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Varandas valorizam edifícios antigos

Condomínios residenciais começam a incorporar varandas nos projetos de retrofit, decisão de elevado custo-benefício, que privilegia estética e conforto

Publicado em: 02/12/2013

Texto: Redação AECweb/e-Construmarket

Compras públicas sustentáveis

Elemento comum aos prédios residenciais construídos nos últimos anos, desde os mais sofisticados aos populares, as varandas alcançam agora os edifícios antigos. Na capital paulista, há pelo menos dois exemplos de retrofits recentes que incorporaram esse espaço aos apartamentos: os edifícios Marambaia, próximo à avenida Paulista, e o Rio Novo, no Itaim Bibi. Para os moradores, o transtorno de conviver com a obra é compensado pela valorização do imóvel. “O custo por apartamento para a implantação de uma varanda é de cerca de R$ 5 mil/m². De acordo com o mercado imobiliário, a valorização do imóvel varia de oito a dez vezes o investimento feito por metro quadrado, quando inclui a criação de varandas”, adianta o engenheiro Danilo Ventoja Peres, diretor da Addvent Engenharia, que gerenciou a obra do edifício Rio Novo, projetada pela Pax Arquitetura e implantada pela BR Retrofit.

A construção de varandas em edifícios existentes pode ser feita em concreto armado ou em estrutura metálica. Sistema construtivo eleito por Peres, a estrutura metálica dispensa área de canteiro, como ocorre com o concreto. “É uma obra seca e, por isso mesmo, solução ideal para prédios com moradores, a quem procuramos incomodar o mínimo possível. Apenas a fase de concretagem das lajes das varandas vai exigir algum espaço de canteiro”, diz.

O custo por apartamento para a implantação de uma varanda é de cerca de R$ 5 mil/m². De acordo com o mercado imobiliário, a valorização do imóvel varia de oito a dez vezes o investimento feito por metro quadrado, quando inclui a criação de varandas

Se, de um lado, a opção pelo concreto armado pressupõe produzir a estrutura in loco, mas com tempo maior de obra, a metálica pede a locação de equipamentos como guindastes, gruas ou elevadores para içar as peças até os pavimentos mais altos. “No Brasil, a estrutura metálica ainda é mais cara do que a de concreto. O ganho principal está no prazo, puxando junto o custo relativo à equipe que permanece menor tempo na obra”, explica o engenheiro, concluindo que a metálica terá custo global menor do que a estrutura em concreto.

Considerando a sobrecarga que as varandas exercerão na estrutura do edifício, o engenheiro lembra que, apesar de o aço ser mais pesado do que o concreto – respectivamente, 7.85 ton/m³ contra 2.5 ton/m³ –, a estrutura metálica é mais leve se comparada à de concreto. “Se necessário criar uma nova fundação, as novas cargas transmitidas serão mais leves e econômicas. E a varanda terá uma estrutura de maior plasticidade, que se integra à arquitetura do edifício”, defende.

Etapas

Varanda Acoplada

São vários os cuidados e procedimentos tomados previamente para a criação das varandas, devendo ser respeitadas as particularidades estruturais e arquitetônicas de cada edifício. “O primeiro passo será buscar, no projeto original, as referências da estrutura da fachada ou, até mesmo, consultar o projetista daquela obra, por mais antiga que seja. Daí virá a resposta se há possibilidade de transferir alguma carga da estrutura da varanda aos pilares do prédio”, informa o engenheiro. Quando isto não for possível, é adotada a solução considerada por Danilo Peres como ‘mais radical’, através da execução do reforço da estrutura da fachada, desde as fundações até a cobertura.

“Há casos que pedem a criação de pilares independentes, o que envolve uma nova fundação. Antes, porém, temos que estudar os cortes de lajes, vigas dos subsolos e fazer novas sondagens para verificar as condições do solo. Em seguida, é iniciada a fundação, que pode ser tubulão, sapata ou estacas – necessariamente moldadas in loco. Os novos pilares deverão ser erguidos em paralelo aos pré-existentes e com o cuidado de não interferir no número de vagas da garagem na circulação dos automóveis”, diz.

Peres exemplifica com o case do edifício Rio Novo, que tem dois apartamentos por pavimento de 250 m² e novas varandas de 38 m² (4,75 m x 8 m). “Tivemos a autorização do engenheiro projetista do edifício de transferir parte da carga para a estrutura existente, criando apenas três pilares do 1º andar ao 17º andar, sendo o pilar central transitado para apenas dois pilares que nascem no 1º subsolo. Nesse caso, não precisamos ter acesso à obra da varanda pelo interior dos apartamentos: as janelas da sala, que deram lugar às portas balcão, foram fechadas com divisórias de compensado, causando apenas o transtorno de o morador ficar sem vista por aquelas janelas até a conclusão da obra, que levou quatro meses”, explica.

Finalização

No Brasil, a estrutura metálica ainda é mais cara do que a de concreto. O ganho principal está no prazo, puxando junto o custo relativo à equipe que permanece menor tempo na obra

A ancoragem das varandas aos pilares do edifício é feita através de chapas com chumbadores químicos e aparafusadas, dispensando solda. “É uma obra bem limpa”, diz Peres. As lajes são executadas em concreto pelo sistema steel deck – laje formada por uma chapa galvanizada nervurada complementada com armaduras e conectores (stud bolts) e uma camada de concreto, possibilitando o dimensionamento como vigas mistas, resultando em uma diminuição do peso da estrutura.

Para a instalação dos novos caixilhos – portas balcão – é comum que nos prédios mais antigos o construtor encontre vigas invertidas. “A solução é cortar essas vigas, e fazer um reforço estrutural da peça”, diz Peres.

A nova varanda pede, ainda, sistemas elétrico e hidráulico – este último prevendo as prumadas de águas pluviais e esgoto de pias, os ralos de escoamento de água de chuva e da pia. E se forem instalados churrasqueira e forno de pizza, a área deverá ser provida de sistema de exaustão. Os acabamentos devem se adequar à linguagem arquitetônica do edifício, que poderão ser especificados pelo arquiteto autor do projeto original ou outro contratado para o retrofit do empreendimento.

Colaborou para esta matéria

Danilo Ventoja Peres – Engenheiro civil formado pela Escola de Engenharia Mauá (1981), com vários cursos de Programação de Educação Continuada, pela Universidade de São Paulo – Escola Politécnica. Atuou como engenheiro projetista de Estruturas de Concreto Armado e Protendido, no período de 1979 a 1994, executando os mais variados projetos de engenharia a nível nacional, como sócio diretor do Escritório Técnico Feitosa e Cruz S/C Ltda (1979 a 1987) e sócio diretor da EDATEC Engenharia S/C Ltda (1987 a 1994). No período de 1985 a 1987, exerceu a Coordenação da Divisão de Estruturas do Instituto de Engenharia de São Paulo, recebendo a Menção Honrosa pela divisão mais atuante. Em 1990, fundou a DVP Engenharia e Construção Ltda, atuando como engenheiro responsável pelo Gerenciamento, Planejamento e Construção. Em 2012, buscando novos mercados, associa-se a Addvent Engenharia e Construções, empresa especializada em execução de obras novas, de reformas com ampliação de áreas, modernização, revitalização e retrofits.