AECweb – O ano de 2023 foi bom para a Tarjab?

Carlos Borges – Tivemos um bom ano em volume de vendas, mas com uma margem abaixo da desejada em função das condições de mercado e concorrência. Observamos que o preço de venda não acompanhou a evolução dos custos de obra registrados nos últimos três anos e que, agora, estão estabilizados. Por exemplo, a inflação da construção civil está praticamente empatada com a do país.

AECweb – Além do segmento residencial, a empresa também investe em corporativos?

Borges – A Tarjab completou 40 anos em novembro passado. Nesse período, 90% de nossa produção foi de empreendimentos residenciais, inclusive como ocorre agora. No passado, já fizemos prédios comerciais, de uso misto, flat e hotel.

AECweb – Dos compactos aos edifícios de médio alto padrão, em qual segmento a rentabilidade é melhor?

Borges – É difícil responder, pois a Tarjab trabalha no segmento de médio e médio alto padrão. Ou seja, não fazemos habitação popular nem de altíssimo padrão. Nossos empreendimentos vão de 30 a 180 m². Tanto em velocidade de vendas como em margem, há variações de acordo com cada produto, região, micromercado e concorrência do entorno. Cada empreendimento é uma história única. De maneira geral, a velocidade de vendas foi semelhante em todas as tipologias e a questão da margem é, também, comum a todos.

AECweb – Há um limite mínimo de área aceitável por unidade?

Borges – Temos uma filosofia de não trabalhar com apartamentos muito pequenos, por isso nossos projetos de compactos têm entre 30 e 35 m². Neles é possível uma pessoa sozinha ou casal morar com conforto. Entendemos que aqueles que têm em torno de 15 m² ficam condenados a estadias curtas. Já no caso dos nossos, o investidor tem a possibilidade de fazer a locação de curta e, também, de longa duração. Além disso, a maior parcela do estoque de compactos no mercado é de unidade entre 22 e 25 m². A Tarjab tem tido sucesso com essa proposta no segmento.

AECweb – Qual a sua expectativa em relação ao mercado comprador de imóveis para 2024?

Borges – A expectativa é positiva de um mercado imobiliário ainda melhor, principalmente no primeiro semestre. A conjuntura econômica do país induz a essa visão, afinal, o crescimento do PIB, em 2023, foi maior do que o previsto. Está no cenário a continuidade da queda dos juros: os bancos previam que no final de 2024 a taxa Selic estaria em 9,5 ou 10,0% e, agora, já projetam 9,0%. O que é muito bom, porque cada ponto de queda se reflete na possibilidade de financiamento para um número cada vez maior de pessoas. Soma-se, ainda, o ambiente de maior segurança que veio junto com a redução do desemprego. A Reforma Tributária aprovada, longe de ser uma boa reforma, poderia ser muito pior. Temos, portanto, um ambiente macroeconômico melhor, o que é importante para o setor da construção civil.

AECweb – A redução do estoque de imóveis em São Paulo também conta para um bom ano?

Borges – Exatamente, porque as vendas do ano passado foram semelhantes com as de 2022, mas os lançamentos caíram, o que causou uma diminuição nos estoques. O que é positivo para o setor e a perspectiva de que teremos um bom ano. Encaro até como uma janela de oportunidades. Por outro lado, há aspectos que trazem alguma incerteza para o segundo semestre, como as eleições municipais e a leitura do déficit das contas públicas – sabemos que não será zero.

AECweb – Quais ações abrangem o reposicionamento de marca que a Tarjab fez em 2023?

Borges – Com 40 anos de atuação estava na hora de imprimir um frescor na marca da empresa, pois é natural que as cores e o logotipo envelheçam. Mudamos esses elementos e comunicação, realçando nosso propósito que é ‘Cuidamos do seu lugar de viver’, vinculado aos valores nos quais acreditamos.

AECweb – Qual o conceito da Casa Tarjab?

Borges – É um espaço institucional e de vendas, no bairro de Mirandópolis, privilegiando a região da zona sul da capital paulista, onde atuamos. Concentramos no mesmo local vários apartamentos decorados dos produtos que estão sendo comercializados. Hoje estamos com três decorados e logo inauguramos mais um. Nesse local, proporcionamos uma experiência melhor para o cliente e conseguimos atender melhor, com recepcionista, cafeteria e equipe de vendas.

AECweb – Ao centralizar as vendas, a empresa abre um leque maior de oportunidades aos interessados?

Borges – Sim. Inclusive é comum que compradores atraídos por determinado empreendimento redirecionem suas escolhas diante das opções de produtos que encontram ali. Pode acontecer de a pessoa gostar mais da planta ou da localização de outro edifício, inclusive levamos o interessado aos locais das obras. Ou, ainda, decidir-se por aquele que cabe melhor no bolso. Por parte da Tarjab, há uma economia na operação centralizada, na logística e na segurança dos corretores. Enfim, só vemos vantagens para os clientes e para nós.

AECweb – Nessas quatro décadas, quais foram os piores momentos?

