Uma alteração feita em junho de 2024 no artigo 1336 parágrafo 1º do Código Civil padronizou a cobrança de correção monetária e juros aplicados pelos condomínios às taxas condominiais em atraso. De acordo com o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Omar Anauate, esses dois parâmetros de correção do valor das quotas condominiais em atraso estão sempre previstos na convenção de condomínio.

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“A maioria das convenções estipula a forma de correção, tanto definindo o índice de correção monetária quanto um percentual de juros”, diz. É muito comum nesse setor que os juros fiquem em 1% ao mês. No entanto, a correção monetária pode variar muito, principalmente nas convenções muito antigas onde constam índices que já nem existem mais. Nas mais recentes, é adotado o INPC ou o IPCA.

“A lei diz que quando a convenção do condomínio é omissa, passa a valer o IPCA como índice padrão para correção monetária do débito. Em relação aos juros, a atualização deve ter por base a taxa Selic deduzindo-se o percentual do IPCA”, explica. Utilizando dados de agosto de 2024, ele chega ao índice de juros de 6% ao ano, o que ameniza a correção usualmente utilizada de 1% ao mês. “Mas isso só vai valer para uma parte pequena de condomínios que não têm índices acordados nas convenções, o que não impede que os condôminos votem em assembleia percentuais diferentes da lei”, aponta.

Além de padronizar os índices, a atualização da lei procurou limitar a aplicação da chamada Lei da Usura (Decreto 22.626/33). No entanto, Anauate lembra que a convenção é um pacto entre os adquirentes, ou seja, os condôminos proprietários criam as regras. “Assim, os juros mensais de 1% podem até ser modificados para mais, sem que se configure afronta à Lei de Usura. Afinal, é um pacto particular”, entende, concluindo que o impacto da nova lei para o mundo condominial foi muito pequeno.

Baixa inadimplência

O Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC) da AABIC é uma radiografia do problema a partir de uma amostra de dois mil condomínios de São Paulo. A mora, que é o atraso no pagamento de até 30 dias da taxa condominial, é de 5,93%. Quando o atraso chega a 90 dias é considerado inadimplência, que é de 1,95%.

Pessoa realizando cálculos para definir o valor das taxas condominiais.

(Foto: khunkornStudio/Adobe Stock)

“São índices muito baixos, porque a cobrança condominial costuma ser feita de maneira muito eficiente pelas administradoras. Até porque, quando um não paga, os outros têm que pagar. A despesa mensal, por sua vez, não muda. E se a inadimplência assume um volume muito importante e o condomínio não tem reserva de caixa para pagar as despesas, o caminho é aumentar a taxa para todos os moradores”, fala Anauate.

A cobrança judicial é uma ação direta de execução de dívida e, portanto, muito rápida. Se iniciada corretamente, dura menos de um ano, preferencialmente mediante acordo.

O número de inadimplentes é maior em condomínios com muitos apartamentos, nos segmentos de classe média e média baixa. “Nesses casos, a administração consegue segurar o caixa por mais tempo. Já no alto padrão fica difícil, pois a taxa mensal é alta”, conta.

Quando muito elevadas e fora da média de mercado, as taxas tendem a comprimir o valor da locação – fato mais comum em condomínios com poucas unidades.

“O peso maior no cálculo, chegando a até 60% do custo, é com a folha de pagamento dos funcionários, com destaque para as equipes de portarias e segurança”, relata. Apesar de considerada pelos condomínios, a opção por portaria remota depende do porte do imóvel e do perfil dos moradores. É, inclusive, inviável em prédios muito grandes, pois não atende a necessidade de todos. Segundo Anauate, nem todos os que implantaram o sistema conseguiram se adaptar e acabaram retomando as portarias presenciais.

Colaboração técnica

Omar Anauate – Graduado em Administração de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, é presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), depois de anos na função de diretor de Condomínio da entidade.

Alteração no Código Civil traz pouco impacto para as taxas condominiais