O que são empreendimentos multifamily?

Incorporadoras estão introduzindo no mercado imobiliário brasileiro um novo modelo de empreendimento residencial, o multifamily. A locação inclui facilidades e serviços

Publicado em: 07/04/2021

Texto: Redação AECweb/e-Construmarket

Empreendimentos multifamily
Esse tipo de projeto é bastante comum nos Estados Unidos e na Europa (Foto: Sundry Photography/Shutterstock)

A construção de edifícios para locação de todas as suas unidades é uma prática cada vez mais presente nos Estados Unidos e Europa. “Os apartamentos não são vendidos, mas alugados pela pessoa jurídica do incorporador”, explica o arquiteto Marcos Gavião, titular do escritório que leva seu nome, responsável por cinco dos oito projetos denominados multifamily, da norte-americana MTC Realty. As obras do primeiro deles, na Vila Madalena (SP), devem ser concluídas em setembro próximo, quando começará a operar.

Os apartamentos não são vendidos, mas alugados pela pessoa jurídica do incorporador
Marcos Gavião

Mirando o público jovem, que encara o aluguel como opção prática e flexível, a MRV & CO criou a startup Luggo, plataforma e administradora de imóveis que a empresa constrói. Depois de construídos e locados, os apartamentos são vendidos para o FII LUGG11, o primeiro fundo de investimento imobiliário residencial do Brasil. “Somos a primeira empresa do segmento que tem controle de toda a cadeia, desde a compra do terreno até a venda para o FII. O fundo de investimento é administrado pelo Banco Inter, enquanto a Luggo segue como consultora e gestora dos ativos”, explica Rodrigo Lutfy, gestor executivo da Luggo

Multifamily estreia em São Paulo

Apesar de o conceito de negócio ser similar, cada uma dessas empresas imprime formas diferentes na gestão e operação. Os empreendimentos da MTC Realty estão voltados para o segmento de médio-alto padrão e os valores dos aluguéis dos apartamentos serão superiores aos de similares do mercado. A razão é simples: enquanto na locação convencional o dono do imóvel assume os gastos com os problemas estruturais e o locatário se responsabiliza pela manutenção, no multifamily a empresa proprietária dos apartamentos responde por todos os custos. De uma lâmpada à repintura e substituição de itens danificados, pois os apartamentos deverão se manter íntegros e atualizados por, pelo menos, duas décadas, para viabilizar a operação da empresa.

“Os cuidados começam no projeto, com as especificações de materiais e sistemas de qualidade e longa vida útil, que se mantenham novos nos próximos 20 ou 25 anos, como se fosse no primeiro dia de locação”, conta. Ao assumir os projetos, o arquiteto visitou 15 empreendimentos nos Estados Unidos e constatou haver grande concorrência no segmento. Isto permite ao futuro inquilino comparar os pacotes de serviços oferecidos pelas empresas proprietárias dos imóveis. Ele observa que a modalidade é uma relação de consumo mais objetiva, na qual o locatário terá a certeza das vantagens oferecidas pelo proprietário. “Muitas pessoas preferem o contrato com uma empresa e o pacote de serviços incluso do que com o locador individual, pessoa física, que nem sempre tem tempo ou disposição para se ocupar dos seus imóveis e dos inquilinos”, diz.

Procurando explicar a mudança de comportamento, principalmente das novas gerações, pela locação ao invés da compra de um imóvel, Gavião diz que o multifamily seria o “uber” dos apartamentos. Seu público-alvo é o solteiro ou casal jovem, de renda mais elevada, que já não vê motivo de ter um carro na garagem, mas prefere se locomover através do serviço de aplicativos e, para viagens, se propõe a investir no aluguel de um automóvel. “É uma geração que quer mobilidade. Mesmo com reserva financeira para comprar um imóvel, ela opta por alugar, porém em bairros nobres, com serviços e comodidades”, destaca.

Essa nova cultura de propriedade, verdadeira quebra de paradigma, se justifica, na Europa, pelo trânsito dos profissionais entre países, para trabalhar na mesma empresa ou em outra. Em São Paulo, diante das dimensões da cidade, as pessoas vêm optando pela qualidade de vida de morar próximo ao emprego. “É ‘suicídio’ financeiro o jovem assumir o financiamento de um imóvel e, mais tarde, ao mudar de emprego a quilômetros de distância, ficar na expectativa de alugá-lo para sustentar a nova locação e, ainda, arcar com as parcelas da hipoteca”, diz, acrescentando que somente depois de casado e com filho ele decidirá pela compra.

