A operação de crédito foi no valor de R$ 343 milhões

imagem do projeto do Cidade Matarazzo já finalizado, em que aparecem as suítes, os edifícios e a arborização em volta

O investimento total no projeto já ultrapassa os R$ 3 bilhões — incluindo o que já foi gasto e as despesas programadas (Foto: Cidade Matarazzo/Divulgação)

12/04/2022 | 15:00 – O complexo de luxo Cidade Matarazzo acaba de oficializar um empréstimo de R$ 343 milhões para completar a fase final do projeto. O orçamento será destinado à construção de um polo com lojas de grifes e restaurantes no empreendimento, que está sendo erguido na região da Avenida Paulista.

Além das lojas e restaurantes, o investimento também será destinado à construção de um centro cultural, uma feira de produtos orgânicos e um boulevard aberto ao público. A inauguração de toda a obra está prevista para julho de 2023, e, por enquanto, o complexo segue apenas com o hotel Rosewood (seis estrelas) em funcionamento.

O investimento total no projeto já ultrapassa os R$ 3 bilhões — incluindo tanto o que já foi gasto, quanto as despesas programadas. Desse total, R$ 800 milhões foram direcionados à aquisição do terreno, que consiste em uma área considerada nobre, e que abrigava prédios históricos abandonados em São Paulo.

O Cidade Matarazzo é um projeto das empresas BM Varejo, controlada pelo Groupe Allard e que tem como sócios minoritários a Autonomy Investimentos e a Gafisa Propriedades, em parceria com a Vectis Gestão, que oficializaram a operação de crédito.

O empréstimo aconteceu com peculiaridades: foram emitidos certificados de recebíveis imobiliários (CRI) — com algumas garantias — em troca da liberação do R$ 343 milhões em tranches, de acordo com a evolução da obra.

Os CRIs são títulos, criados como uma alternativa para quem quer ter liquidez e segurança, que funcionam como um investimento destinado a financiar transações do mercado imobiliário. Se uma empresa, por exemplo, realiza vendas parceladas, mas precisa do dinheiro à vista para financiar as suas operações, ela pode, com o auxílio de uma companhia securitizadora, estruturar a sua dívida e transformar os créditos a receber em títulos negociáveis no mercado financeiro. Nesse caso, o investidor terá direito a receber uma remuneração (geralmente juros) do emissor e, periodicamente, ou quando do vencimento do título, receberá de volta o valor investido (principal).

As tranches — que, em francês, significam “fatias” ou “porções” —, por sua vez, consistem em uma divisão de um contrato: elas são estipuladas para separar as peculiaridades de cada contrato como, por exemplo, taxas de juros diferentes para cada montante desembolsado em um determinado período. Elas também são constantemente utilizadas para determinar a forma de pagamento parcelado — por exemplo, uma compra de um terreno pode ocorrer por meio de pagamento de várias tranches. Em suma, uma tranche é utilizada para descrever um título, que pode ser dividido em partes menores e posteriormente vendido aos investidores.

No caso do megacomplexo Cidade Matarazzo, os CRIs tiveram como garantia recursos como a locação das lojas que serão construídas na fase final — que incluem desde a Farfetch (varejista de artigos de moda de marcas como Prada, Burberry e Versace) ao clube de ricaços Soho House — e os recebíveis dos contratos de exposição de marca — como o centro cultural, que, ao que tudo indica, será construído pelo Bradesco, e possui a estimativa de mais de 30 mil visitantes diários.

Já as tranches serão parcelas do orçamento total de R$ 343 milhões, provenientes do acordo — somente a primeira delas será de R$ 80 milhões. O CRI tem vencimento em 2040 e remuneração de IPCA + 9% ao ano — uma operação descrita como arriscada pelos especialistas, devido à área repleta de edifícios tombados. O certificado tem um único comprador, que é o fundo de investimento imobiliário Vectis Juros Real Fundo (ticker VCJR11).

Complexo Cidade Matarazzo realiza empréstimo para fase final da obra