Borges – Entendo que todos vivemos, ao longo do tempo, momentos mais desafiadores, mas que trazem aprendizados e permitem a reinvenção. O atual cenário de mercado é um dos mais desafiadores que vivi até agora. Porque todas as variáveis que compõem a viabilidade do negócio imobiliário estão muito pressionadas: custo de obra, terrenos caros, taxa de juros escandalosa se comparada às de outros países. Ou seja, estruturalmente este é um dos momentos mais difíceis. É nessas horas que somos instados a criar um novo ciclo, nos reinventamos e inovarmos.

AECweb – E os melhores momentos?

Borges – Já tivemos tantos bons períodos que é até difícil de elencar. Tive situações com menor número de obras, porém com margem muito maior. Em outras, eram muitas obras, mas trabalhava a preço de custo com margem pequena. Tem uma história aí, com 120 prédios construídos e, claro, marcada por bons e maus momentos. Só o fato de a empresa ter chegado aos 40 anos é uma grande vitória, pois são poucas as que conseguem ter esse tempo de vida no mercado.

AECweb – Os projetos realizados e futuros já embarcam sistemas industrializados?

Borges – Trabalhamos com a tecnologia convencional racionalizada e em parte industrializada. Mas já incorporamos em nossas obras as paredes internas em drywall; os sistemas PEX e kits hidráulicos. Estamos estudando as paredes de vedação e os banheiros prontos. Ainda não adotamos a construção totalmente industrializada porque seu custo é maior. Por exemplo, eu tenho obras que, para usufruir a tecnologia, é preciso ter uma grande vantagem na antecipação do prazo da obra. Mas isso é difícil, pois preciso de um tempo para vender e tempo para que os compradores paguem uma poupança durante o período de construção. Já em outros segmentos, como supermercados, shopping, arenas e galpões, há uma associação econômica do negócio maior com o contexto da construção, resultando em obras muito rápidas. Mesmo se pagar mais caro, vale a pena.

AECweb – Ou seja, a industrialização está caminhando.

Borges – Sim, e o principal motivo é a falta de mão de obra qualificada. As figuras do pedreiro, do carpinteiro, estão acabando. Os filhos dos antigos profissionais de obras não querem trabalhar na construção civil. Por exemplo, tenho na empresa há alguns anos um engenheiro que é filho de um mestre de obras nosso, e é um excelente profissional. Na Tarjab, temos mais de 100 carpinteiros, o que nos permite fazer uma estrutura de concreto armado reticulada, com qualidade e segurança. E num custo menor do que a estrutura híbrida de aço e concreto. Fiz um hotel no centro de São Paulo onde pretendia usar estrutura metálica, mas não consegui, não fechava a conta.

AECweb – A cadeia produtiva da construção abraçou a NBR 15575? Lembrando que você coordenou a versão 2008.

Borges – Observo que, cada vez mais, o setor está adotando a norma. É preciso considerar que boa parte da construção civil brasileira é informal, e quem está na informalidade não se ocupa das normas. O setor formal, por sua vez, vive uma grande evolução. Vários segmentos da indústria de materiais se organizaram para melhorar a qualidade do que produz, com requisitos de desempenho que permitem o atendimento da NBR 15575 das edificações. Foi, portanto, um divisor de águas positivo para o mercado. A norma pegou? Sim, porém temos um longo caminho pela frente, que é cultural, envolve a formação dos arquitetos e demais profissionais.

AECweb – As normas técnicas do setor têm sido atualizadas com a necessária frequência?

Borges – Faço parte do conselho gestor do Comitê Brasileiro da Construção Civil da ABNT e posso dizer que as normas técnicas estão sendo parcialmente atualizadas. Ainda existem muitas normas desatualizadas, mas em comparação com seis anos atras, a situação é muito melhor. Como esse processo depende de recursos das entidades setoriais, ainda estamos longe do ideal.

AECweb – Quais os principais entraves para que o setor alcance a máxima qualidade das obras?

Borges – São vários os fatores. Como o setor é muito pulverizado, há grande dificuldade de articulação e de alcançar uma autorregulametação. O setor reage mais a ambiente regulatório do que propriamente a uma visão interna de quem quer melhorar. É claro que há oásis, inúmeras empresas que têm esse propósito e trabalham com muita qualidade. O que manda mesmo é o que é obrigatório por lei e fiscalizado. É o caso da própria norma técnica de desempenho, que não é lei, mas tem força de lei. Outro aspecto são as questões de mercado e estruturais. Por exemplo, se não tem mão de obra para produzir a estrutura convencional, se há dificuldade logística enorme para receber concreto, areia, blocos, o setor está sendo empurrado por questões externas a ele para caminhar para a industrialização. Porque esse é um setor retrógrado, não tem uma filosofia de inovação como outros.

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Colaboração técnica

Carlos Borges – Graduado em Engenharia Civil pela Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP, com MBA em Marketing pela Escola Superior de Propaganda e Marketing – ESPM, especialização em Administração pela Fundação Getúlio Vargas – FGV e mestre em Gestão e Tecnologia pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo – USP. Foi diretor Técnico da Tarjab Incorporadora de 1983 a 2014 e, atualmente, é seu diretor-presidente. Ocupa a vice-presidência de Tecnologia e Qualifade do Secovi-SP.

Aos 40 anos, Tarjab vê no desafio uma oportunidade