Depois do ‘boom’ imobiliário, mercado indica estabilização

Setor já percebe uma certa cautela por parte dos compradores

15 de julho de 2011 - Após cinco anos de franco aquecimento, o mercado imobiliário de Bauru dá sinais de que começará a estabilizar-se. Segundo estimativa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) e de economistas, o "boom" que elevou o valor dos imóveis em até 300% deve perder força neste segundo semestre. Com a acomodação, o maior beneficiado será o consumidor.

Embora os preços ainda se mantenham em alta e as imobiliárias fechando negócios, o setor já percebe uma certa cautela por parte dos compradores. Segundo Carlos Eduardo Candia, delegado do Creci em Bauru, no último mês os interessados em adquirir casas ou apartamentos têm demorado mais para formalizar transações.

"Antes havia uma euforia maior. As pessoas compravam com medo do imóvel ficar ainda mais caro. Agora, elas estão estudando melhor as possibilidades de financiamento, pesquisando preços. Os negócios estão menos acelerados", confirma.

Candia explica que o aumento do poder de compra da população e a facilidade de acesso ao crédito - associado aos incentivos federais do programa habitacional "Minha Casa, Minha Vida", implementado em 2009 - estimularam o setor e transformaram a cidade em um verdadeiro canteiro de obras. Até hoje, prédios de moradias populares ainda estão sendo construídos em vários bairros. Mas, com a grande oferta no mercado e a retração do consumo, a tendência é que os preços se acomodem, com previsão até mesmo de queda nos próximos meses.

"Possivelmente, teremos algumas ofertas que resultem em um ajuste de valores, porque estamos vindo de cinco anos de alta. Em alguns condomínios, um apartamento que custava R$ 40 mil em 2005 custa R$ 120 mil hoje", observa. Ele destaca, entretanto, que já é possível encontrar redução de preços pontuais em anúncios de oferta de imobiliárias da cidade. "Um lote em condomínio fechado no Jardim Contorno que custava R$ 200 mil já pode ser encontrado por R$ 165 mil", acrescenta.

Estratégias

Na regra geral, os preços se mantêm no mesmo patamar de meses atrás, mesmo porque a acomodação do setor - que segue o movimento global de desaquecimento da economia brasileira - ainda é um fenômeno recente. Conforme explica o economista Carlos Sette, a cautela do bauruense pode ser explicada, em primeiro lugar, pela volta da inflação e a consequente redução do poder de compra das famílias.

"As pessoas começam a ficar com medo de assumir compromissos de longo prazo porque sentem que o orçamento começa a ficar apertado. E essa situação é agravada porque grande parte destas famílias está endividada em função do estímulo ao consumo dos últimos anos", aponta, revelando que o crescimento econômico esperado para o próximo ano, que não deve ultrapassar a taxa de 4%, reforça a expectativa de que os valores devem ser "puxados" para baixo.

Para tentar contornar uma eventual perda de clientes, as imobiliárias deverão lançar mão de estratégias e promoções que deverão beneficiar o consumidor que souber aproveitar o momento. Proprietário de uma rede imobiliária da cidade, Daniel Adad salienta que a empresa ainda não sente nenhuma alteração no volume de vendas, mas que está preparada para enfrentar uma eventual redução nos próximos meses.

"Temos imobiliárias que atendem em horários diferenciados para captar clientes. Uma atende até as 22h, outra de domingo a domingo, além de oferecer nossos produtos na Internet. É preciso criar mecanismos para que os clientes estejam sempre interessados sem cobrar, é claro, preços exorbitantes. Este pode ser um grande diferencial", aponta.

Alto padrão

As casas de alto padrão, segundo o economista Carlos Sette, correspondem a uma realidade diferente. Enquanto os imóveis "de rua" estão cada vez menos valorizados em função da violência urbana, os instalados dentro de condomínios fechados inflacionaram nos últimos cinco anos e devem, proporcionalmente, sofrer redução de preços menor do que as casas de padrão inferior.

