Caixa propõe nova forma de originação do crédito imobiliário

O banco, juntamente com demais representantes de instituições financeiras privadas, apresentou sua proposta durante o Seminário Dia do Crédito Imobiliário, promovido pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

30 de novembro de 2010 - Mais de 100 pessoas acompanharam no Secovi-SP (Sindicato da Habitação) a segunda parte do Seminário Dia do Crédito Imobiliário, que contou com a participação dos principais bancos privados do País, além da Caixa Econômica Federal e Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais), na última semana.

A palestra de Valter Nunes, superintendente regional da Caixa, foi uma das mais aguardadas. Em sua apresentação, Nunes fez uma análise sintetizada da primeira fase do programa Minha Casa, Minha Vida e falou da necessidade de recriar o modelo de análise de originação do crédito imobiliário para a pessoa física.

O modelo proposto pelo superintende regional consiste em capacitar todas as imobiliárias para que se tornem correspondentes imobiliários da Caixa. Por esse formato, em funcionamento experimental na cidade de São Paulo com 300 imobiliárias, o correspondente passa a vender o imóvel e também o crédito imobiliário, possibilitando que a assinatura e a concessão do financiamento aconteçam em até 48 horas.

Esse trabalho não poderá ser feito pela construtora, no entender da Caixa, e terá de ter acompanhamento de empresa especializada em crédito jurídico, a fim de garantir a análise de conformidade da operação. "Para isso, teremos de contar com uma carteira qualificada de imobiliárias e sistemas disponíveis", ressaltou Nunes.

Enquanto o projeto de universalização passa por aprimoramentos para ser expandido já em 2011, o banco comemora os 82% de market share conquistado nos últimos anos. "Hoje, são 12,5 financiamentos por minuto feitos pela Caixa", comentou Nunes.

No momento, a Caixa aguarda com expectativa o lançamento do Minha Casa, Minha Vida II, que de acordo com Valter Nunes manterá características e condições do programa em execução, mas que já conta com 500 mil unidades em análise, remanescentes da primeira fase, e investimentos de R$ 71 bilhões provenientes do Orçamento Geral da União. Mudanças de tipologia das unidades e destinação de 1,2 milhão de unidades (60% da meta de 2 milhões de unidades) para famílias com renda de até três salários mínimos são algumas das novidades do programa antecipadas pelo governo federal.

Na avaliação de Osmar Martinez, gerente nacional de Negócios Imobiliários para Pessoa Jurídica do Bradesco, o mercado de originação do crédito imobiliário tem de ser consistente, assim como defende a Caixa, para evitar o que ocorreu nos Estados Unidos.

Durante o evento do Secovi-SP, Martinez falou da possibilidade real de em 2014 os recursos da poupança se tornarem insuficientes para financiar a produção e aquisição de imóveis.

A perversa combinação de juros altos e falta de recursos estimula a inflação e pode levar à paralisação do mercado imobiliário. "O Brasil não é estável economicamente, está estável. Para evitar a inflação, o governo tem de reduzir os gastos públicos e controlar o câmbio. Taxa de juros é remédio para inflação", destacou.

De acordo com Martinez, há quatro cenários possíveis para o crédito imobiliário brasileiro: manutenção da exigibilidade dos recursos da caderneta de poupança com Selic em alta; manutenção da exigibilidade com Selic baixa; fim da exigibilidade com a Selic elevada; e fim da exigibilidade com a Selic baixa. Esta última possibilidade é o melhor dos mundos, na opinião do gerente do Bradesco, pois será possível investir os ativos dos bancos em fontes primárias (empreendimentos imobiliários) e secundárias (papéis de crédito imobiliário).

"O custo do dinheiro é medido pelo quanto de moeda é investido na economia. Sem que o banco tenha de aplicar um teto máximo de recursos em habitação e obedecer o Mapa4, o crédito imobiliário passa a ser, efetivamente, negócio." Diferentemente de utilizar os covered bonds no mercado nacional como fonte de recursos para o financiamento imobiliário - proposta trazida pela Abecip -, Martinez defende o estímulo à emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Sem descasamento  

Apesar de concordar com Martinez quanto à poupança deixar de ser a principal fonte de financiamento, porque cresce a 20% ao ano, enquanto o crédito imobiliário cresce a 40%, Fernando Baumeier, superintendente da área de Planejamento e Funding de Negócios Imobiliários do Santander, o covered bonds será a grande saída para a falta de recursos no Brasil, pois o risco fica completamente com os bancos, além das LCIs, da securitização e dos fundos de pensão. "Na Alemanha, esse instrumento de crédito, que já tem mais de 50 anos de uso, não registrou um único default. E na Espanha, 50% da carteira hipotecária foi gerada com covered bonds, que distribuirão 28 bilhões de euros até 2020. Esse mercado é pujante e assegura os investidores e os sistemas bancários", concluiu.

Hus Morgan Daroque, superintendente de Crédito Imobiliário do grupo Itaú-Unibanco, defendeu um mix de três fundings: poupança (captação de curto prazo), securitização e covered bonds ou LCIs, que são fontes de captação de longo prazo. Da mesma forma pensa o superintendente executivo de Crédito Imobiliário e Consórcio do HSBC, Antonio Barbosa. "A poupança não acabará, mas vai depender da quantidade de fundings disponíveis. A composição desses fundings garantirá o crescimento do mercado e da economia", opinou.

Dívida versus investimento  

O presidente do comitê de produtos financeiros imobiliários da Anbima, Rodrigo Machado, disse que apesar de o covered bonds ser uma solução possível para a falta de crédito imobiliário, o instrumento atrela o mercado à capacidade de endividamento do investidor, e isso não é muito seguro. "O mercado de capitais, por sua vez, é limitado à capacidade de poupança do mundo", defendeu.

Conforme Machado, os fundos de pensão ainda não trabalham com toda a sua capacidade e assim como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são ativos de longo prazo, indexados a preços e com boas garantias para os investidores. "O mercado secundário ainda não é uma realidade, mas estamos transformando essa indústria, que tem condições de ser o pilar de sustentação do setor imobiliário quando os recursos da poupança se tornarem insuficientes", finalizou.

Fonte: SECOVI-SP