Vista aérea da cidade de São Paulo (Luis Carlos Torres/shutterstock.com)

A nova lei de zoneamento da cidade de São Paulo estabelece um conjunto de regras para parcelamento, uso e ocupação do solo. Sua aplicação visa a orientar a instalação de atividades em diferentes locais da cidade, como, por exemplo, se é permitido construir comércios em uma região ‘x’ ou uma casa em uma área ‘y’. Além disso, o zoneamento prevê normas de implantação para melhorar a relação das edificações com a vizinhança no lote.

O texto da nova lei de zoneamento tramitou por nove vezes na Câmara Municipal de São Paulo e passou por cerca de 50 auditorias públicas antes da sanção, que foi em março de 2016. Ainda assim, algumas determinações foram muito questionadas depois da publicação, tanto pelas intenções quanto por suas efetividades.

A revisão da lei foi feita para que a versão antiga, de 2004, se tornasse adequada ao Plano Diretor Estratégico (PDE) da cidade, de 2014. Segundo a Prefeitura, o principal objetivo do PDE consiste em humanizar e reequilibrar São Paulo, de forma a aproximar moradia e emprego e a reduzir desigualdades socioterritoriais.

DESLOCAMENTO PENDULAR X MERCADO IMOBILIÁRIO

Uma das propostas da nova lei de zoneamento consiste em adensar os chamados ‘eixos de transporte’ da cidade, incentivando a construção de mais imóveis residenciais em vias com rede de ônibus e metrô. O principal intuito disso é reduzir o deslocamento pendular na capital paulista, que se refere ao trajeto diário de pessoas entre pontos distante da cidade, como de regiões periféricas até o centro.

A prefeitura lançar uma lei de zoneamento que praticamente só permita a construção de apartamentos pequenos e compactos nos eixos paralisaria ainda mais um mercado imobiliário já altamente estagnado
Eiji Hayakawa

Tendo isso em vista, a nova lei de zoneamento previa limitar as vagas de garagens em edifícios próximos aos eixos, estimulando a edificação de apartamentos compactos e com preços mais acessíveis. Contudo, devido à crise econômica, essa medida foi flexibilizada, abrindo-se uma exceção por no máximo três anos. Assim, durante esse prazo, será permitido construir mais de uma vaga de garagem por unidade de apartamentos.

Segundo Eiji Hayakawa, arquiteto e urbanista e sócio-titular do Eiji Hayakawa Architects, essa foi uma medida de “bom senso” para que o mercado imobiliário se acomode até o final do prazo estabelecido.

“Em um contexto como esse, a prefeitura lançar uma lei de zoneamento que praticamente só permita a construção de apartamentos pequenos e compactos nos eixos paralisaria ainda mais um mercado imobiliário já altamente estagnado”, diz.

USO MISTO FORA DO CENTRO

Embora a permissão da construção de edifícios com mais de uma vaga de garagem possa contrariar o objetivo de reduzir os deslocamentos pendulares, há outras determinações que incentivam menores distâncias entre estabelecimentos. Uma delas é o zoneamento de uso misto em regiões periféricas, que permite maior aproximação entre diferentes tipologias de projeto e descentraliza a dinâmica econômica.

A imensa maioria dos cidadãos da cidade não passa seus dias exclusivamente em ambiente residencial. Portanto, não há lógica em termos bairros exclusivamente residenciais
Monica Dolce

“A cidade, fora do centro expandido, sempre foi pouco densa, predominantemente residencial e com pouca oferta de trabalho. Por isso ocorrem os deslocamentos diários de milhões de pessoas das periferias para as zonas centrais, onde estão as oportunidades de emprego, causando o caos da mobilidade urbana que vivenciamos hoje”, contextualiza Hawakaya.

Para Monica Dolce, arquiteta e urbanista e sócia da Dolce Arquitetura e Urbanismo, um ambiente urbano de qualidade depende, entre vários fatores, dos diferentes usos se retroalimentando. "A imensa maioria dos cidadãos da cidade não passa seus dias exclusivamente em ambiente residencial. Portanto, não há lógica em termos bairros exclusivamente residenciais”, conclui.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO
A nova lei de zoneamento da cidade de São Paulo está disponível por meio da plataforma Gestão Urbana SP, além do site oficial da Secretaria Municipal e Desenvolvimento Urbano (SMDU). Além disso, a plataforma Geosampa dispõe um mapa digital da cidade que reúne dados georreferenciados.

Leia também: Empreendimentos de uso misto são solução para problemas de mobilidade urbana

Colaboração técnica

: Eiji Hayakawa – Arquiteto e urbanista formado pela FAU-USP, com especialização na Tokyo National University of Fine Arts and Music e mestrado em arquitetura e desenho urbano pela Columbia University em Nova York. Em sua trajetória profissional de mais de 13 anos de experiência, passou por renomados escritórios como Ehrenkrantz, Eckstut & Kuhn e Tadao Ando Architect & Associates. É sócio-titular do escritório de arquitetura e urbanismo Eiji Hayakawa Architects

: Monica Dolce – Professora no curso de Arquitetura e Urbanismo na FIAM FAAM (FMU) e UNIP. Sócia da Dolce Arquitetura e Urbanismo. É doutoranda na FAU-USP, mestre em tecnologia da arquitetura na linha de conforto ambiental pela mesma instituição e arquiteta e urbanista graduada pelo Centro Universitário Belas Artes SP. Possui graduação em tecnologia da construção civil com ênfase em edifícios pela FATEC SP e é técnica em desenho de construção civil pelo Liceu de Artes e Ofícios SP.

Lei de zoneamento de São Paulo tenta conciliar interesses econômicos e sociais