Há exatos dez anos, entrou em vigor a norma técnica que regulamenta reformas em condomínios, a ABNT NBR 16.280. Em janeiro de 2024, o texto foi mais uma vez revisado, remetendo para os prazos de garantia de produtos e serviços recomendados pela ABNT NBR 17.170, que vigora desde junho do ano anterior.

“A norma de Garantias, inédita, é de grande importância e mexeu muito com o mercado da construção civil, pois normatizou as obrigações mínimas de garantia dos produtos e serviços que entram na obra”, afirma a engenheira Fabiana Albano, diretora de Relações Institucionais do Crea-SP. Ela alerta que não se trata de vida útil, como alguns confundem, mas de defeitos de fabricação dos materiais ou causados pelo prestador do serviço.

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A NBR 17.170 estabelece prazos com maior probabilidade de o produto ou serviço apresentar problemas, e não mais os argumentos da falta de manutenção e mau uso. “Antes, o proprietário ficava à mercê de processos judiciais ou da boa vontade da construtora de assumir a responsabilidade pela patologia”, esclarece.

A questão das garantias vinha sendo discutida desde 2013, quando foi publicada a norma de Desempenho (ABNT NBR 15.575), que continha um anexo referente ao tema. Depois de produzida a norma de Garantias, ele foi retirado do documento normativo.

Nas reformas, menos incidentes

A engenheira comenta que não há dados no mercado que permitam avaliar criteriosamente o impacto positivo da norma de reformas. “Porém, temos a percepção de que os incidentes foram reduzidos. Antes, eram registrados problemas frequentes, como queda de marquises e retirada de elementos estruturais que causaram acidentes, alguns inclusive bastante graves”, diz.

Projeto de reforma de condomínio sendo elaborado com base na NBR 16280

(Foto: Adobe Stock/makibestphoto)

A NBR 16.280 abrange reformas em áreas privativas e comuns dos condomínios. Tanto o proprietário da unidade quanto o síndico do edifício são obrigados a ter um plano de reformas, com responsável técnico e emissão de ART, além do cronograma da obra.

“Os riscos de obras em áreas comuns e nas unidades do prédio são os mesmos. Ou seja, fazer intervenções que acabem prejudicando a coletividade em relação à segurança e ao desempenho da edificação”, destaca.

Intervenções de risco

O maior risco de uma reforma está nas alterações dos elementos estruturais. “Quando existe alguma interferência em vigas, pilares, lajes, o impacto será sentido por todo o sistema estrutural, na sua solidez e segurança. Nos casos de alvenaria estrutural é ainda pior, pois sem um olhar técnico, é mais difícil distinguir o que é um bloco de vedação do bloco estrutural”, explica Albano.

Reforma do sistema elétrico com base na NBR 16280

(Foto: Adobe Stock/astrosystem)

Diante do grande número de reformas de apartamentos antigos, é comum a atualização da carga elétrica da unidade. Por sua criticidade, o sistema elétrico é objeto de exigência normativa de engenheiro eletricista cuidando do projeto de alta voltagem e da rede de distribuição. É igualmente mandatório que, durante o uso, o proprietário faça as devidas manutenções.

“Há situações em que o condomínio já tem previsão de projeto de aumento de carga para todos os apartamentos, especialmente quando a maioria deseja instalar equipamentos de ar-condicionado”, comenta. A recomendação para esses prédios antigos é substituir toda a infraestrutura elétrica por cabeamento em conformidade com as normas técnicas, para dar conta da atual demanda de eletroeletrônicos das unidades.

Profissionais habilitados

A norma de Reformas define duas etapas distintas, e ambas devem ter ARTs próprias: a primeira é o plano de reforma e o laudo da norma NBR 16.280; a outra é o projeto e execução do serviço.

Pintura de uma parede, atividade que não consta na NBR 16280

(Foto: Adobe Stock/Artur Nyk)

Intervenções menores como pintura de parede não entram nas exigências. “Mas a retirada de revestimento cerâmico, por exemplo, deve ser considerado no plano de reforma, além da execução por profissional da área. Até porque, essa atividade pode interferir com outros sistemas, além de, muitas vezes, utilizar ferramentas de vibração que causam esforços na estrutura – e isso precisa ser muito bem dimensionado pelo engenheiro”, alerta.

É o caso, também, da mudança de ponto de hidráulica, como do chuveiro, vaso sanitário ou ralo, que pode exigir a quebra de elementos estruturais. A intervenção vai, ainda, impactar a impermeabilização. “Se o projeto de reforma inclui a instalação de uma banheira, haverá sobrecarga considerável na laje. Quem vai dizer se a laje resiste ou não é o engenheiro ou arquiteto”, destaca.

Sem planta ou informação

Apartamentos mais novos têm acesso à planta original e ao histórico de reformas anteriores executadas. Já nos mais antigos é provável que apenas o zelador, se ele estiver ali há muitos anos, tenha alguma informação. “O que potencializa a necessidade de um engenheiro ou arquiteto para investigar os elementos presentes no imóvel, como os locais de alvenaria de vedação, estrutura, redes de hidráulica e de elétrica, verificando os caminhos dos sistemas”, sugere Fabiana Albano.

Para ela, não adianta sair quebrando tudo, o que vai resultar em gastos maiores, perda de tempo e nenhuma segurança quanto aos resultados. “Somente o profissional sabe investigar os caminhos desses elementos”, complementa.

Duas pessoas analisando um projeto de reforma de condomínio com base na NBR 16280

(Foto: Adobe Stock/snowing12)

Muitas vezes, quando o zelador é antigo no prédio, pode ter essas informações e colaborar com o engenheiro para a investigação. “Mas contar apenas com o conhecimento do zelador não é recomendável”, frisa. Fabiana Albano reforça que a norma NBR 16.280 deve ser entendida como uma “prestação de contas” da unidade em reforma para todo o condomínio e à administração.

Afinal, uma mudança de ponto de hidráulica pode resultar em infiltração nos demais apartamentos. Reforma no box do banheiros sem o cuidado de impermeabilizar vai criar problemas para o vizinho de baixo. Intervenções descuidadas que resultam na falta de segurança na rede elétrica de uma unidade acabam sendo problema de todos os condôminos, inclusive de incêndios. Não se pode estender a rede de gás pelo apartamento sem ter um profissional que saiba dimensionar.

“É preciso que o síndico e os proprietários das unidades tenham consciência de que cada modificação feita impacta na vida de todos os moradores do condomínio”, afirma, orientando para a necessidade de um profissional à frente da reforma.

“O síndico precisa cobrar essa exigência normativa, através do laudo e da ART. Pois, sem esse profissional, a responsabilidade é dele e do proprietário do apartamento”. Ela explica que, geralmente, as convenções dos condomínios preveem sanções aos donos de unidades que descumprem a norma NBR 16.280. Muitos edifícios, inclusive, sequer permitem a entrada do prestador de serviços.

Colaboração técnica

Fabiana Albano – Engenheira civil pelo Instituto Mauá de Tecnologia, pós-graduada em Avaliações e Perícias de Engenharia pela FAAP/Ibape e em Propriedade Intelectual e Direito da Inovação pela FGV, além de mestranda em Habitação pelo IPT. É diretora de Relações Institucionais do Crea-SP, diretora técnica do Ibape-SP e diretora institucional do Ibape Nacional. É proprietária da Avalise Engenharia, Avaliações e Perícias e atua como perita judicial de Engenharia e assistente técnica.

ABNT NBR 16.280 | Norma de reformas completa dez anos com redução de incidentes