Os efeitos da reforma tributária sobre as atividades da construção civil começam a se delinear após a aprovação pela Câmara dos Deputados do projeto de lei que regulamenta os regimes especiais. Agora tramitando no Senado, a matéria será apreciada apenas depois das eleições municipais de outubro.

As entidades setoriais reivindicaram e conseguiram a redução de 40% sobre a alíquota geral do futuro IVA (Imposto sobre Valor Agregado). “Entretanto, o setor pleiteia um redutor de 60% para que o efeito da reforma seja neutro em relação à atual carga tributária do setor”, informa Yorki Estefan, presidente do SindusCon-SP, lembrando que esse percentual foi definido a partir de estudos feitos pelas consultorias FM/Derraik e Tendências.

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Assim como as demais entidades setoriais, o sindicato paulista da construção defende que, se prevalecer a redução da alíquota geral do IVA em 40%, a carga tributária para imóveis de R$ 240 mil dentro do programa Minha Casa Minha Vida aumentará em 15,4%; imóveis de R$ 500 mil terão aumento de 30,7% da carga tributária; e imóveis de R$ 2 milhões, elevação de 51,7%.

“Em consequência, os preços dos imóveis se elevarão, prejudicando adquirentes de imóveis residenciais e comerciais. Muitas famílias se verão impossibilitadas de acessar a casa própria pelo programa Minha Casa, Minha Vida”, prevê Estefan que continua: “Construtoras também sairão do programa, pois o aumento da tributação anulará a apertada margem de lucro. O próprio governo será prejudicado, tendo que pagar mais pelos imóveis da Faixa 1 do programa e pelas obras públicas que for contratar”.

A expectativa é de que o Senado altere o percentual. Em reunião e participação de audiência pública, o setor expôs seu pleito e os cálculos que o embasam. “A receptividade tem sido positiva, mas a matéria somente deverá avançar após as eleições”, afirma.

York Estefan acredita que, em princípio, a industrialização da construção será beneficiada com a reforma tributária. Atualmente, sistemas construtivos industrializados, por recolherem ICMS, acabam saindo mais caro do que a produção no próprio canteiro, tributada pelo ISS. “Com o fim desses dois tributos e sua substituição pelo IVA, o problema deixaria de existir, e a industrialização da construtora ganharia um impulso”, comenta.

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A questão em aberto é que ninguém sabe como se comportarão os preços relativos dos insumos da construção quando a reforma tributária for implementada. “Diversos fornecedores de peso dos materiais que compõem os sistemas industrializados são oligopolizados. Caso utilizem a reforma tributária como pretexto para aumentarem seus preços, anularão o efeito desejado de estímulo à construção industrializada. Esperamos que o bom senso prevaleça nesses setores”, finaliza.

Ministério da Fazenda rebate

Em nota oficial emitida no dia 12 de setembro de 2024, o Ministério da Fazenda rebate os argumentos do setor da construção civil. Defende que a reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à tributação atual.

Segue o conteúdo:

Em primeiro lugar, é preciso deixar claro que as vendas eventuais de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas, como já acontece hoje. Já as vendas de imóveis novos por empresas (incorporações) serão tributadas da seguinte maneira:

a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação).

b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares.

c) A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (ou seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%.

d) Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.

Mãos de uma pessoa utilizando calculadora para verificar os impactos da reforma tributária na construção civil.

(Foto: Daenin/Adobe Stock)

Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%.

Mas a reforma tributária deverá aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação, pois ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos vai permitir a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes.

Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão.

Por fim, no caso de uma empresa que tenha como atividade a compra e venda de imóveis, a tributação incidirá apenas sobre a diferença do preço de venda e de aquisição de imóveis. Assim, por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 1 milhão e vender por R$ 1,1 milhão, o imposto incidirá com a alíquota reduzida (15,9%) sobre R$ 100 mil, resultando em um imposto de R$ 15,9 mil.

Ou seja, apenas a margem da empresa será tributada e a empresa ainda poderá recuperar o crédito do imposto incidente em todas as suas despesas administrativas (contador, eletricidade etc.).

Ao contrário das notícias inverídicas que estão circulando, a reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois tributará menos os imóveis populares que os imóveis de alto padrão.

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