(Foto: Divulgação)

Desde sua concepção, passando por todo o processo de construção, o desenvolvimento do Urbic Vila Mariana, em São Paulo, foi cercado de inovação. A torre residencial de 11 pavimentos e 109 estúdios está implantada em um terreno exíguo, de somente 644 m². Com arquitetura assinada por Ide Studio, o empreendimento adota uma linguagem cosmopolita, para atender a um público jovem que preza por boa localização, a poucos metros de serviços, transporte público e boas universidades.

A adoção de sistemas construtivos pré-fabricados sempre foi uma diretriz a ser perseguida pela Urbic, construtora e incorporadora liderada pelo engenheiro Luiz Henrique Ceotto. Mas viabilizar um edifício residencial com tamanho grau de industrialização é um desafio no mercado imobiliário nacional, onde ainda prevalecem métodos construtivos artesanais, caracterizados por baixa produtividade, pouca eficiência e elevado desperdício.

Um dos obstáculos é o custo. “A construção é o único setor da economia em que industrializar sai mais caro do que produzir de modo artesanal. Isso acontece, principalmente, por uma distorção tributária”, explica Ceotto, apontando a alta taxa de juros como outro grande dificultador.

Mas a aposta é a de que eliminando essas barreiras, a construção industrializada adquira mais tração nos próximos anos. A escassez de mão de obra, a necessidade de suprir um déficit habitacional crescente e a baixa produtividade da construção convencional devem impulsionar esse movimento. Apenas como referência, enquanto uma construção com estrutura de concreto moldado in loco e alvenaria chega a consumir de 45 a 50 homens.hora/m², uma obra como a da Urbic trabalha com índices entre 9 e 12 homens.hora/m².

Como diminuir o custo da construção industrializada?

Apesar de todas as dificuldades, a Urbic vem conseguindo, gradativamente, avanços importantes, como a conclusão do Urbic Vila Mariana, em São Paulo, em apenas 12 meses.

Para isso, a empresa buscou inspiração na indústria automobilística. Assim como ocorre na montagem de veículos, as estruturas dos edifícios são compostas por um chassi de aço construído com elevado grau de precisão geométrica. A esse elemento são acoplados os demais sistemas, também industrializados.

Para viabilizar financeiramente esse sistema, a Urbic analisou o fluxo de produção da construção metálica. Na maior parte das vezes, o projeto estrutural em aço é feito visando reduzir o peso como estratégia para diminuir custos. “O problema é que esse não pode ser o único fator de análise. Em uma estrutura metálica, o preço do aço representa cerca de 30% do valor da estrutura. Os outros 70% são decorrentes dos custos de fabricação e montagem”, diz Ceotto.

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Ele conta que buscou economias nessas atividades, explorando sinergias, utilizando centros de serviço que atendem ao agronegócio, bem como pequenas empresas de construção metálica para a produção de peças mais complexas. Com um projeto mais conectado com os meios de produção disponíveis, a Urbic conseguiu reduzir o custo total da estrutura em 30%. “Se nós tivéssemos hoje o preço do aço semelhante ao praticado antes da pandemia, descontando a inflação, já estaríamos produzindo estrutura metálica a um custo inferior ao de uma estrutura de concreto”, informa Luiz Henrique Ceotto.

Fachadas e instalações prediais

Na visão do diretor da Urbic, em uma obra com estrutura metálica é incoerente utilizar alvenaria e argamassa. Por isso, no edifício da Vila Mariana, os fechamentos externos são compostos por painéis pré-fabricados de fachada e as vedações internas são em drywall.

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Buscando ainda mais racionalidade, as instalações prediais também utilizaram soluções industrializadas. Vale lembrar que essa etapa, quando executada de maneira convencional, envolve a gestão de enorme quantidade de itens e está muito suscetível a falhas de execução que levam a transtornos aos usuários e a custos extras ao construtor com assistência técnica. Para evitar tais problemas, o Urbic Vila Mariana utilizou kits hidráulicos que chegam à obra pré-testados. Pesando entre 30 e 40 quilos, os módulos com todas as instalações embutidas garantem alta precisão dimensional, estanqueidade e maior velocidade de montagem.

BIM para projeto e obra

Em uma construção com prazo de execução curto e com sistemas construtivos que exigem máxima precisão, a adoção da modelagem da informação da construção (BIM) tornou-se fundamental.

No Urbic Vila Mariana, a modelagem não foi aproveitada somente para identificação de incompatibilidades de projeto (clash detection). O BIM foi utilizado, adicionalmente, para a simulação da montagem com o objetivo de melhorar a logística no canteiro e antecipar eventuais conflitos na movimentação das cargas pela grua.

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Por causa do terreno de dimensões limitadas, a construção do edifício paulistano exigiu uma logística just in time. Nesse tipo de obra, com pouquíssima margem para flexibilização, o planejamento precisa ser ainda mais preciso, assegurando que o material entregue pelo fornecedor possa sair do caminhão diretamente para o andar de aplicação.

Linha de montagem automotiva inspira a construção de edifício residencial