho, tinha prazo estipulado de garantia, mas nada dizia sobre o rejunte especificamente. Se o rejunte não tivesse a correta manutenção, não durava o suficiente para atender o prazo determinado, prejudicando a avaliação do sistema”, explica. A solução veio com a elaboração da ABNT NBR 17.170 – Garantias das Edificações, que entrou em vigor em julho de 2023.

O documento prevê prazos de garantia para todos os elementos, de acordo com a probabilidade de o material apresentar problemas. “Informação importante é que não se trata de vida útil, mas de prazo de maior probabilidade de defeitos de fabricação ou de problemas de execução”, diz.

Um exemplo é o silicone das esquadrias, que pede manutenção anual. Nos últimos anos, a questão foi motivo de grande polêmica na identificação da responsabilidade, se do construtor ou do usuário com manutenção.

(Foto: toa555/Adobe Stock)

O lançamento da norma de Garantias impactou diversas normas. “Esse arcabouço normativo deu segurança para o usuário e o construtor. Tornou a relação mais transparente quanto à responsabilidade de cada um”, avalia.

Ela se refere ao cancelamento do Anexo D da NBR 15.575; à revisão da norma da NBR 5.674 – Manutenção de Edificações em 2024; da NBR 16.280 referente a Reformas em condomínios; e da NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações.

Manutenções x responsabilidades

De acordo com Fabiana Albano, a criação da norma de Garantias foi uma exigência do mercado. “Porque eram recorrentes os processos judiciais em que o proprietário do imóvel não tinha feito as manutenções desses elementos dos sistemas. Porém, os requisitos e prazos não constavam da norma de Manutenção, nem do Manual. E o usuário obrigava a construtora a assumir a garantia desses produtos”, informa.

A norma de Garantias veio para apaziguar esses conflitos, pois a construtora não podia garantir o sistema se as manutenções dos seus componentes não estivessem em dia. Ou seja, muitas vezes a garantia do sistema é de três anos, mas alguns itens precisam de manutenção anual.

A engenheira reforça que o prazo de garantia é diferente de vida útil do material. A vida útil é estabelecida, no projeto, de prazo de durabilidade do sistema, desde que cada elemento passe por manutenções mínimas. “Já o prazo de garantia diz respeito aos defeitos de fabricação ou de execução que, no período indicado, tem mais de 90% de chance de aparecer”.

Um exemplo: o sistema de fachada (vedações), de acordo com a norma, tem cinco anos de garantia. Porém, a garantia para pintura é de um ano, prazo em que são maiores as probabilidades de surgirem defeitos. E, no caso da estanqueidade/juntas de dilatação de fachadas, são três anos. A partir desses prazos, é exigida a avaliação técnica para a manutenção mínima pelo usuário, o que pode implicar reparos ou até a recomposição total desses elementos.

(Foto: iaremenko/Adobe Stock)

“A garantia para o rejuntamento das pastilhas ou placas cerâmicas de fachada é de um ano. Nesse período, é preciso que o condomínio contrate uma análise técnica para saber se há partes comprometidas do rejunte. Pode ser identificado um problema pequeno, mas que depois de cinco anos, sem manutenção, vai prejudicar todo o pano de fachada”, comenta.

Perdido o prazo de garantia, para avaliar as causas da patologia – descolamento e até queda da cerâmica –, são necessários ensaios de arrancamento, que vão identificar se o problema é de aderência ao substrato, da camada de argamassa colante, rejunte ou impermeabilização.

“A conclusão remeterá à norma técnica do produto que causou o problema, e não mais à norma de Garantias. Até porque se o sistema – de vedação no caso do exemplo – tem cinco ou dez anos, é pouco provável que seja um defeito de fabricação ou de execução”, ressalta Albano, que complementa: “Não que se elimine a responsabilidade da construtora, mesmo após o prazo de garantia. Os ensaios são essenciais para apontar se a perda de desempenho é resultante de alguma imperícia, imprudência ou negligência, seja do construtor ou do usuário”.

Garantias de serviços

A norma de Garantias vai além dos produtos, alcançando também a execução de imóveis novos e antigos. A engenheira explica que os prestadores de serviços são obrigados a entregar ao proprietário documento com a garantia dos serviços realizados.

“É um direito do comprador de um apartamento novo que contrata, por exemplo, a execução de revestimento de piso e substituição dos azulejos entregues pela construtora. E, também, do proprietário de imóvel antigo que fará uma reforma na unidade ou do condomínio que vai atualizar algum sistema, como o hidrossanitário. Nos dois casos, devem contar com projeto de arquiteto ou engenheiro e as devidas ARTs. O prestador de serviços, além de fornecer a garantia, deve entregar ao usuário o Manual de Uso, Manutenção e Operação do sistema instalado por ele”, expõe.

Colaboração técnica

Fabiana Albano – Engenheira civil pelo Instituto Mauá de Tecnologia, pós-graduada em Avaliações e Perícias de Engenharia pela FAAP/Ibape e em Propriedade Intelectual e Direito da Inovação pela FGV, além de mestranda em Habitação pelo IPT. É diretora de Relações Institucionais do Crea-SP, diretora técnica do Ibape-SP e diretora institucional do Ibape Nacional. É proprietária da Avalise Engenharia, Avaliações e Perícias e atua como perita judicial de Engenharia e assistente técnica.

ABNT NBR 17.170 | Norma de Garantias deu segurança ao usuário e ao construtor