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Consolidação marca a construção civil em Curitiba

Texto: Redação AECweb

Número de lançamentos em Curitiba irá superar as 30 mil unidades. Imóveis de dois dormitórios são os mais procurados

06 de dezembro de 2010 - Anunciado desde janeiro como o ano da "redenção" do mercado imobiliário, 2010 vem confirmando a tendência de crescimento. A observação dos números de lançamentos comprova o aquecimento. Um dos principais levantamentos do mercado curitibano foi divulgado recentemente pela Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR). Os dados apresentados no Perfil Imobiliário 2010 compilam informações sobre o crescimento vegetativo dos principais bairros da cidade e analisam a produção imobiliária de 2010, comparando-a com a dos anos anteriores.

Após sair de uma média de 11.400 unidades residenciais liberadas entre 2005 e 2007, o mercado mostrou crescimento desde 2008, com 21.193 unidades liberadas, seguiu-se novo recorde no ano passado, 25.614 unidades. "Em 2010, apenas até setembro (mês em que a pesquisa foi concluída), foram licenciadas 21.051, um crescimento de 44% sobre o mesmo período de 2009", diz o economista e sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, que coordenou a pesquisa, Fábio Tadeu Araújo.

Segmento comercial mostra recuperação

O Perfil Imobiliário 2010 da Ademi-PR revela que o segmento de salas comerciais em empreendimentos verticais mostrou reação este ano. Depois de passar 2006 e 2007 sem nenhum empreendimento desse tipo lançado, o mercado da capital teve 320 unidades licenciadas em 2008 e 566 em 2009. "De janeiro a outubro de 2010, 1.292 salas comerciais foram lançadas em Curitiba, com destaque para a região central e seu entorno", diz Gustavo Selig, presidente da Ademi-PR. O número demonstra acréscimo de 228%. Outro ponto importante é que no ano passado, os lançamentos comerciais representavam 8% do total de unidades verticais lançadas, este ano a representatividade saltou para 20%.

O executivo aponta a ausência de instalação de grandes indústrias no Estado nos últimos anos como fator determinante nos números inexpressivos do mercado em 2006 e 2007. "Com a concessão de incentivos às companhias, o que se espera para os próximos anos, Curitiba precisará se estruturar, abrindo uma margem interessante de oportunidades na área comercial", diz.

Para o economista Fábio Tadeu Araújo, chama atenção a descentralização das salas comerciais. "Tanto o desenvolvimento quantitativo, quanto a expansão geográfica são importantes. Há empreendimentos em construção no Portão, Santa Cândida, Cabral, Alto da XV, Ahú, entre outros bairros. Em uma cidade que discute seus problemas de mobilidade urbana, ter alternativas de comércio de todos os tipos em vários pontos da cidade, sem depender tanto do Centro, é um grande avanço", opina.

Crescimento

Alguns bairros de Curitiba chamam atenção pelo número de lançamentos. Além do Ecoville, que concentrou 13,2% das unidades licenciadas de janeiro a setembro de 2010, dois extremos da cidade também mostram bom desenvolvimento. A região sul, que na pesquisa é definida pelos bairros Portão, Capão Raso, Novo Mundo e Fazendinha, corresponde por 7,6% dos lançamentos. Apontada como região do futuro no Perfil Imobiliário 2009, a região norte surpreendeu e contabilizou 3.012 unidades liberadas para construção até setembro, participação de 14,3% na produção da cidade. "O futuro chegou rapidamente nestes bairros", resume o economista Fábio Araújo. Ele aposta no desenvolvimento da região da Linha Verde no próximo ano. A pesquisa apontou a região com participação de 9,8% (2.065 unidades) no número de imóveis liberados para construção na capital.

Se os lançamentos seguirem no mesmo ritmo até o fim do ano, 2010 fecharia com cerca de 36 mil unidades licenciadas. "Como o último trimestre historicamente tem menor número de lançamentos, é muito provável que tenhamos entre 32 mil e 33 mil unidades este ano", reforça Araújo. A pesquisa analisou 257 empreendimentos verticais, 60 horizontais e mais 47 lançamentos em algumas cidades da Região Metropolitana.

Para o presidente da Ademi-PR Gustavo Selig, o aquecimento do mercado foi fortemente impactado pela oferta de crédito, tanto para os consumidores quanto para os construtores. "A mudança no perfil dos empreendimentos, que hoje têm mais unidades, principalmente os inseridos no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida, favoreceram esse crescimento", explica.

Como consequência desse cenário, o número de apartamentos lançados em Curitiba deve superar em quase 10 vezes o volume total de unidades lançadas em 2005, chegando à marca de aproximadamente 10 mil imóveis em empreen­dimentos verticais neste ano, analisa Selig.

Entre eles, destacam-se os apartamentos de dois dormitórios que continuam sendo maioria, com 46% de participação no mercado. "No ano passado, os imóveis com dois dormitórios superaram os de três em oferta, revelando uma mudança no perfil dos compradores que, em sua maioria, compreendem jovens casais ou pessoas solteiras. Temos lançamentos de dois quartos em todos os segmentos, do supereconômico (até R$ 120 mil) aos apartamentos de luxo que superam os R$ 800 ou R$ 900 mil", reforça Selig.

Entrega e estoque

Durante o ano, foi comum ouvir que lançamentos eram vendidos em poucos dias, alguns em poucas horas. Mesmo assim o estoque em setembro de 2010 estava em quase sete mil unidades, de acordo com o levantamento da Ademi-PR.

