Fachadas podem ser reformadas e não retrofitadas

Intervenções apenas na fachada ou profunda em todas as instalações do edifício recebem denominações que vão do retrofit à reforma, passando por modernização, revitalização ou restauro. “Na prática, simplificando os conceitos, podemos dizer que, na reforma, a preservação das características originais do edifício seria facultativa. Na restauração, o objetivo principal seria o de recompor o padrão original da construção, seguindo critérios e técnicas específicas”, afirma o arquiteto Fábio Vital, titular da Fator Vital – Projetos, Consultoria e Construções.

Já o retrofit envolve intervenções de grande porte nas instalações do edifício, condição aliada à aplicação de tecnologias com vistas ao desempenho e eficiência energética, e à revisão dos espaços de utilização. “O projeto inclui a utilização de revestimentos de maior durabilidade e modernização das fachadas, mantendo as características principais do edifício”, acrescenta. O mercado imobiliário, por sua vez, entende o retrofit como agregador de valor ao edifício, especialmente àqueles localizados em bairros nobres.

Desempenho e durabilidade

Por mais amplas que sejam as alterações, não cabe falar em retrofit de fachada, mas em reforma ou modernização

Fábio Vital

Em reforma ou retrofit, a modernização das instalações e a utilização de padrões de segurança e conforto devem ser sempre consideradas, inclusive quando feitas na fachada. “Por mais amplas que sejam as alterações, não cabe falar em retrofit de fachada, mas em reforma ou modernização. Exceto quando se trata de edifício histórico, datado ou autoral relevante, em que a fachada exige ações de restauro. Em qualquer um desses casos, as intervenções devem seguir critérios de alto desempenho e durabilidade, através do uso de materiais e sistemas atuais”, diz Vital.

Neste momento, o arquiteto conduz os projetos de recuperação, restauração e modernização de quatro edifícios no centro da capital paulista. Caso exemplar é o dos prédios localizados na rua Floriano Peixoto, datados das décadas de 1950 e 1960, com 7 e 13 pavimentos cada um, sofrendo impactos da falta de manutenção e invasões. “Eles serão unificados, visando ampliar suas fachadas, compostas hoje por frentes estreitas (8,0 m e 5,5 m), e também os serviços, para oferecer um baixo condomínio ao futuro locatário”, explica Vital. Para reduzir o consumo energético, foram propostas novas aberturas naturais e a utilização de iluminação Led e revestimentos de alto desempenho e baixa manutenção.

“As fachadas são um grande desafio desse projeto, considerando que as lajes não são coincidentes, receberão tratamento unificado com elementos horizontais metálicos ancorados em suas estruturas. Além de novas esquadrias e vidros, a fim de harmonizar o resultado dessa fusão e produzir um efeito agradável no seu entorno”, explica.

Nos edifícios históricos – o primeiro na rua Venceslau Brás, datado de 1910, e o outro na rua Roberto Simonsen, construído em 1897 –, as fachadas estão sendo restauradas com todo cuidado e critério técnico, bem como elementos internos de relevância.

Critérios para atualização das fachadas

As intervenções em fachada não obedecem a regras e padrões pré-fixados, sendo determinadas após criteriosa avaliação que mescla, além dos custos envolvidos e demandas de mercado, os seguintes quesitos:

• Compreensão do objeto estudado – o nível da intervenção deve identificar a autoria do projeto, relevância arquitetônica, concepção estrutural, estabilidade, idade, possibilidades de incrementos de segurança e instalações. Muitas vezes, esses dados são objeto de análise simplista, chegando a decisões meramente cosméticas e a equívocos conceituais, frustrando o resultado.
• Nível de intervenção – após a análise anterior, é preciso buscar a solução mais apropriada. De um lado, pode consistir em ajustes e substituição de materiais de melhor desempenho e durabilidade e, de outro, alterar significativamente o objeto. Em qualquer situação, deve-se ter como meta a longevidade e dignidade estética da fachada, sem se prender a modismos ou tendências.
• Viabilidade técnica e financeira – não adianta todo esforço anterior, se o investimento não atingir os resultados esperados dentro de custos e prazos compatíveis.
• Riscos adversos – além dos riscos inerentes a uma obra tradicional, é fundamental considerar outros quando se trata de edifícios preexistentes, uma vez que boa parte da estrutura se encontra oculta no solo ou embutida em paredes e elementos de concreto armado, como as armaduras. Esses riscos devem ser considerados e qualificados, de acordo com a escala de cada intervenção, para que as surpresas não transformem a obra em pesadelo.
• Projeto e execução – uma obra de restauro, reforma, retrofit, revitalização, entre outras, é muito diferente de uma obra que se começa do zero, fazendo tudo novo. Portanto, projetar e executar esse tipo de obra requer cuidados e atenção muito especiais.

