Ações de imobiliárias ainda têm fôlego pra novas altas na bolsa?

Crédito imobiliário é fundamental para as projeções do setor

07 de setembro de 2009 - O setor imobiliário acumula, com folga, a maior valorização do Ibovespa no ano. Desde janeiro, os ativos das empresas do setor já avançaram quase 200%, com destaque para Rossi, Cyrela e Gafisa. Mas com esse avanço, quanto mais o setor pode trazer de ganhos ao investidor?

Primeiramente, é preciso lembrar que a valorização, apesar de impressionar, deve ser considerada de maneira relativa. "O setor foi o mais penalizado com a queda da bolsa - as ações, que já vinham recuando, caíram muito mais do que a bolsa no auge da crise", afirma Mario Roberto Mariante, analista de Construção Civil e Material de Construção da Planner. "A recuperação no mercado também é uma oportunidade de ganhos que ocorreu dentro do setor", diz o analista.

Um dos motivos para a queda do setor no ano passado foi a diminuição da demanda por imóveis. "A demanda foi muito afetada até mais pelo medo de as pessoas perderem o emprego, mais do que o próprio desemprego e muito da incerteza do que seria 2009", afirma Eduardo Silveira, analista do setor de Construção Civil e Shopping Centers do Banco Fator.

Com isso, as empresas cancelaram lançamentos, focaram em venda de estoque e mantiveram o caixa, para sobreviver em um cenário bastante desfavorável, depois de um "boom" em 2006 e 2007.

Silveira lembra também que o setor tem uma correlação mais alta com o Ibovespa - o chamado Beta. "As pessoas olham muito agora para a alta, mas voltando para o ano passado, o setor caiu muito mais do que a bolsa. Se o índice cai 10%, a tendência é que caia 15% ou 20% - o mesmo vale para as altas do índice".

Minha Casa, Minha Vida
Para Silveira, o início da reversão da tendência de queda foi abril - quando foi anunciado o pacote habitacional do governo. "Além disso, começamos a ter dados macroeconômicos muito bons, que nunca aconteceram na história do Brasil, como juros de um dígito, um nível controlado de inflação, confiança do consumidor apresentando recuperação e emprego se mantendo estável", afirma o analista.

Com esses dados, a média e baixa renda também começaram a melhorar, dando ainda mais impulso ao setor.

Prova disso é que, segundo o analista, as empresas que lideraram a alta foram as mais focadas no segmento de baixa renda - e, portanto, tem grande exposição ao pacote do governo. São elas MRV, Tenda, PDG e Rodobens. "Aí você tem duas que tem exposição, mas querem aumentar bastante, que são a Cyrela e a Rossi. A Rossi tem por volta de 30% na baixa renda e quer chegar a 50%, mesma coisa a Cyrela com a Living", completa o analista.

Segundo Silveira, as empresas estão voltando-se para uma faixa mais baixa de renda, onde há uma demanda muito forte - a PDG, por exemplo, que tinha um ticket médio um pouco mais alto que MRV e Tenda, está reduzindo esse número.

"No Brasil, os bancos são obrigados a ter 65% dos depósitos de poupança voltados ao crédito imobiliário. O saldo hoje de depósito de poupança é acima de R$ 300 bilhões, então eu acho que para um ou dois anos há crédito imobiliário mais do que suficiente para financiar o crescimento das construtoras".

Curto prazo, longo prazo
Segundo Silveira, as empresas já enxergam o ano de 2009 quase igual aos níveis pré-crise. "O guidance de vendas e lançamentos da Cyrela, por exemplo, é praticamente o mesmo de 2008, então é um numero positivo dado o início do ano que era muito incerto". Com a recuperação da demanda, é bom ter estoques - o que está beneficiando o setor, e deve tornar o segundo semestre do ano melhor do que o anterior.

Entretanto, o analista aponta alguns requisitos para uma contínua valorização do setor. O primeiro deles é o caminho da bolsa - caso o rali da renda variável seja interrompido, dificilmente os ativos do setor vão quebrar a tendência e continuar avançando. O segundo é a economia brasileira, cujos dados macroeconômicos afetam fortemente o desempenho do setor.

