Efeito sazonal continua em fevereiro no mercado de imóveis novos

Vendas cresceram na Capital em relação a janeiro, mas apresentaram queda em comparação com igual período de 2010

18 de abril de 2011 - O segundo mês de 2011 confirmou a sazonalidade tradicionalmente observada no início do ano no mercado de imóveis novos residenciais da cidade de São Paulo e região. A Capital apresentou resultados melhores em relação a janeiro, mas muito aquém dos números registrados em fevereiro de 2010.

A venda de imóveis novos atingiu 1.869 unidades, um crescimento de 125,2% em comparação ao mês anterior, quando foram comercializadas 830 unidades. Em relação a fevereiro de 2010 (com 2.858 unidades), houve queda de 34,6%.

De acordo com o Departamento de Economia e Estatística, responsável pela Pesquisa do Mercado Imobiliário, o indicador de desempenho de comercialização VSO (Venda Sobre Oferta) acompanhou em fevereiro a evolução das vendas em unidades. O VSO médio da cidade de São Paulo foi de 13,2%, diante dos 6,7% de janeiro e dos 21,1% de fevereiro de 2010.

Período de Lançamento

No mês, 86,4% (1.614 unidades) das vendas ocorreram na fase de lançamento, período de maior esforço para promoção e comercialização do produto. Os primeiros seis meses a partir do lançamento caracterizam-se por campanhas em jornais, divulgação em mídia eletrônica (TV e rádio) e nos estandes de vendas.

O período de Pós-Lançamento, ou seja, unidades em oferta há mais de seis meses e com limite de tempo de permanência de três anos – conforme critério da pesquisa –, teve participação de 13,6% (255 unidades) do total de imóveis negociados em fevereiro.

Segmentação por número de dormitórios

O nicho de 2 dormitórios ocupou novamente a liderança em termos de comercialização, com escoamento de 777 unidades, equivalente a 41,6% do total. Imóveis de 3 dormitórios aparecem em seguida, com 603 unidades e 32,3% de vendas do mês.

Os maiores sucessos na venda de 2 dormitórios ocorreram em bairros das zonas Sul (Morumbi, Cupecê) e Leste (Brás, Cangaíba) e na região central da cidade, com valores médios de até R$ 180 mil ou na faixa entre R$ 240 mil a R$ 370 mil. No segmento de 3 dormitórios, a região Sul prevaleceu. Os valores médios das unidades com melhores resultados atingiram uma faixa ampla, desde R$ 250 mil até R$ 500 mil.

Segmentação por área útil

Das unidades negociadas em fevereiro, 89,1% possuíam área útil de até 130m² – ou seja, 1.666 imóveis em relação ao total de 1.869 comercializados. Unidades novas com área entre 45m² e 65m² mereceram destaque, com 38,8% (725 imóveis) do total negociado.

Região Metropolitana de São Paulo

A Região Metropolitana (RMSP) também sofreu efeito da sazonalidade. Em fevereiro, a venda de 3.728 unidades significou alta de 47,1% sobre o total escoado no primeiro mês do ano (2.535 imóveis). Houve, porém, redução de 31,7% em relação ao volume percebido em igual período do ano passado, quando foram vendidas 5.459 unidades.

Em termos de relevância nas vendas, exatamente a metade (50,1%) do volume de unidades comercializado na RMSP se concentrou na cidade de São Paulo.

O comportamento reflete a nova condição do município, que chegou a representar mais de 70% das vendas até 2005, mas perdeu espaço para cidades vizinhas, devido à escassez de terrenos que viabilizem empreendimentos dentro dos padrões urbanísticos impostos pela prefeitura.

Desempenho acumulado no ano

Diante da inexpressiva participação dos números de janeiro, e considerando que fevereiro não repetiu a performance mensal do ano anterior, fica evidente a queda nos resultados acumulados no bimestre em comparação a igual período de 2010.

Os dois primeiros meses do ano acumularam, na cidade de São Paulo, um total de 2.699 unidades, contra 4.366 unidades de 2010 – equivalente a redução da ordem de 38,2%. O desempenho de comercialização também registrou queda no período, com VSO médio no ano de 10%, ante 16,2% do primeiro bimestre do ano anterior.

Somente os lançamentos cresceram neste início de ano, de acordo com dados apurados pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). Janeiro e fevereiro registraram 3.503 unidades residenciais lançadas na cidade, enquanto o total disponibilizado no primeiro bimestre do ano passado foi de 2.234 moradias.

A alta de 56,8% no total lançado no bimestre, comparado com o mesmo período de 2010, ocorreu em consequência da elevação de produtos colocados no mercado em fevereiro, de 2.902 imóveis (aumento de 382,9% sobre janeiro último).

Ao comparar o comportamento dos lançamentos entre março de 2010 e fevereiro de 2011 observa-se o acumulado de 38.573 unidades na cidade de São Paulo. Isto significa um crescimento próximo a 20% (19,7%) sobre o acumulado no período de doze meses encerrado em fevereiro de 2010, de 32.225 unidades.

Considerações finais

O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, considera prematuro afirmar que o desaquecimento registrado no primeiro bimestre irá se consolidar nos próximos meses do ano. “Em março, além de se perceber a influência do período de Carnaval, os resultados poderão não mostrar a desenvoltura dos anos anteriores”.

Ele afirma que as empresas de incorporação, há anos atrás, sobreviviam no mercado imobiliário nos segmentos de classes de maior poder aquisitivo, com atuação tradicional em nichos de 3 e 4 dormitórios, principalmente. A ascensão das classes populares, aliada a outros fatores microeconômicos, agregou uma nova e significativa demanda, com necessidades diversas do segmento tradicional.

“Imóveis considerados econômicos precisam de estrutura empresarial específica, com adoção de tecnologia de produção em escala e até com percepção de redução das margens. Algumas empresas de capital aberto sinalizam por meio da imprensa que retornarão à sua vocação original, de atender o mercado tradicional, diminuindo a participação do segmento econômico em seus lançamentos”, avaliou Petrucci. No mercado, disse o economista, irão conviver empresas que terão como público-alvo as camadas “econômicas”, assim como aquelas que voltarão a buscar mais o mercado tradicional.

Em termos de ambiente econômico, as medidas para frear a aceleração do crescimento do País em novembro e as recentes decisões no sentido de conter a entrada de recursos externos como forma indireta de reprimir o crédito, não atingiram o setor, que continua a operar com financiamentos imobiliários abundantes. De acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), em fevereiro deste ano foram concedidos R$ 5,1 bilhões em crédito, contra R$ 3 bilhões de fevereiro de 2010 – um incremento de 72,1% na comparação entre os períodos.

Nunca é demais reafirmar que a legislação urbanística da cidade de São Paulo precisa de análise revisional, para se viabilizar a retomada da produção de empreendimentos residenciais, principalmente no segmento econômico. “Sem a medida, a Capital continuará perdendo espaço de participação para os demais municípios situados em seu entorno”, conclui Celso Petrucci.

Fonte: Secovi - SP