A demolição é sempre uma decisão complexa (Foto: Monika Gruszewicz/Shutterstock)

Reformar um imóvel ou optar pela sua demolição para iniciar o projeto do zero é dúvida comum no mercado da construção civil. O fato é que não existe uma regra geral, e cada caso tem que ser avaliado individualmente. Isso porque até mesmo situações que teoricamente apontariam para a demolição, como a presença de problemas estruturais, podem ser resolvidas com soluções menos drásticas.

“Quando há paredes cedendo ou trincas em elementos críticos, a alternativa a ser considerada é a realização de algum tipo de reforço. Isso se os estudos prévios indicarem que essa é a opção que mais vale a pena”, afirma o arquiteto Flavio Cunha, diretor do escritório SET Arquitetura e Construções, destacando que a escolha entre um caminho ou outro deve sempre passar pela análise de viabilidade das intervenções.

Demolir o imóvel é sempre uma decisão complexa, porque a atividade causa impactos importantes ao meio ambiente, devido à elevada quantidade de entulho gerada. Isso vai contra os conceitos de sustentabilidade, tão bem defendidos atualmente
Jorge Batlouni

“Demolir o imóvel é sempre uma decisão complexa, porque a atividade causa impactos importantes ao meio ambiente, devido à elevada quantidade de entulho gerada. Isso vai contra os conceitos de sustentabilidade, tão bem defendidos atualmente”, comenta o engenheiro Jorge Batlouni, vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP).

No entanto, Batlouni ressalta que em alguns casos essa opção se torna inevitável, especialmente quando a qualidade e o desempenho da edificação estão seriamente comprometidos, ou ainda, há uma patologia muito grave na estrutura. Alterações no tipo de uso do empreendimento, nas características de seu entorno ou na legislação também têm potencial de estimular a demolição.

“Dentro de um novo Plano Diretor de crescimento da cidade, um bairro que anteriormente era constituído estritamente por residências pode tornar-se uma região com maior possibilidade de adensamento da ocupação urbana, por meio da permissão da construção de edifícios com vários pavimentos. Inevitavelmente, casas serão demolidas e substituídas por novos projetos verticais”, diz Batlouni.

Imóveis antigos

Imóveis construídos há décadas e que não passaram por reformas ao longo de sua vida útil geralmente não estão adaptados às demandas modernas. “Com o passar do tempo, os materiais e equipamentos vão evoluindo. Assim, é normal que esses empreendimentos estejam desatualizados”, comenta Cunha. Um dos sistemas que mais sofre com essas transformações é o elétrico, graças às significativas mudanças no nível de carga.

“O consumo de energia hoje é muito maior do que no passado, motivado pela alta no número de equipamentos existentes na residência. São soluções que não existiam há alguns anos, como micro-ondas, ar-condicionado e lava-louças. Tudo isso demanda uma carga que os circuitos elétricos mais antigos não foram projetados para atender”, detalha o arquiteto.

Em situações assim, a reforma é bastante profunda, envolvendo a quebra de paredes e substituição de conduítes e de toda a fiação. “Pode até mesmo ser preciso um pedido de carga na concessionária, porque nem o prédio consegue fornecer toda a energia que o apartamento demanda”, diz Cunha, alertando para o perigo de uma simples instalação de disjuntores que aceitam níveis maiores de corrente para “resolver” o problema.

“Existem empresas que adotam esse procedimento inadequado e somente substituem o disjuntor. Com isso, o sistema elétrico realmente não vai mais cair e fornecerá energia para os equipamentos que estão ligados nele. No entanto, a fiação antiga não será capaz de suportar a carga elevada por muito tempo e pode acabar derretendo, com chances até mesmo de iniciar um incêndio”, adverte o arquiteto.

Além da garantia de segurança, com a reforma é possível, em muitos casos, adequar um imóvel antigo às normas técnicas mais recentes. “Principalmente, se o empreendimento existente foi desenvolvido com bons conceitos da arquitetura e engenharia”, destaca Batlouni, indicando que, em outras situações, para atingir um desempenho adequado nas condições de exposição e utilização, será quase inviável manter o projeto como está.

Investigações

A idade do imóvel pode ser fator determinante para optar entre reforma ou demolição, principalmente, quando os sistemas e materiais aplicados estão com suas vidas úteis finalizadas. Porém, nem sempre esse fator é determinante, visto que a edificação pode ter passado por procedimentos de manutenção que ajudaram a manter o bom desempenho dos elementos construtivos por períodos maiores.

“Informações sobre intervenções anteriores ajudam a tomar a decisão. Porém, é bem raro existir esse tipo de histórico”, comenta Cunha. Para driblar a falta dos registros de eventuais manutenções, são realizadas investigações no imóvel. Uma equipe especializada consegue analisar as particularidades da edificação para determinar sua idade, conhecer qual foi a técnica construtiva empregada, entre outros detalhes importantes.

“É uma microdemolição, que ajuda a localizar vigas, pilares e sistemas hidráulicos e elétricos”, comenta o arquiteto. Mesmo quando os responsáveis pelo imóvel têm acesso à planta original, o procedimento de investigação é recomendado. Isso porque, em algum momento da vida útil do empreendimento, pode ter sido realizada alguma modificação que não foi devidamente documentada.

“Em nossa sociedade, ainda não está bem disseminada a cultura da manutenção preventiva dos imóveis. Um edifício que tem sido mantido de forma adequada, provavelmente, estará conservando muitas das suas características ligadas ao desempenho, fazendo-o funcionar de maneira adequada. Assim, as intervenções corretivas serão menores, ou seja, as reformas mais simples”, complementa Batlouni.

Investimento

Vale lembrar que alguns materiais já existentes na edificação antiga merecem ser preservados, como ladrilhos hidráulicos, certos azulejos, assoalhos de madeira de lei, entre outros
Flavio Cunha

A variável financeira também tem que ser inserida na equação da reforma ou demolição. O custo do projeto dependerá de diferentes fatores, como o nível de desempenho que se deseja atingir e a quantidade de mudanças. O ideal é montar um orçamento detalhado da reforma e compará-lo com o investimento para construção do imóvel novo. “Só assim o proprietário poderá fazer uma análise segura e optar pela solução que melhor lhe atende”, diz Batlouni.

A reforma acaba se tornando mais cara do que a demolição em alguns casos, como quando o empreendimento demanda reforços estruturais importantes, além de profundas interferências nos sistemas hidráulico, elétrico, de esgoto, entre outros. “Vale lembrar que alguns materiais já existentes na edificação antiga merecem ser preservados, como ladrilhos hidráulicos, certos azulejos, assoalhos de madeira de lei, entre outros”, conclui Cunha.

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Colaboração técnica

: Flavio Cunha — Com mais de 25 anos de experiência profissional, iniciou sua carreira aos 13 anos, quando ingressou no curso de Edificações, na Escola Técnica Oswaldo Cruz Paes Leme. Ao longo dos anos, prestou serviços para empresas, escritórios e associações. É titular do escritório SET Arquitetura e Construções, que desenvolve projetos e executa obras nos segmentos corporativo, comercial, residencial, predial, hoteleiro e de interiores.

: Jorge Batlouni — Engenheiro civil pela Poli-USP e mestre Engenheiro em Habitação e Tecnologia pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT). É diretor superintendente da Tecnum Construtora e vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP).

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