Com juros em baixa, imóvel cresce e reaparece no RJ

Texto: Redação AECweb

Sem opção de risco baixo e ganho alto nos fundos, investidor aplica em apartamentos e salas comerciais, e preços sobem até 82%

01 de fevereiro de 2010 - A queda da taxa básica de juros, a Selic, que remunera os fundos DI e de renda fixa, para o atual patamar, de 8,75% ao ano, provocou um fenômeno no mercado imobiliário do Rio nos últimos meses.

Sem alternativas de investimento de baixo risco e com rentabilidade elevada como no passado, os preços dos imóveis em toda a cidade explodiram. Especialmente em bairros como Copacabana, onde os apartamentos de quarto e sala subiram 48,08% de janeiro do ano passado para hoje.

Com isso, segundo dados do Sindicato da Habitação (SecoviRio), saíram de uma média de R$ 171 mil para R$ 254 mil no bairro. Os de dois quartos, típicos de compra para investimento - por serem mais fáceis de alugar -, que valiam R$ 284 mil em média, passaram a cerca de R$ 390 mil, uma alta de 21,28% de um ano para o outro.

Na Tijuca, o apartamento de dois quartos teve valorização de 81,95% no mesmo período, tendo saído de R$ 113 mil para R$ 206 mil. O quarto-e-sala se valorizou menos, 28,94%, mas ainda uma rentabilidade superior à de muitas aplicações financeiras.

Em especial as de renda fixa
Em 2009, ano que a Selic começou em 13,75% anuais, os fundos DI, que acompanham a taxa básica, tiveram rentabilidade de 10,21% sem descontar o Imposto de Renda (IR). Considerando um tributo de 20% (para quem investe por seis meses a um ano), a rentabilidade cairia para cerca de 8,17%, podendo ser bem menor, a depender da taxa de administração cobrada pelo fundo.

Algumas carteiras chegaram até a perder da poupança, com rentabilidade de 6,72% em 2009 e sem incidência de IR. Já as carteiras de renda fixa renderam 10,48%, ou 8,38% sem o IR de 20% e considerando baixos encargos, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Com a Selic a 8,75% ao ano, esses fundos devem passar a render cerca de 6% ao ano apenas.

Associação: áreas de bairros são beneficiadas com UPPs
Os imóveis tiveram uma valorização muito superior. Os de quarto e sala que menos se valorizaram, em Ipanema, passaram a valer 16,14% a mais. Nos de sala e dois quartos, a menor valorização foi de 9,50%, em Laranjeiras.

O diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Carlos Samuel de Oliveira Freitas, avalia que alguns bairros, como Botafogo e partes de Ipanema e Copacabana, foram especialmente beneficiados no último ano pela implantação das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs), a ocupação de favelas pela Polícia Militar. A iniciativa nitidamente valorizou os imóveis. Em Botafogo, os apartamentos de um quarto passaram a valer, em média, 29,08% a mais.

Mas o movimento foi tão forte que não houve um bairro entre os analisados - os principais para investimento - que não tenha obtido valorização.

Normalmente, de um ano para outro, há regiões que se valorizam e outras não, ainda que o saldo seja positivo. Segundo corretores, as buscas têm se intensificado por pessoas que não querem ficar com o dinheiro "parado" em fundos com rentabilidade de 0,50% ao mês ou inferior. E o imóvel reaparece como alternativa de investimento - para reformar e revender com lucro ou alugar - ou mesmo para moradia.

Ainda há espaço para valorização, diz especialista
Paula Moura, administradora do site de móveis usados contemporâneos Gávea Garage, encontra-se na primeira situação. Ela quer comprar uma sala comercial na Zona Sul para receber como rendimento o aluguel e avalia que, nos últimos cinco anos, os imóveis em alguns bairros dobraram de preço, boa parte desse movimento tendo sido concentrada no último ano, quando ela começou a procurar com o marido, publicitário.

“Está tudo muito mais caro hoje. Estamos com dificuldade para achar. Subiu bastante, e os imóveis comerciais estão se valorizando quase a mesma coisa que os residenciais em bairros como o Leblon”, diz Paula, que está desistindo dos investimentos de renda fixa e da parcela que estava em ações para comprar este imóvel, sob recomendação de amigos do próprio mercado financeiro.

O diretor de Desenvolvimento de Projetos da incorporadora NEP, Cyro Fidalgo, diz que "nitidamente houve um maior volume de compras do meio do ano passado para cá", num movimento que começou com pessoas procurando nos imóveis um porto seguro em meio à crise financeira.

O administrador de investimentos Fabio Colombo considera a busca por imóveis "natural" com a queda, principalmente, dos juros reais (descontada a inflação). Mas avalia que outro fator favorável é a melhora do cenário econômico - e a consequente volta do crescimento -, o que deve estimular as pessoas a entrarem em financiamentos para compra da casa própria ou de imóvel para investir.

“O déficit de moradia ainda é grande. Não adianta só o investidor comprar se não tiver quem alugue ou compre o imóvel depois”, diz Colombo, que avalia que ainda há espaço para valorização, especialmente de imóveis para as classes C, D e E.

Além da valorização do próprio imóvel, quem compra um apartamento ou uma sala para investir está preocupado com o valor do aluguel, claro. O vice-presidente de Assuntos Condominiais do Secovi-Rio, Leonardo Schneider, estima que o rendimento mensal dos imóveis residenciais fique entre 0,3% e 0,6%, enquanto nos comerciais é considerada boa rentabilidade algo entre 0,7% e 0,9% ao mês. Nos dois casos, a rentabilidade é melhor nos imóveis menores, mais procurados também por quem quer habitá-los.

Fonte: O Globo-RJ