Conjuntos comerciais superam grandes escritórios

Nos últimos seis meses, os principais conjuntos comerciais em São Paulo somaram R$ 664 milhões em vendas

18 de junho de 2009 - Dois fenômenos aconteceram simultaneamente no mercado imobiliário nos últimos seis meses e provocaram um movimento inédito no setor.

Enquanto a crise afetou o segmento de edifícios corporativos de alto padrão - muito pela cautela dos private equities e dos grandes investidores - houve uma avalanche de lançamentos de conjuntos comerciais de pequeno porte.

O resultado foi que a venda de escritórios a partir de 40 m² ultrapassou as lajes acima de mil m² não apenas em metragem, como também em valor negociado.

Pesquisa feita pela consultoria CB Richard Ellis para o Valor mostra que nos últimos seis meses, os principais conjuntos comerciais em São Paulo somaram R$ 664 milhões em vendas, o que representa uma área negociada de 105 mil m².

No mesmo período, as vendas de edifícios corporativos - cujos preços são mais elevados - somaram R$ 498 milhões em vendas com a negociação de 77 mil m² de área.

"De um lado, a falta de crédito fez o mercado corporativo parar e, de outro, a queda dos juros e a busca por ativos reais estimulou o pequeno investidor a comprar os conjuntos comerciais", afirma Walter Cardoso, presidente da CB Richard Ellis.

A corrida em direção aos conjuntos foi comandada pelas incorporadoras que também atuam no residencial, como Cyrela, Eztec e Brascan. Com pouca demanda no mercado residencial de médio e alto padrão, essas empresas encontraram nos prédios comerciais pequenos a saída para reequilibrar as vendas.

A velocidade de vendas desses empreendimentos relembram os bons tempos do mercado imobiliário e não estão muito aquém do fenômeno que o programa Minha Casa, Minha Vida tem produzido no segmento residencial para baixa renda.

O último lançamento da Cyrela, feito em abril, está 91% vendido. A Eztec lançou, em maio, um prédio próximo ao Market Place e ao Shopping Morumbi, em São Paulo, e já vendeu 78% de um valor geral de vendas de R$ 235 milhões.

Diante da demanda, a Eztec redirecionou seu foco e os dois lançamentos do ano são comerciais. E há um próximo para ser lançado. "Os conjuntos vão representar cerca de 80% do nosso VGV (valor geral de vendas) este ano", diz Marcio El Tayar, gerente de Relações com Investidores da companhia.

Depois de lançar prédios no eixo dos grandes edifícios de escritórios, como Vila Olímpia, Itaim e Berrini, as construtoras começam a migrar para locais menos óbvios, onde os terrenos são mais baratos e a concorrência é menor.

A Cyrela, por exemplo, escolheu o bairro de Santana para um novo empreendimento. "Procuramos regiões que receberam um volume significativo de lançamentos residenciais e nada de comerciais", afirma Ubirajara Freitas, diretor-geral da Cyrela. "Fazemos um estudo detalhado do mercado e acompanhamos o desempenho de cada lançamento, seja nosso ou da concorrência."

O mercado imobiliário vive de ciclos. Sempre foi assim. O caso mais emblemático é dos flats, que viveu um boom na década de 90, quando foram construídas quase 30 mil unidades.

O temor de que o movimento se repita com os comerciais e haja uma super oferta daqui a dois, três anos começa a surgir. "Eu vejo com cautela a proliferação desse tipo de negócio", afirma Erwin Tubandt, diretor comercial da consultoria Binswanger. "Não sei se terá profissionais liberais, que são os principais ocupantes, para demandar tanto espaço, pode haver grande vacância quando esses projetos forem entregues."

Em 2005 foram lançados na Região Metropolitana de São Paulo 1,5 mil conjuntos comerciais. Em 2006, passou para 1,8 mil e nos últimos dois anos ficou na casa de 4 mil unidades. "Há demanda no mercado para uma absorção de até 5 mil unidades por ano, havia pouco produto no mercado", afirma Freitas.

A realidade do mercado de escritórios corporativos é outra. Pela primeira vez, em cinco anos, houve absorção líquida negativa (sobra de espaços) de 35 mil m² no primeiro trimestre.

"Empresas saíram de espaços maiores para menores e outras desistiram de mudar", afirma Cardoso, da Richard Ellis. Ao todo, cerca de 70 mil metros quadrados de escritórios de todos os padrões foram devolvidos no ano passado. Contratos já assinados foram desfeitos.

A Lopes, por exemplo, devolveu dois andares no Eldorado Business Tower; e a Sadia, após o episódio dos derivativos, desistiu de nove andares em um prédio da WTorre. Apesar de ter subido de 5,4% para 6,5%, a taxa de vacância ainda é considerada baixa em níveis históricos - chegou a 17,1% em 2004.

O único grande negócio que aconteceu no primeiro semestre foi a venda de 56% do Eldorado Business Tower, da São Carlos, para a Brazilian Capital por R$ 290 milhões. Há negociações importantes em curso, com propostas que somam cerca de R$ 300 milhões, mas nada concluído por enquanto.

Além da escassez de crédito, os fundos de private equity, que participaram ativamente desse mercado e injetaram um volume considerável de recursos, saíram de cena assim que a crise começou.

"Esses fundos foram muito machucados tanto na Europa quanto nos Estados Unidos e tiveram seu patrimônio reduzido", afirma Bruno Laskowsky, presidente da Cyrela Commercial Properties (CCP). A CCP postergou projetos, mas não perdeu locatários nesse período.

Os preços dos aluguéis de escritórios corporativos recuaram 10% e as condições de negociação mudaram, com a volta de facilidades que haviam deixado de existir no auge do mercado, como o período de carência.

Os locatários negociam entre um e dois meses sem o pagamento do aluguel para custear as despesas com mudança e investimento em infraestrutura.

O segmento de escritórios corporativos, porém, começa a respirar novos ares. "Há uma disposição maior de investir no Brasil, ainda que a disponibilidade de recursos seja menor", afirma Laskowsky. "A oferta ainda é baixa. São Paulo tem 10 milhões de m2 de escritórios, contra 60 milhões em Nova York", diz Cardoso.

Fonte: Valor Econômico - SP