Cresce oferta de recebíveis imobiliários e fundos para o investidor

Operação da CSHG possui objetivo de investir em empreendimentos imobiliários via CRI

29 de outubro de 2009 - Carteiras de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), fundos genéricos e aumentos de capital. Essas são algumas das opções que o investidor terá à mão em breve no mercado de produtos imobiliários. Na terça-feira, saiu o registro de mais uma oferta, a primeira de grande porte voltada para a compra de CRI. Liderada pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), a operação compreende a emissão de 130 mil cotas, a R$ 1.000 cada, totalizando R$ 130 milhões.

A distribuição de cotas do fundo - que foi batizado de CSHG Recebíveis Imobiliários BC - ocorre em duas tranches, sob o regime de melhores esforços. A primeira será de 30 mil cotas e a segunda, de 100 mil. A aplicação mínima inicial será de 50 cotas, o que equivale a R$ 50 mil. A negociação acontecerá exclusivamente no mercado secundário da BM&FBovespa.

O objetivo do fundo, segundo o prospecto da oferta, é investir em empreendimentos imobiliários via CRI. Esses recebíveis deverão representar pelo menos 51% do patrimônio líquido do fundo. Contudo, foi estabelecido um prazo mínimo de dois anos para que esse percentual seja alcançado e, após esse período, o prazo de um ano no caso de desenquadramento. A política de investimentos permite ainda aplicar em outros títulos imobiliários, como Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

A meta é buscar rentabilidade compatível com o CDI bruto. Vale ressaltar que o investidor pessoa física é isento de imposto de renda sobre o rendimento distribuído pelo fundo, desde que suas cotas representem menos de 10% do total emitido e lhe deem o direito de receber também menos de 10% do total distribuído. O fundo precisa ainda ter cotas negociadas em bolsa e, no mínimo, 50 cotistas.

O investidor não pode deixar de levar em conta, entre outros, os riscos de liquidez e crédito, relativos aos recebíveis cujo lastro são crédito imobiliários com origem em operações de arrendamento, locação ou compra e venda de empreendimentos. Para assessorar o fundo foi contratada a Brazilian Capital Companhia de Gestão de Investimentos Imobiliários.

Neste mês, já tinha sido aprovada oferta do fundo Excellence, no valor de R$ 27 milhões, para aquisição de títulos como LH, LCI e CRI. A carteira não é nova. Administrada pelo Banco Ourinvest, reúne patrimônio de R$ 500 mil. Os dois fundos são os primeiros a ter registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) após a sanção da Lei 12.024, no fim de agosto, que estendeu a isenção de IR desses títulos para aplicações via fundos, assim como existia para fundos de fundos imobiliários.

A expectativa é de que novos fundos do tipo sejam lançados até o fim deste ano. As estimativas de mercado apontam para um volume de R$ 2,5 bilhões, segundo uma pesquisa da Uqbar. "As carteiras de CRIs são as mais óbvias", afirma Martim Fass, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo. Segundo ele, há uma tendência de que as emissões de CRI sejam direcionadas para fundos, a fim de dar mais liquidez para esses papéis. Do lado do investidor, o fundo de CRI é uma alternativa para entrar nesse segmento sem ter de desembolsar o mínimo de R$ 300 mil exigido na compra direta do papel.

Independentemente do perfil do fundo, o mercado imobiliário segue bastante aquecido, afirma Sérgio Belleza Filho, sócio da consultoria Fundo Imobiliário. Só ele foi consultado para estrutura mais de 10 fundos imobiliários. Belleza destaca ainda o crescimento dos fundos com gestão ativa. A própria Rio Bravo, lembra o consultor, conseguiu a aprovação da maioria dos cotistas do Financial Center para alterar o regulamento, que hoje só permite investir no Edifício JK Financial Center, em São Paulo.

A ideia, segundo proposta apresentada para os cerca de 400 cotistas, é aproveitar as oportunidades no setor de lajes corporativas e escritórios comerciais, nas regiões da Avenida Berrini, Brigadeiro Faria Lima, na própria Juscelino Kubitschek, Paulista e Nações Unidas. Entre as vantagens da gestão mais ativa no segmento de imóveis comerciais está a diversificação dos ativos, a fim de diluir os riscos de vacância dos imóveis e até de inadimplência dos inquilinos.

Outras duas carteiras bastante conhecidas do público preparam ofertas para aumento de capital. Uma delas é a do fundo Shopping Pátio Higienópolis, administrado também pela Rio Bravo. Aprovada pelos cotistas, a operação envolve a sexta emissão, no valor de R$ 11,9 milhões, para fazer frente à expansão do shopping. Como o fundo detém uma fatia de 25% do empreendimento, os cotistas terão direito de preferência, para que não sejam diluídos na expansão. O valor da emissão será na faixa de R$ 251 por cota, o que equivale a um desconto em relação ao preço de mercado na bolsa, que gira em torno de R$ 330 a R$ 360.

O fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes, administrado pelo Banco Ourinvest, também aguarda registro para emitir R$ 45 milhões em cotas, a R$ 170 cada. O objetivo é custear expansão no hospital. Em análise na CVM, há mais de R$ 770 milhões em ofertas de fundos imobiliários. Já com registro (sem considerar as dispensas), são outros R$ 730 milhões.

Fonte: Valor Econômico - SP