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Debênture financia o setor imobiliário

Texto: Redação AECweb

Construtoras elogiam agilidade na operação e obtêm R$ 1,7 bilhão de recursos do FGTS

06 de outubro de 2009 - As debêntures começam a se firmar como o principal veículo de financiamento à construção habitacional com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). O instrumento, que traz mais agilidade para as operações ao derrubar barreiras burocráticas, já supera em muito o tradicional programa de apoio à produção imobiliária do FGTS.

O orçamento do fundo deste ano prevê que R$ 1 bilhão será destinado às construtoras - esse valor não inclui o financiamento ao tomador final, mas apenas os recursos para empreendimentos -, sendo que as operações com debêntures consumiram até agora R$ 1,7 bilhão. Outros R$ 5 bilhões estão sendo analisados pela Caixa Econômica Federal, agente operador do FGTS.

O uso de debêntures como mecanismo para destinar recursos do fundo às construtoras foi autorizado por seu conselho curador em dezembro de 2008 com o objetivo aliviar os efeitos da crise financeira internacional sobre o crédito. No entanto, o instrumento já dá pistas de que veio para ficar.

Isso porque a elevada oferta de debêntures para o FGTS acabou fazendo o conselho curador do fundo dobrar o limite aprovado para o investimento nos títulos de R$ 3 bilhões para R$ 6 bilhões, em setembro, quando as linhas de crédito já tinham deixado para trás a crise.

"Ao emprestar mais às construtoras, o FGTS é usado para gerar mais emprego, o que também acaba fazendo parte do dinheiro voltar ao fundo por meio das contribuições", explica Wellington Moreira Franco, vice-presidente da Caixa para fundos de governo.

O principal atrativo das debêntures, segundo as incorporadoras, é a agilidade que o instrumento traz à liberação do dinheiro. No financiamento tradicional à construção de imóveis com recursos do FGTS, cada empreendimento é analisado separadamente. Com as debêntures, a construtora apresenta à Caixa um plano de investimento com uma lista de projetos. Uma vez aprovado, os recursos para os diversos imóveis são liberados de uma só vez.

"A debênture é um instrumento que manteve os custos do financiamento tradicional com dinheiro do FGTS e, ao mesmo tempo, eliminou a burocracia", diz Paulo Mazzali, diretor financeiro da Tenda, primeira empresa a utilizar a nova ferramenta.

Em maio, a incorporadora emitiu R$ 600 milhões em debêntures que foram compradas pelo FGTS para financiar a construção de 14.400 unidades, ao custo de 8% mais TR (taxa referencial) ao ano. O pagamento das debêntures começa a ser feito daqui a três anos, sendo que a quitação ocorrerá em cinco anos.

O FGTS exige que a taxa nominal de juros dos papéis fique entre 7% e 9% ao ano, valor bastante compatível com aquele pedido pelo financiamento tradicional, segundo as incorporadoras ouvidas pelo Valor. As garantias também são as mesmas. A maior cobrança está na exigência de uma classificação de risco que varie entre "AAA" e "C" por parte da empresa emissora do título. Não é nada, porém, que venha afugentando as construtoras.

Para a Odebrecht Realizações Imobiliárias, as debêntures vieram dar fôlego ao projeto de imóveis para a baixa renda. "Como o ciclo de construção das habitações mais baratas é mais curto, torna-se fundamental que a liberação dos recursos seja mais rápida", afirma Marcelo Neves, diretor financeiro da Odebrecht. A incorporadora captou R$ 600 milhões em setembro para construir 50 mil casas até 2011.

Como a emissão dos papéis é direcionada apenas à compra pelo FGTS - ou seja, não há uma oferta pública -, companhias de capital de fechado podem emitir debêntures para captar recursos à habitação.

Mesmo sendo uma empresa de capital aberto, para a pernambucana Moura Dubeux, a captação de recursos via debêntures substituiu uma oferta primária de ações que foi abortada em 2007 por causa das condições adversas do mercado. A venda dos papéis financiaria a expansão para fora de Pernambuco.

Com os R$ 200 milhões recém-captados com as debêntures para o FGTS, a Moura Dubeux erguerá 14 empreendimentos, com 2.113 unidades, em cinco Estados nordestinos. "Agora, o lançamento de ações já não é uma questão de sobrevivência. Encontramos outro caminho para financiar o crescimento", diz Gustavo Dubeux, diretor-presidente da Moura Dubeux.

Em breve, novos títulos financeiros devem ser comprados pelo FGTS. Isso porque, além de permitir a aquisição de debêntures, a resolução nº 578 do conselho curador do fundo também autoriza a compra de cotas de fundos imobiliários e de direitos creditórios com lastro imobiliário. Segundo Moreira Franco, da Caixa, algumas operações desse tipo já estão em análise.

Fonte: Valor Econômico - SP

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