Construção de galpões para indústrias leves ganha fôlego

Segmento antes esquecido aparece como ótima opção de negócio

19 de fevereiro de 2009 - A Carbone Construtora e o fundo TRX Realty descobriram uma lacuna no mercado imobiliário: a construção de empreendimentos de logística, galpões para indústrias leves e lojas de varejo sob encomenda, com valores entre R$ 5 milhões e R$ 35 milhões. "O segmento era muito mal atendido. Ou as empresas contratavam os grandes players e pagavam caro ou elas mesmas bancavam as obras. Elas também tinha a opção de fazer negócio com os proprietários dos terrenos, mas isso era muito raro", afirma José Alves, diretor da TRX.

"A TRX precisava de um braço técnico, ou seja, análise técnica e alguém que fizesse a construção propriamente dita, enquanto a Carbone precisava de um braço financeiro. Não há empresas intermediárias", explica Carlos Carbone, diretor da Carbone Construtora. As vantagens, segundo Alves, são a agilidade e o custo mais baixo das soluções. "Até as multinacionais precisam de empreendimentos menores. Mas faltavam empresas qualificadas para executar as soluções."

A parceria, que já dura um ano, tem rendido bons frutos. As companhias possuem atualmente R$ 60 milhões na operação de três projetos para empresas que faturam mais de R$ 1 bilhão ou estão em um grupo que possuem esse faturamento anual - dois em São Paulo e um em Fortaleza. E a meta é atingir R$ 500 milhões em operações imobiliárias nas principais cidades do País - São Paulo e entorno, Salvador, Fortaleza, Rio de Janeiro e Florianópolis. Alves explica que esses locais foram escolhidos por causa da demanda. "Queremos concentrar 50% dos nossos esforços no Sudeste, 22% no Sul e o restante no Nordeste", afirma o diretor da TRX.

Em São Paulo, as empresas já têm mais de 1 milhão de metros quadrados nas rodovias Dutra e Régis Bittencourt e na região de Cabreuva. "É uma vantagem competitiva porque temos os terrenos para oferecer para os clientes. É como um cardápio com as melhores localizações", diz Alves.

Alves acrescenta que com a crise fazer empréstimos bancários se torna uma operação muito cara e é quase impossível mexer no caixa, porque as companhias precisam de capital de giro. "É por isso que as soluções built-to-suit, que não são consideradas como gastos, são cada vez mais procuradas."

Para Carbone, os preços das locações praticadas em escritórios corporativos em São Paulo são muito mais altos do que de galpões. "Nas lajes, paga-se cerca de R$ 70 por metro quadrado, enquanto em um parque logístico o valor cai para R$ 25." Foi por essa razão que a Petrochem Carless escolheu um empreendimento sob medida, em Tamboré, São Paulo. "Descobrimos a necessidade dos clientes e montamos a operação. Em seguida, procuramos o terreno que melhor atende às necessidades deles e apresentamos o projeto. O contrato dura de 10 a 20 anos", conta Alves. Com a Carless, o processo de aprovação durou 45 dias, mas, segundo o diretor da TRX, o prazo para fechamento do contrato depende tanto do projeto quanto da empresa que o encomendou. "A obra, por sua vez, dura cerca de cinco meses."

Isso acontece porque a Carbone Construtora importou dos Estados Unidos uma técnica conhecida como "tilt up". Segundo Carlos Carbone, o processo consiste em levantar paredes de concreto na própria obra. Assim, economiza-se com os impostos IPI, ICM e transporte. Além disso, é uma forma mais rápida e barata de construção. "Com o fim da obra, o inquilino paga mais rápido e assim o nosso retorno é mais rápido também."

Alves afirma que o ideal para as duas empresas é adquirir terrenos, mas que existe a possibilidade de fazer permuta. "Antes da crise, os terrenos se valorizaram muito por causa das incorporadoras que compraram muito e inflacionaram os preços. O metro quadrado em 2007 na rodovia Castelo Branco custava R$ 60 ou R$ 70, hoje não sai por menos de R$ 150", afirma Carbone. "O pessoal precisa entender que os preços estão acima do que os clientes industriais estão dispostos a pagar", afirma Alves. "Talvez com a crise, os valores caiam. É o que esperamos", completa Alves.

Fonte: Gazeta Mercantil, 19/fev