Na análise do presidente do Sin­dicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Siduscon-PR), Hamilton Pinheiro Franck, esse número está dentro da média para Curitiba. "É importante manter essa média de estoque, como forma de regular o mercado e evitar a temida bolha no setor", opina. Selig afirma que um estoque de até 10 mil unidades estaria dentro do esperado para um mercado como o curitibano.

O número expressivo de lançamentos não encontra eco quando se analisa a quantidade de imóveis entregues. Para Araújo, o mercado ainda não sentiu o impacto das mais de 45 mil unidades licenciadas entre 2008 e 2009. "Observa-se que nesses dois anos foram entregues cerca de 19 mil unidades, mas esse ritmo deve se acelerar a partir de 2011", prevê.

A Ademi-PR garante não haver incidência de atrasos exagerados no setor, apenas casos específicos. Segundo Selig, o que tem impacto nessa realidade é o ciclo de produção da construção civil. "Com empreendimentos maiores, o tempo de conclusão aumenta, chega a 30 meses. Quando se tinha somente empreendimentos pequenos, o ciclo de obra ficava entre 15 e 18 meses", afirma.

Preços

Em Curitiba, o valor médio do metro quadrado, considerando a área total, em 2010 ficou em R$ 2.517,25, alta de 15% em relação ao ano passado. No comparativo 2009-2010, os apartamentos de três dormitórios tiveram uma valorização de 20%, sendo comercializados a R$ 2.413,67, por metro quadrado de área total, seguidos dos de dois dormitórios, que tiveram valorização de 18%, com preço médio de venda do metro quadrado, área total, de R$ 2.352,79. O único decréscimo ficou nos apartamentos de quatro quartos, em que a média variou de R$ 3.705,88 em 2009 para R$ 3.289,98 em 2010, representando queda de 11%.

A valorização na casa dos 20% não deve permanecer nos próximos anos. Boa parte dos agentes do setor reconhece que a recomposição de preços foi estabelecida no mercado de Curitba nos últimos três anos. "Uma ou outra região terá maior valorização, mas é provável que fiquemos mais próximos dos 10% do que dos 20%", diz Fábio Araújo, levando em conta que se terá acréscimos ligados ao impacto da inflação do setor e uma valorização real moderada.

Quanto ao número de lançamentos, acredita-se em fôlego parecido com o de 2010 para os próximos três anos. "Em conversas informais com alguns dos principais incorporadores que atuam na cidade, nota-se entusiasmo e a programação de lançamentos em bom número para 2011", revela Franck.

Região Metropolitana recebe lançamentos super econômicos

A maior parte dos 257 empreendimentos lançados na capital se concentra no alto padrão (25,7%), com preço entre R$ 450 mil e R$ 900 mil. Em seguida, aparecem os imóveis standart (20,6%), com valor entre R$ 200 mil e R$ 300 mil, seguidos dos econômicos (19,8%), com valor entre R$ 120 mil e R$ 200 mil.

A faixa dos super econômicos, com preço de até R$ 120 mil, representa apenas 1,9% do mercado em Curitiba. Em contrapartida, o mesmo tipo de imóvel corresponde a surpreendentes 82% dos empreendimentos licenciados na Região Metropolitana. "Construir um imóvel e colocar no mercado por este preço em Curitiba, sem subsídios governamentais, é muito difícil. Vários fatores criam essa dificuldade, como o aumento dos custos da construção, da mão de obra e do terreno que, mesmo em regiões afastadas, chega a ter o dobro do valor de mercado", argumenta Gustavo Selig, presidente da Ademi-PR.

No Perfil Imobiliário apresentado pela entidade, a análise das cidades no entorno da capital incluiu apenas os empreendimentos verticais de Araucária, Campo Largo, Colombo, Fazenda Rio Grande, Pinhais e São José dos Pinhais. Selig considera que, a exemplo do que ocorreu com a capital paranaense, os terrenos nesses municípios tendem a se valorizar, gerando dificuldades financeiras às incorporadoras para a implantação de empreendimentos. "O mercado aguarda a definição do novo governo quanto à política habitacional. Espera-se a revisão dos valores de imóveis no programa Minha Casa, Minha Vida. Outra possibilidade é a criação de benefícios tributários para que as empresas invistam nesse tipo de produto", prevê Selig.

Hamilton Pinheiro Franck, presidente do Sinduscon-PR, aponta a cidade de São José dos Pinhais como a tendência de verticalização mais desenvolvida "por ter melhor infraestrutura urbana e, principalmente, melhor definição de zoneamento", diz.

A cidade é a única, das analisadas, a oferecer opções de imóveis de alto padrão. Mesmo assim, foram apenas 24 unidades verticais ofertadas entre janeiro e setembro de 2010. "Quem investe em um imóvel de alto padrão na região metropolitana normalmente parte para casas construídas em terreno próprio", avalia o economista Fábio Araújo, um dos coordenadores do Perfil Imobiliário 2010 da Ademi-PR.

Quanto aos preços, o valor do metro quadrado da área total, para os segmentos econômico e super econômico, varia de R$ 2.014,10 a R$ 2.035,92. Em Curitiba, o preço para o mesmo tipo de imóvel é até 24,5% maior.

Para ter um panorama mais real do mercado imobiliário da região, a Ademi-PR pretende incluir o acompanhamento do mercado de condomínios na Região Metropolitana, além de ampliar o número de cidades analisadas. "O censo 2010 terá bastante impacto no Perfil 2011. O Brasil mudou muito em dez anos e os dados do IBGE ajudarão a refinar a pesquisa do mercado imobiliário", explica Araújo.

Fonte: Gazeta do Povo - PR

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