Por fim, Silveira aponta a questão do crédito imobiliário como fundamental para as projeções do setor. "Existe um déficit habitacional muito grande no Brasil então a demanda está lá. Se houver crédito imobiliário, é só uma questão se as empresas vão ter capacidade construtiva de execução", afirma.

Já segundo Mario Roberto Mariante, analista de Construção Civil e Material de Construção da Planner, as oportunidades para o setor estão no longo prazo. Mesmo esperando bons resultados no terceiro trimestre do ano, Mariante afirma que o espaço para grandes valorizações este ano já foi. "O curto prazo já está precificado, assim como para 2009", afirma o analista.

Além disso, Mariante questiona o aumento da demanda, que vem impulsionando os ativos do setor. "Fala-se que tem uma demanda muito forte, mas a coisa não está acontecendo na mesma velocidade que se comenta".

No longo prazo, por outro lado, a perspectiva é mais positiva. Para ele, a retomada dos lançamentos, e as entregas de imóveis lançados nos últimos dois anos vão agir como um reforço de caixa para as empresas, melhorando o cenário para o setor.

Silveira também aponta o longo prazo como mais positivo. "Claro que toda essa valorização que já ocorreu diminui o potencial de valorização, e no curto prazo, com as ofertas de ações - que são positivas no longo prazo para as empresas - ocorre uma diluição dos acionistas atuais, que causa uma pressão baixista no curto prazo nos preços dos ativos", afirma o analista.

Já Mariante não vê as ofertas de ações realizadas por algumas empresas do setor como uma indicação necessariamente positiva. Segundo o analista, algumas imobiliárias estão buscando recursos sem necessidade.

"Elas estão aproveitando um momento do mercado de ações - mas o setor tem um ciclo muito longo, as empresas, muitas vezes, nem retornaram para os acionistas o que elas captaram nos IPOs", afirma. "Se for para crescer, se isso for refletir em crescimento e dar retorno para o acionista, tudo bem, mas eu não vejo que isso vá acontecer", conclui o analista.

Recomendações
Apesar de restrições a algumas empresas, que exigem período de silêncio devido a ofertas de ações (como PDG, Rossi e Brookfield), Silveira aponta dois tipos de empresa que merecem atenções. O primeiro são as empresas mais voltadas para baixa renda - e com maior exposição ao pacote do governo - que inclui, principalmente, a demanda pelo primeiro imóvel, que não foi tão afetada durante a crise. "Nesse caso, temos a Rodobens como atraente - a empresa tem uma boa estratégia, um bom produto, está focada na baixa renda".

O segundo tipo de empresa são aquelas com pouca exposição ao pacote, mas que tem muitos produtos no chamado segmento de média renda - especialmente até R$ 500 mil reais. Muitas das empresas no setor lidam predominantemente com a demanda de "imóvel upgrade" - ou seja, pessoas que têm um imóvel, mas querem trocá-lo por um maior ou melhor. Essa demanda caiu muito durante a crise, e traz, assim, melhores possibilidades de recuperação agora. "Nos últimos 2, 3 meses, as empresas de média renda performaram melhor do que as de baixa renda", afirma o analista. Nesse segmento, uma recomendação de Silveira é a Tecnisa.

Existe ainda um meio termo, que são empresas integradas, que tem tanto média quanto baixa renda. "A Cyrela, por exemplo, se beneficia dos dois mercados", afirma Silveira. Para ele, a recomendação para o investidor é ficar com uma empresa na baixa renda, uma na média e uma integrada.

Entretanto, Silveira faz uma ressalva importante na hora de decidir pelo investimento: "Olhando para os múltiplos, está num ponto mais alto. Talvez não seja o momento adequado para entrar no setor".

Mariante preferiu não se referir a empresas específicas, já que muitas delas, devido a ofertas de ações, estão em período de silêncio. Entretanto, o analista afirmou que há dois tipos de empresa que merecem atenção dos investidores: "algumas empresas que estão focadas no segmento de baixa renda, que é onde há uma demanda mais forte agora, e as empresas que estão mais bem estruturadas financeiramente".

As maiores companhias do setor, por sua vez, também não devem ser esquecidas. "Essas grandes têm seus projetos, e devem performar bem porque estão bem diversificadas, como Cyrela e Gafisa", conclui Mariante.

Fonte: Infomoney - SP