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Programa de manutenção preventiva garante vida longa aos edifícios

Inspeções técnicas periódicas trazem confiabilidade às edificações ao evitar problemas que comprometem seu desempenho e a segurança dos usuários

Publicado em: 17/09/2018Atualizado em: 15/06/2021

Texto: Redação AECweb/e-Construmarket


Gerador deve ser inspecionado semanalmente (Foto: arnet117 / shutterstock)

Por melhores que sejam as tecnologias e as práticas construtivas, as edificações envelhecem. Por essa razão, exigem monitoramento periódico, que ajuda a evitar patologias que causam acidentes, comprometem a habitabilidade e, quando não controladas, podem levar ao colapso de estruturas.

“O objetivo das inspeções técnicas periódicas é realizar intervenções pontuais para sanar o problema antes que ele se torne grande, perigoso e exija solução onerosa, aumentando a vida útil da edificação”, diz o engenheiro Clémenceau Chiabi Saliba Júnior, presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em Minas Gerais (Ibape/MG).

O objetivo das inspeções técnicas periódicas é realizar intervenções pontuais para sanar o problema antes que ele se torne grande, perigoso e exija solução onerosa, aumentando a vida útil da edificação
Clémenceau Chiabi Saliba Júnior

“O problema é que no Brasil tem-se a cultura de negligenciar a manutenção de imóveis, seja por esquecimento, por ignorância ou por motivos econômicos, levando a uma quantidade incalculável de problemas que se manifestam em médio e longo prazo”, comenta a arquiteta Vanessa Pacola Francisco, coordenadora do grupo de trabalho de Compatibilização Técnica do Ibape/SP.

A falta de manutenção adequada nas edificações é responsável por anomalias das mais variadas. Um estudo realizado pelo Ibape-SP detectou que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edifícios com mais de dez anos estão relacionados à deficiência ou inexistência de manutenção, perda precoce de desempenho e degradação acentuada.

Leia também: O que é manutenção preventiva, preditiva e corretiva?

MANUTENÇÃO PREVENTIVA – COMO FAZER?

Realizado por especialistas, o trabalho de inspeção predial se divide, resumidamente, em:

• Avaliação do estado de conservação e manutenção da edificação
• Constatação de não conformidades técnico-operacionais, de uso e de manutenção (anomalias e falhas)
• Avaliação do desempenho da edificação
• Identificação de riscos à operação e uso
• Proposta de adequações
• Elaboração de planos de manutenção e gestão operacional, bem como os prazos para implantação

As inspeções prediais pressupõem uma avaliação sistêmica. “Fazendo analogia com a medicina, equivalem a um check-up no qual a edificação será inteiramente analisada por uma equipe multidisciplinar, da cobertura ao subsolo”, diz Chiabi. Segundo ele, todas as partes da edificação devem ser analisadas com base em leis, normas e preceitos técnicos. Ao todo são 42 sistemas construtivos a serem inspecionados, incluindo estrutura da edificação, revestimentos, pisos, impermeabilizações, instalações elétricas e hidráulicas.

A função da administradora é manter o síndico informado das necessidades de realizar a manutenção preventiva e ainda orientá-lo sobre como manter registro de toda a documentação gerada por essa manutenção
Vanessa Pacola Francisco

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MANUAL DE MANUTENÇÃO

Um documento primordial para viabilizar a manutenção em edifícios é o manual de uso, operação e manutenção do edifício, produzido pela construtora. As normas ABNT NBR 5.674 e ABNT 14.037 apresentam diretrizes para elaboração desse manual, bem como do sistema de gestão de manutenção da edificação. Já a ABNT NBR 15.575 (Norma de Desempenho) estabelece níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, destacando a importância do correto uso e manutenção do imóvel.

Segundo Vanessa Francisco, compete à construtora informar como e quando deve ser realizada a manutenção preventiva de cada sistema. O síndico do edifício, por sua vez, deve garantir que a manutenção esteja em dia, bem como manter os registros de que os serviços foram realizados. “A função da administradora é manter o síndico informado das necessidades de realizar a manutenção preventiva e ainda orientá-lo sobre como manter registro de toda a documentação gerada por essa manutenção”, diz a especialista do Ibape-SP.

“Do ponto de vista pericial, observamos que as construtoras, embora habitualmente consertem problemas executivos nos cinco primeiros anos, não guardam nenhuma relação com manutenção preventiva”, comenta Clémenceau Chiabi. “Quanto ao síndico e à administradora, entendemos que a omissão ou a negligência que causar impacto na vida de terceiros pode implicar consequências cíveis e até criminais”, continua o engenheiro. Ele cita entre pontos críticos a falta de extintores em caso de incêndio e a contratação de empresas leigas em engenharia para realizar obras estruturais, promovendo dano à edificação.

Principais verificações 

Veja o que deve constar do plano de manutenção preventiva de um edifício*:

Periodicidade semanal
Itens a serem inspecionados: sauna úmida (drenagem da água), gerador (nível de óleo e eventuais obstruções), reservatórios de água potável (nível dos reservatórios e funcionamento das boias) e irrigação (funcionamento).

A cada 15 dias
Itens a serem inspecionados: bombas de água potável, água servida e piscinas, gerador e iluminação de emergência (efetuar teste de funcionamento).

Mensalmente
Itens a serem inspecionados: jardins (manutenção geral), pressurização de escada (teste de funcionamento), ar-condicionado (manutenção do fabricante), portões e CFTV (manutenção geral e testes de funcionamento), bombas de incêndio (funcionamento), ralos e grelhas, calhas e canaletas das águas pluviais (limpeza).

A cada três meses
Itens a serem inspecionados: porta corta-fogo (lubrificação), esquadrias de alumínio (limpeza geral se em zona marítima ou industrial), caixas de esgoto, de gordura e de águas servidas (limpeza).

A cada seis meses
Itens a serem inspecionados: piscina (manutenção do filtro e tanque de areia), deck de madeira (verificar elementos de fixação), reservatórios (limpeza).

Anualmente
Itens a serem inspecionados: lajes, vigas e pilares (verificação da integridade estrutural conforme ABNT NBR 15.575), sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (inspeção visual, integridade do sistema), áreas molhadas internas e externas, piscinas e reservatórios (integridade da proteção mecânica e da impermeabilização, juntas de dilatação, rejuntamento, sinais de infiltração, obstrução na tubulação e entupimento dos ralos, crescimento excessivo de árvores e raízes), rejuntamentos e revestimentos (verificar e refazer, se necessário), quadros de distribuição de circuitos (reapertar conexões), equipamentos de incêndio (recarga de extintores), cobertura (fixação das telhas).

A cada três anos
Itens a serem inspecionados: paredes externas/fachadas (inspecionar e, se necessário, efetuar lavagem).

A cada cinco anos
Itens a serem inspecionados: equipamentos de incêndio (teste hidrostático dos extintores e troca de mangueiras).

*Adaptado da ABNT NBR 5674:2012 – Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.

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Colaboração técnica

Vanessa Pacola Francisco  – Arquiteta e urbanista pós-graduada em Perícias de Engenharia e Avaliações de Imóveis. Sócia da Foco Consultoria, coordena o grupo de trabalho de Compatibilização Técnica do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em São Paulo (Ibape/SP). Ministra cursos e palestras sobre inspeções prediais, vistoria de vizinhança, vícios construtivos e acessibilidade.
Clémenceau Chiabi Saliba Júnior  – Engenheiro civil pós-graduado em Engenharia Econômica e em Engenharia de Avaliações e Perícias. É presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia em Minas Gerais (Ibape/MG) e vice-presidente técnico do Ibape Nacional.