Demanda por fundo imobiliário é quase 3 vezes maior

Texto: Redação AECweb

Aplicação mínima no fundo RB Capital Renda I era de R$ 4,9 mil, uma das menores do mercado recentemente

14 de dezembro de 2009 - A demanda pelo fundo imobiliário RB Capital Renda I superou em 2,8 vezes a oferta de R$ 132 milhões em cotas, encerrada na semana passada. No universo de investidores, o destaque ficou mais uma vez com a pessoa física.

Foram 1.172 ordens registradas. Entre os institucionais, aparece uma entidade de previdência privada. Estruturada pela RB Capital, a operação contou com a distribuição de dois grandes grupos financeiros do varejo, o Banco do Brasil e o Bradesco. A aplicação mínima no fundo era de R$ 4,9 mil, uma das menores do mercado recentemente.

A carteira já nasce com um portfólio diversificado, formado por sete imóveis e todos alugados para grandes empresas, como AmBev, C&A, Magazine Luiza, Leader, Telhanorte, Danfoss e Baryy Callebaut. Segundo o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá, além de mais de um inquilino de primeira linha, o fundo adota um modelo de contrato de locação conhecido como "build-to-suit". "Essas empresas estão amarradas com o fundo por pelo menos dez anos, que é o prazo médio dos contratos", diz o executivo.

Nesse tipo de negociação, se a empresa quiser sair do empreendimento antes do vencimento do contrato de locação, ela tem de arcar com os aluguéis referentes ao prazo remanescente. Michaluá ressalta, no entanto, que os empreendimentos em questão são estratégicos para as empresas, o que diminui esse risco de rompimento do contrato.

As carteiras em operação no mercado, acrescenta Michaluá, são concentradas em um único imóvel ou inquilino ou, quando há diversificação, elas têm um perfil mais especulador. Ou seja, os contratos seguem a Lei do Inquilinato, que impõe multa de três meses a mais de aluguel para quem romper o acordo. "Nosso fundo traz diversificação tanto do ponto de vista dos ativos como do risco de crédito (capacidade de pagamento das obrigações)", afirma.

Ele cita o fato de os empreendimentos estarem localizados em regiões diferentes, tendo perfis variados. São desde centros de distribuição a lojas. E todos desenvolvidos sob medida para as empresas pela RB Capital.

Segundo Michaluá, ao longo de dois anos, a empresa encontrou as áreas, prestou consultoria no desenvolvimento e construção dos empreendimentos e amarrou os contratos. "Criamos esse portfólio com ativos e inquilinos de primeira linha", diz.

Baseado nos contratos já fechados pelo fundo, o rendimento alvo para o cotista é de IPCA mais 9,35% ano. No mês, isso equivaleria a IPCA mais 0,75%. O diretor da RB Capital lembra que, para o investidor pessoa física, essa renda de aluguel pode ser isenta de imposto de renda (IR), já que o fundo alcançou muito mais do que o mínimo de 50 cotistas e tem cotas listadas em bolsa. Contudo, só tem direito ao benefício fiscal a pessoa física que possuir menos de 10% das cotas do fundo.

O RB Capital Renda I é só o primeiro de uma família de fundos imobiliários que a empresa pretende lançar. "Queremos aproveitar a flexibilização das regras pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) a partir da Instrução 472, que deixou o fundo imobiliário com uma cara mais de mercado de capitais, e a forte demanda do investidor pessoa física, atraído pela isenção de imposto sobre a distribuição de renda."

Todo esse entusiamo vem do sucesso do mercado. Para 2010, as perspectivas continuam positivas, acredita Michaluá. Ele destaca que só em análise na CVM há cerca de R$ 2 bilhões de ofertas. O patrimônio hoje dos fundos imobiliários em operação soma R$ 4,6 bilhões.

Fonte: Valor Econômico -SP