Falta de novos edifícios dificulta avaliação do marco regulatório de São Paulo

Entre 2012 e 2016, quando a cidade de São Paulo era administrada pelo governo de Fernando Haddad, houve muitas transformações legislativas relacionadas às atividades arquitetônicas e urbanísticas na capital paulista. Uma delas foi o marco regulatório, acordo que inclui o Plano Diretor Estratégico (PDE), a lei de zoneamento, o código de obras, entre outros instrumentos.

Contudo, como o período foi marcado por uma grave crise econômica, as novas edificações previstas não saíram da fase de projeto. “Assim, não temos lançamentos imobiliários para poder ver se o acordo está dando certo ou não”, conta o urbanista Carlos Leite, que foi nomeado diretor da São Paulo Urbanismo pela nova administração da cidade, iniciada em 2017 com o Governo de João Dória.

Ilustração de projetos icônicos da capital paulista (trentemoller/ Shutterstock)

“Se estivéssemos em um momento de crescimento econômico como há dez anos, a população já iria começar a perceber mais gente morando ao longo dos eixos de transporte; mais comércios nas ruas; menores demandas de deslocamentos devido às moradias próximas do transporte, o que pode tornar a cidade mais interessante”, supõe Leite.

MUDANÇAS NO MARCO REGULATÓRIO

Embora se mostre otimista quanto ao marco regulatório, o diretor da São Paulo Urbanismo afirma que é necessário rever alguns aspectos para aproximar as novas legislações às reais demandas do mercado imobiliário, por meio de simulações com os players do setor.

“Em princípio, acho que há um excesso de oferta no marco regulatório por fachadas ativas. Não há mercado para tanta coisa”, exemplifica Leite, ressaltando que eventuais alterações não representariam retrocesso ao acordo.

Não temos lançamentos imobiliários para poder ver se está dando certo ou não

Carlos Leite

Fernando Mello de Franco, ex-Secretário de Desenvolvimento Urbano da cidade de São Paulo, destaca que as novas legislações já contam com fases de revisão, pensadas justamente para calibrar os propósitos traçados. No entanto, ele pondera que ainda é cedo para mudanças radicais no pacto. “As novas legislações, aprovadas inclusive com votos da oposição, foram pensadas para 16 anos. Não houve tempo necessário para comprovar seus efeitos positivos e negativos”, menciona.

QUESTÕES GENÉRICAS E PRESCRITIVAS

Uma das principais críticas que especialistas fazem ao marco regulatório são as abordagens genéricas, principalmente da lei de zoneamento, o que pode resultar em soluções incompatíveis para determinadas regiões. “É preciso entender que a cidade tem dimensões gigantescas e uma diversidade muito grande, então os modelos devem ser mais multiplicáveis”, reivindica a arquiteta e urbanista Adriana Levisky, conselheira do Conselho Municipal de Política Urbana de São Paulo (CMPU).

Segundo ela, um único modelo de fachada ativa, de uso misto e de fruição, por exemplo, não vai funcionar em todos os lugares da cidade. “É preciso fazer um jogo de escalas, da maior para a menor, para calibrar esses instrumentos de forma que eles sejam os mais adequados para as características de cada região”, aponta Levisky.

“Temos os eixos de estruturação e depois uma grande mancha de bairro residencial. Acho que só vamos conseguir resolver os problemas de São Paulo quando descentralizar, com planos regionais para aprofundar a questão de cada lugar”, acrescenta a arquiteta e urbanista Anna Dietzsch, coordenadora da filial brasileira do escritório Davis Brody Bond.

Outra crítica de Dietzsch ao zoneamento é a sua característica prescritiva. Em comparação com a cidade de Nova Iorque (EUA), onde morou por quase 15 anos, a arquiteta e urbanista diz que a relação entre altura e potencial construtivo de uma edificação é determinada pela fisicalidade da via onde o terreno se situa.

“Lá não tem nada escrito que em tal lugar pode ser construído um edifício de 30 andares, como aqui. Há uma relação entre o que existe e aquilo que vai vir, e como essas coisas espacialmente devem se sustentar. Isso não foi absorvido em São Paulo, o que estabelece uma rigidez de prescrição”, contrasta Dietzsch.

O QUE MUDA COM O MARCO REGULATÓRIO

Uma das principais transformações que o marco regulatório vai proporcionar à cidade de São Paulo é uma arquitetura mais focada nos pedestres. “Tivemos décadas de aproximação dos carros e esquecemos que três milhões de pessoas andam a pé. Então, esses novos trabalhos propõem cuidar dos espaços públicos, de praças, calçadas, entre outros, contribuindo para que a cidade melhore cada vez mais”, presume a arquiteta Elisabete França, diretora de planejamento da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU).

“A grande transformação é reverter essa condição de uma cidade totalmente fragmentada e seccionada por muros, gradis, cercas e tudo mais que, de certo modo, desqualifica as calçadas, as ruas e os espaços públicos”, explica o ex-Secretário de Desenvolvimento Urbano de São Paulo.

A grande transformação é reverter essa condição de uma cidade totalmente fragmentada e seccionada por muros, gradis, cercas e tudo mais que, de certo modo, desqualifica as calçadas, as ruas e os espaços públicos

Fernando Mello de Franco

Para Levisky, essa composição de espaços é o grande ganho na vida do paulistano, e o grande aprendizado para o mercado da construção civil e para o poder público, que vão precisar saber lidar com essa relação. “A gente não está muito aparelhado para esse casamento público-privado, mas é um aspecto muito promissor”, considera a conselheira do CMPU.

Segundo Dietzsch, o marco regulatório pode pôr fim a um antigo vício do mercado imobiliário e de arquitetos, que consiste em começar um projeto com a planta da unidade e repeti-la em vários níveis, até o término do edifício. “Temos uma arquitetura muito feia em São Paulo por conta dessa extrusão de uma planta de uma unidade”, contesta a coordenadora do Davis Brody Bond.