Do ponto de vista do incorporador de multifamily, as etapas de projeto e construção são muito mais rápidas do que nos empreendimentos construídos para venda. “Porque é preciso concluir, o mais breve possível, para colocar os imóveis em operação”, diz Gavião. O projeto na Vila Madalena tem unidades de pouco mais de 30 m² de área útil (estúdio e de um dormitório) e outras de 48 m² (com duas suítes). Nos demais, haverá maior diversidade, dependendo do bairro e tipo de demanda. “Os nossos projetos são modulares e flexíveis – solução que não existia nos similares fora do Brasil. Com isso, se houver alguma reversão na demanda por tipo de unidade, será possível reconfigurar o prédio”, conta.

Luggo, empreendimentos 100% locados

O objetivo é oferecer moradias acessíveis, bem localizadas e com valor agregado a essas pessoas
Rodrigo Lutfy

A Luggo parte do princípio de que a grande demanda do mercado de aluguel está concentrada nas classes B e C, principalmente nas grandes cidades. “O objetivo é oferecer moradias acessíveis, bem localizadas e com valor agregado a essas pessoas”, diz Rodrigo Lutfy. A esse segmento de renda soma-se a essência do negócio de facilitação do cotidiano das pessoas, ligado à economia compartilhada. “Acreditamos que esse é o caminho para manter um preço de locação competitivo e com comodidades de forma acessível”, ressalta. Nos condomínios, há serviços on demand como carsharing, lavanderia compartilhada, internet nativa, além de facilidades como a empresa providenciar a mudança, caso o locatário escolha outro condomínio de seu portfólio.

Para a preservação dos ativos, foi criado um plano de manutenção tendo como referência o modelo usado pelo mercado americano. A MRV segue um manual de garantia que especifica o prazo de manutenção de cada item do empreendimento. Os itens não contemplados nesse manual da construtora são reparados pelo FII, que retém 5% da receita mensal dos aluguéis para essa finalidade. “O Gerente Predial, cargo presente nos empreendimentos da Luggo, também tem a função de zelar pelos imóveis e acompanhar os moradores no dia a dia. A empresa oferece, ainda, o serviço de Home Repairs, com manutenções sob demanda”, explica Lutfy.

A alta velocidade de locação dos imóveis da Luggo revela a boa receptividade do mercado. Em Curitiba, por exemplo, o empreendimento foi totalmente locado em 15% do tempo previsto inicialmente. O consumo de serviços também é crescente, em especial os serviços de lavanderia compartilhada e internet. Hoje, estão totalmente locadas as 116 unidades do Luggo Cipreste, em Belo Horizonte, e os 88 apartamentos do Luggo Ecoville, em Curitiba. “Todas as unidades distratadas até o momento foram relocadas dentro de 30 dias. Isso é possível devido à lista de interessados disponibilizada na página do empreendimento, após a ocupação máxima ser alcançada. Atualmente, a lista do Luggo Cipreste possui mais de 300 pré-cadastros”, conta.

Ao longo dos próximos meses, serão iniciadas as locações de dois novos empreendimentos: o Lindóia, também em Curitiba, com 128 unidades, e o Cenarium, em Campinas, com 15 andares e torre única. Outros dez terrenos foram adquiridos pela Luggo para construção de novos empreendimentos focados em locação. Os condomínios serão construídos em cinco Estados, nas cidades de Belo Horizonte, Brasília, Campinas, Contagem, Porto Alegre, Salvador, São Paulo, totalizando 2.244 novas unidades.

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Colaboração técnica

Marcos Ferreira Gavião
Marcos Ferreira Gavião – Arquiteto formado pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (1986) e aluno visitante da graduação da AA-Architectural Association, em Londres (1985/1986). É membro da vice-presidência de assuntos legislativos do Secovi-SP. Desde 1989, é sócio-diretor do escritório Marcos Gavião Arquitetos Associados, que já projetou mais de 180 edifícios residenciais e comerciais, que somam mais de 1,5 milhão de metros quadrados.
Rodrigo Lutfy
Rodrigo Lutfy – É formado em Administração pela Ibmec Business School e Especialista em Finanças pela Fundação Dom Cabral. Há mais de nove anos na MRV & CO, Rodrigo Lutfy já atuou em diversas regiões do Brasil pela companhia, conhecendo diferentes públicos. Atualmente, é Head de Negócios e Comercial da Luggo, startup que tem o objetivo de revolucionar o mercado de aluguel residencial no país.