Modernização das fachadas de edifícios residenciais

Nas grandes cidades brasileiras, as intervenções de retrofit são mais percebidas em edifícios comerciais, pela relação direta entre cliente e serviço, e o papel que desempenham a imagem e o conforto do edifício nesse contexto. “Nos edifícios residenciais, especialmente nos bairros valorizados, dotados de infraestrutura e equipamentos urbanos de qualidade, percebe-se uma crescente demanda, criando uma nova modalidade para os profissionais das áreas de engenharia e arquitetura”, observa Fábio Vital.

Esse tipo de obra tem sido bem aceita pelo mercado, valorizando muito os imóveis. No entanto, vale destacar as complicações administrativas junto à aprovação dos condôminos

Fábio Vital

Nesse segmento, já existem diversos exemplos, como é o caso do edifício Rio Novo, construído na década de 70. Após a reforma, com projeto do escritório Pax Arquitetura, o prédio ficou mais moderno e ampliou sua área útil ao incorporar varanda em estrutura de aço, com 38 m², a cada um dos 34 apartamentos de 250 m². “Esse tipo de obra tem sido bem aceito pelo mercado, valorizando muito os imóveis. No entanto, vale destacar as complicações administrativas junto à aprovação dos condôminos, além do atendimento à legislação urbanística quanto à taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento. Imóveis antigos localizados em regiões valorizadas da cidade, como Jardins, Higienópolis, Perdizes e Centro são alvo certo para ‘retrofit’”, comenta Vital.

Normas técnicas

Essas obras devem ser inspecionadas e vistoriadas de acordo com cada caso e complexidade, especialmente quanto aos acréscimos de carga, adaptações de estruturas e inserção de novas, observando o comportamento e eventuais deformações. É obrigatório prestar atenção ao atendimento das legislações urbanísticas incidentes e às normas técnicas ditadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

O engenheiro Ednei Domingos, titular da Megalos Engenharia, destaca que não há uma norma específica para execução de varandas, mas recomenda atenção nas seguintes:

NBR 15.575 – Altera os parâmetros, entre outros, da vida útil dos elementos da fachada
NBR13755 – Revestimentos cerâmicos de fachadas e paredes externas com utilização de argamassa colante
NBR 16280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas
NBR 6118 – Projeto e execução de obras de concreto armado
NBR 6120 – Cargas para cálculo de estruturas de edificação
NBR 6123 – Forças devidas ao vento em edificações
NBR 8681 – Ação e segurança nas estruturas
NBR 12.655 – Concreto de cimento Portland – preparo controle e recebimento – procedimento
NBR 14931 – Execução de estruturas de concreto – procedimento
NBR 7480 – Aço destinado a armaduras para estruturas de concreto armada – especificação
NBR 8681 – Ações e segurança nas estruturas – procedimento
NBR – 5674 – Manutenção de edificações
NBR 14037 – Manual de operação uso e manutenção das edificações
Inspeção predial IBAPE/SP-2012 – Check-up predial, guia da boa manutenção – 3ª edição

A frequência para manutenção de cada elemento da fachada deve obedecer a prazos mínimos:

Para as paredes externas – Verificar, anualmente, a calafetação de rufos, fixação dos para-raios, além das antenas e elementos decorativos. Promover, a cada três anos, lavagem e/ou pintura.

Para caixilhos de alumínio – Providenciar, a cada três meses, sua limpeza geral, se estiverem instalados em edifício localizado em ambiente agressivo, e dos furos do trilho inferior. Promover, a cada ano, revisão dos freios e parafusos aparentes, e limpeza geral no caso de ambiente ameno.

Para vidros – Verificar, a cada ano, a fixação nos caixilhos e vedações.

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