MBigucci vive momento tão bom quanto no boom de 2008/2010

AECweb – Como está se comportando o mercado imobiliário neste primeiro ano pós-pandemia?

Milton Bigucci Junior – Houve um salto gigantesco do mercado durante a pandemia, o que ninguém esperava. Em seguida, esse desempenho se estabilizou. Até agora, o volume de vendas acompanha o de lançamentos de novos empreendimentos, tendo inclusive apresentado números ainda melhores no primeiro trimestre de 2023 frente a igual período do ano passado. Ocorreu uma pequena queda no primeiro semestre, mas nada significativo se observarmos a linha do tempo.

AECweb – Este é um bom momento para a MBigucci?

Milton – Sim, ótimo, tão bom quanto no período da forte expansão do mercado entre 2008 e 2010, quando chegamos a ter 25 prédios em construção. Para se ter uma ideia, na última semana, promovemos um feirão de imóveis prontos que foi um grande sucesso. As vendas ultrapassaram em mais de 25% a meta prevista. Portanto, é um momento estável, muito melhor do que nos anos anteriores à pandemia.

Na última semana, promovemos um feirão de imóveis prontos que foi um grande sucesso. As vendas ultrapassaram em mais de 25% a meta prevista. Portanto, é um momento estável, muito melhor do que nos anos anteriores à pandemia

Milton Bigucci Junior

AECweb – Diante do grande número de prédios em construção, em São Paulo, é recorrente a dúvida se há demanda para tanto. Há?

Milton – Tem um lema que diz ‘o mercado regula o mercado’. As construtoras fazem pesquisas para lançar e esses lançamentos só estão acontecendo porque tem demanda. Se existe uma boa velocidade de vendas sobre ofertas, é porque as coisas estão acontecendo.

AECweb – O que vai acontecer com os miolos de bairro quando todos esses empreendimentos estiverem ocupados?

Milton – O Planto Diretor de 2014 da cidade de São Paulo, que acaba de ser revisado, levou à expansão de imóveis nos eixos de transporte público. Portanto, a mobilidade contará com esses meios. Poderá ocorrer o aumento do trânsito nesses locais, o que já é um problema na cidade. Mas a infraestrutura urbana de energia, água e esgoto é prevista pelas concessionárias antes mesmo da aprovação do projeto pelas prefeituras.

AECweb – Quem está comprando mais, o consumidor ou o investidor?

Milton – Nossa experiência mostra que unidades compactas do tipo estúdio são adquiridas majoritariamente por investidores que visam sua locação. Mesmo com os juros altos, a renda de aluguel pode ser um pouco menor do que a de investimentos como CDB. Mas o capital no mercado financeiro vai continuar valendo amanhã o mesmo que hoje, enquanto o imóvel valoriza constantemente. Além disso, o leque de compradores para compactos de cerca de R$ 300 mil é muito maior do que de apartamentos de R$ 1 milhão. Soma-se ainda o fato de serem mais facilmente locáveis para o usuário ou temporada, via Airbnb, por exemplo.

AECweb – Por que os estúdios são acompanhados do marketing de imóvel de luxo?

Milton – O estúdio é categoria luxo ou, pelo menos, médio alto padrão. Várias características valorizam esse tipo de produto imobiliário e o diferenciam das kitnets. Destaco a localização em bairros que dispõem de ampla rede de modais de transporte, como o bairro do Ipiranga onde tem três estações de metrô, e a área comum com lounge, coworking, delivery, piscina, entre outros espaços e serviços.

AECweb – Ainda há espaço para a construção de mais compactos?

Milton – Esse é um segmento bastante presente na capital paulista, porém menos comum nas cidades próximas. Em algum momento poderá haver uma saturação, mas ainda não chegamos perto. É bom lembrar que o mercado imobiliário é cíclico. Por exemplo, observamos poucos lançamentos de alto de padrão, mas muita coisa em dois dormitórios e estúdios. Neste ano, o mercado começa a se voltar para o alto padrão – nós, inclusive, vamos lançar agora um empreendimento nesse segmento, em São Bernardo.

AECweb – A taxa de juros estabelecida pelo Banco Central é aceitável?

Milton – Esse patamar de juros não está prejudicando as vendas, mas fica uma ressalva: se baixar, o mercado vai melhorar mais.

AECweb – Explique a estratégia da diversificação, visto que no portfólio da empresa estão empreendimentos que vão de 20 a 414 m².

Milton – A MBigucci é mais que uma construtora, é uma empresa de negócios. A definição vem da ampla gama de segmentos nos quais atuamos, desde a linha econômica Easy que engloba imóveis do Minha Casa, Minha Vida, passando pelo médio e médio alto até o alto padrão. Preferimos não focar em nichos, mas diversificar sempre, sendo que nosso carro-chefe é o médio padrão. Incorporamos e construímos, ainda, galpões logísticos.

AECweb – A empresa está animada com a retomada do MCMV pelo novo governo federal?

Milton – Sim, estamos animados o suficiente para lançar, agora, três novos empreendimentos dentro do Minha Casa, Minha Vida. Era esperada a retomada do programa, afinal é uma marca do governo Lula. Nos últimos anos, houve um recuo do programa, mas nós nunca deixamos de produzir, porém em menor volume.

AECweb – A MBigucci tem refletido sobre a arquitetura dos empreendimentos do programa, muito criticada pela maioria dos arquitetos e urbanistas?

Milton – O que regula a produção de conjuntos populares é o preço estabelecido pelo MCMV. Portanto, não há muito o que criar na arquitetura das unidades e das torres. Os clientes também procuram seus apartamentos pelo preço. Já a qualidade da construção é similar à que adotamos para qualquer outro padrão de imóvel. Por outro lado, procuramos sempre oferecer áreas comuns mais elaboradas, incluindo quadras e, muitas vezes, piscina.

AECweb – A empresa incorpora com recursos próprios?

Milton – Já incorporamos com financiamento bancário, mas atualmente investimos nossos próprios recursos. Isso sempre depende da performance do mercado, da situação do momento. Já a maioria, mais de 90% dos compradores, utiliza financiamento bancário.

AECweb – A MBigucci também atua na locação de unidades. São ativos próprios?

Milton – A locação de ativos próprios é uma área que cresceu e muito na empresa, nos últimos anos. Para além das unidades residenciais, o forte é a locação de nossos centros logísticos – temos três nas cidades de São Bernardo do Campo, Diadema e Santo André – e galpões.

AECweb – Quais as suas expectativas para o próximo ano?

Milton – A redução da Taxa Selic é fundamental para o crescimento do setor acima dos atuais índices de estabilidade. A queda já se iniciou e, a continuar esse movimento, estimamos chegar a patamares que vão alavancar ainda mais as vendas de imóveis. A taxa ideal seria algo entre 5% e 7% ao ano. Quero ressaltar que é inaceitável a prática no país de 12,75% – a segunda maior do mundo –, assim como não defendemos a queda que bateu nos 2% entre 2020 e 2021, totalmente irreais e insustentáveis. Neste final de ano, o mercado deve se manter como está. Nós faremos ainda dois lançamentos, um no Tatuapé e outro em São Bernardo, que se somarão às 15 obras em andamento.

A redução da Taxa Selic é fundamental para o crescimento do setor acima dos atuais índices de estabilidade

Milton Bigucci Junior