"Quem topar o desafio da insegurança consegue comprar imóveis em bairros nobres por preços muito bons. Mas acredito que as residências dentro de loteamentos fechados, construídas com qualidade superior e localizada em áreas nobres, não serão tão intensamente afetadas com esta possível redução da demanda", frisa.

Indústria e comércio sofrem com ‘inflação’

Enquanto o segmento residencial assiste ao início da estabilização do mercado imobiliário, a indústria e o comércio de Bauru ainda sofrem com a dificuldade de encontrar galpões, prédios e terrenos a preços competitivos. De acordo com o diretor do Centro das Indústrias do Estado de São Paulo (Ciesp) de Bauru, Domingos Malandrino, o valor do metro quadrado para a instalação de empresas na cidade chega a custar até o triplo do que é cobrado em cidades como Pederneiras, Agudos e Duartina. A mesma supervalorização ocorre em relação a outras regiões do Estado, como Sorocaba e Piracicaba.

"O empresário desiste de investir na cidade e acaba migrando para outros municípios", afirma ele, que questiona a impossibilidade das empresas ocuparem as áreas de mata dentro da zona urbana atualmente protegidas pela Lei do Cerrado. "Esta tendência de valorização elevada vem de uns quatro anos. E a escassez de espaço gerada por estas áreas intocadas é mais um agravante", avalia.

De fato, conforme atesta Vera de Cássia Michelão Cabreira, gerente de uma imobiliária em Bauru, o setor de locação sofre com a falta de barracões disponíveis para as indústrias que queiram ampliar sua produção ou se instalar em Bauru. Por não oferecer o imóvel exigido pela clientela, ela conta que já deixou de firmar vários negócios.

"Quando o imóvel se adequa, o valor está fora do limite estabelecido pelo cliente. O aluguel de um barracão que custa R$ 6 mil em Bauru pode ser encontrado por R$ 2,8 mil em Campinas. É uma diferença muito grande." Quando o preço se encaixa nas expectativas da empresa, muitas vezes o prédio não conta com a infraestrutura necessária para instalação imediata.

"Há proprietários de terrenos que se propõem a construir o imóvel de acordo com o que a empresa precisa. Mas, geralmente, o cliente não pode esperar dois ou três meses até que tudo fique pronto. Neste sentido, incentivos fiscais da prefeitura seriam importantes para convencê-las a ficar", analisa.

Momento é propício para negociar, diz economista

Como a dinâmica de mercado ensina que a oferta maior do que a demanda faz os preços baixarem, o economista Carlos Sette orienta os consumidores a esperar até este momento de transição do setor imobiliário se firmar. Em sua avaliação, a bolha especulativa criada sobre este segmento deve diminuir e os preços, começarem a baixar em breve.

Mas mesmo quem tiver pressa em adquirir um imóvel poderá ser beneficiado a partir de agora. Diante da ameaça de retração da procura, o consumidor que souber pesquisar e barganhar pela casa ou apartamento que se adequou às suas necessidades poderá efetuar um bom negócio.

Entretanto, o economista Geraldo Pineli frisa que, mais do que aproveitar eventuais ofertas de mercado, o candidato a proprietário que pretende assumir um financiamento deve avaliar as melhores opções de juros de acordo com sua capacidade de quitar as parcelas. "A compra de um imóvel é sempre um bom investimento, mas não acredito que haja uma queda substancial de preços. Mesmo se houver, é preciso analisar sempre como ajustar a melhor relação custo-benefício dentro da realidade de cada um", pontua.

Já quem pretende vender um imóvel, o ideal é que o faça o quanto antes, segundo Sette. "Se esperar muito, a pessoa certamente será obrigada a comercializar por um preço mais barato que o de hoje. E, dependendo de como o mercado se comportar nos próximos meses, poderá ter de comercializar até mais barato do que comprou, o que seria um péssimo negócio", ensina.

Fonte: Jornal da Cidade - SP