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O Laudo de Vistoria de Vizinhança tem por objetivo evitar que imóveis residenciais ou comerciais sofram danos provocados por obras executadas no seu entorno. Ele é produzido antes mesmo das etapas de movimentação de terra e de fundações, precedido por uma inspeção que pode ser feita por engenheiros, arquitetos ou técnicos em edificações. “A maioria das construtoras de bom padrão já adquiriu a cultura de contratar profissionais da área de perícia para providenciar o laudo, com o objetivo de reduzir o número de litígios”, explica o engenheiro Misael Cardoso Pinto Neto, especialista em Perícias e Auditorias Ambientais.

Segundo ele, as construtoras normalmente têm, entre seus fornecedores de serviços, um rol de peritos de confiança. “O profissional não precisa, necessariamente, ser um perito, até porque o Código de Processo Civil, ao abordar o tema, esclarece que deve ser um profissional, de preferência, com curso superior. No âmbito da Justiça, esse profissional é alguém habilitado em perícia”, diz.

A maioria das construtoras de bom padrão já adquiriu a cultura de contratar profissionais da área de perícias para providenciar o laudo, com o objetivo de reduzir o número de litígios
Misael Pinto Neto

O laudo decorre de vistoria prévia nos imóveis do entorno da obra. São verificadas as condições de conservação de todos os ambientes, por meio de registro fotográfico e por escrito. O documento é posteriormente registrado em cartório, e uma cópia é entregue para cada proprietário. “O objetivo do Laudo de Vistoria de Vizinhança é identificar direitos e deveres do construtor e dos vizinhos diante de eventuais danos causados pela obra”, diz o perito. Além disso, com o laudo a empresa se previne de eventual má-fé de proprietários de imóveis degradados que querem levar vantagem, acusando judicialmente a empresa pelas patologias.

O perito identifica os imóveis que estarão mais sujeitos às interferências negativas da obra e alerta a construtora. “As sugestões passarão pelo veto da construtora que, muitas vezes, para minimizar custos opta por reduzir o número de vistorias”, comenta o engenheiro, lembrando que outra possibilidade – mais rara – é o vizinho da obra encomendar seu próprio laudo, garantindo que o seu imóvel não apresenta patologias. “Nada impede também que as duas partes encomendem seus laudos.”

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NORMAS TÉCNICAS

Não faltam normas técnicas sobre o Laudo de Vistoria de Vizinhança. O assunto é abordado pela ABNT na NBR 13752 – Norma Brasileira para Perícias de Engenharia na Construção Civil – e na NBR12722 – Discriminação de serviços técnicos de engenharia. Esta última torna obrigatória a realização de vistoria preliminar dos imóveis lindeiros à obra. “Lembrando que o não cumprimento de normas técnicas é configurado como crime”, alerta.

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAP), por sua vez, estabelece normas para consolidar e uniformizar a atuação dos peritos na Norma de Vistoria de Vizinhança – Procedimentos básicos executivos.

O objetivo do Laudo de Vistoria de Vizinhança é identificar direitos e deveres do construtor e dos vizinhos diante de eventuais danos causados pela obra
Misael Pinto Neto

De acordo com Pinto Neto, quando ocorrem danos, o perito visita novamente o imóvel, fotografa e descreve o que está fotografado, explicando que a fissura se tornou rachadura após o início da obra. "Nesse caso, a construtora pode se dispor a realizar os reparos necessários, para evitar futuras ações judiciais”, destaca. Se a queixa evoluir para o litígio, entram os peritos judiciais, que avaliam as causas dos danos, indicando que a construtora deve ressarcir o proprietário do imóvel. Nem sempre, porém, o morador ganha. “O laudo, também chamado de Produção Antecipada de Provas, é documento seguro para iniciar a causa. A sentença dependerá da atuação dos advogados das partes e do entendimento do juiz”, diz.

OUTRAS VISTORIAS

O Laudo de Inspeção Predial é feito quando o edifício está fora da garantia da construtora, por solicitação do condomínio, identificando quais são as áreas mais críticas do imóvel. A vistoria vai desde a caixa d’água até o subsolo, passando por todas as áreas comuns, inclusive a fachada. “É um verdadeiro raio X, podendo aparecer trincas, vazamentos ou anomalias elétricas. Tudo é vistoriado e resulta num laudo, visando o atendimento da ABNT NBR 5674 – Manutenção de Edificações. Este documento também serve para o síndico programar a manutenção do prédio”, explica o engenheiro, que ilustra: “Ao invés de providenciar um elemento decorativo para o hall de entrada, o síndico vai priorizar a eliminação do vazamento que pode provocar patologia na edificação”.

O Laudo de Produção Antecipada de Provas é outro trabalho pericial e pode ser solicitado pelos condôminos durante o prazo de garantia da construção. É um documento técnico que se baseia em ação judicial reclamando melhoria de elementos construtivos fora da qualidade.

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Colaborou para esta matéria

: Misael Cardoso Pinto Neto – Engenheiro Civil pela Escola de Engenharia da Universidade Mackenzie, pós-graduado em Perícias e Auditorias Ambientais pelo IBAPE/SP – IPEN/USP. Consultor em Engenharia Civil, Tratamento e Reúso de Efluentes Domésticos. É membro titular no IBAPE/SP e membro da Câmara de Inspeção Predial. Foi coordenador da Câmara Ambiental nas gestões 2008-2009 e 2010-2011, coautor da Norma de Inspeção Ambiental Imobiliária, coautor da Norma de Inspeção Predial, coautor do livro Inspeção Predial e coautor do livro Perícia Ambiental. É palestrante na área ambiental em assembleias, seminários e congressos e professor em curso de pós-graduação em Perícias de Engenharia na Universidade Nove de Julho (Uninove) e no Instituto Brasileiro de Educação Continuada (INBEC).

Laudo de Vistoria de Vizinhança traz direitos e deveres de construtor e vizinhos