Mercado de imóvel usado reage e vendas crescem 19,71% em SP

Número de casas e apartamentos vendidos em setembro foi 19,71% maior que o de agosto, segundo pesquisa feita com 531 imobiliárias

04 de novembro de 2010 - O mercado de imóveis usados na capital paulista reagiu e fechou setembro com vendas em alta, depois de três meses seguidos de queda. O número de casas e apartamentos vendidos em setembro foi 19,71% maior que o de agosto, segundo pesquisa feita com 531 imobiliárias pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Os preços caíram 5,81% em relação a agosto, na média de todas as operações feitas em setembro, e acumulam alta de 39,64% no período janeiro-setembro.

- Esse número mostra o potencial de valorização dos imóveis e a oportunidade de se fazer bons investimentos no setor - afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP, ao lembrar que a valorização acumulada em nove meses é 11 vezes maior que a inflação oficial registrada no mesmo período - 3,6% pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) - enquanto houver maior demanda que oferta, e nós temos em São Paulo um déficit estimado em 1,5 milhão de moradias, os preços tenderão a subir independentemente das flutuações mensais nas operações de compra e venda - ressalta.

As imobiliárias pesquisadas venderam em setembro 286 imóveis, levando o índice de vendas da Capital a fechar em 0,5386, ou 19,71% acima do de agosto, que ficara em 0,4499. Venderam-se em setembro mais apartamentos (59,09%) do que casas (40,91%). As vendas feitas por meio de financiamento bancário somaram 52,8% do total, ficando as vendas à vista com 44,06% e as realizadas por meio de parcelamento feito pelos proprietários com os restantes 3,15%.

Os imóveis mais vendidos na Capital em setembro foram os de valor médio superior a R$ 200 mil, com 54,01% do total de negócios efetivados. O detalhamento da pesquisa Creci-SP mostra alta em 13 tipos de imóveis pesquisados e queda em 19, na comparação de setembro com agosto. O imóvel cujo preço mais aumentou foi o apartamento de padrão construtivo médio com mais de 15 anos de construção e localizado em bairros da Zona D, como Sapopemba, Socorro e Tremembé, entre outros. Ele era vendido em média por R$ 2.432,54 o metro quadrado em agosto e foi a R$ 3.589,19 em setembro - alta de 47,55%.

A maior queda de preços também foi registrada no segmento dos apartamentos de padrão médio, mas atingiu aqueles com até 7 anos de construção e localizados na Zona A, onde estão bairros muito valorizados como Moema, Ibirapuera e Jardim Paulista. A queda foi de 37,04%, com o metro quadrado caindo de R$ 5.293,99 em agosto para R$ 3.333,33 em setembro.

Contratos de locação começam a usar três novas formas de garantia

As tradicionais formas de se garantir o pagamento do aluguel em caso de calote do inquilino começam a ceder espaço no mercado de locação de São Paulo para novas opções de "seguro" da locação. Além do fiador, do seguro de fiança e do depósito do valor equivalente a três meses do aluguel, a pesquisa Creci-SP registrou em setembro, na capital, o surgimento de três modalidades diferentes de garantia em locações contratadas no mês.

São elas: a locação sem garantia, a locação com caução de imóveis e a locação por cessão fiduciária. Cada uma dessas modalidades de garantia respondeu por 0,32% dos contratos efetivados nas 531 imobiliárias pesquisadas. No contrato de locação sem garantia, o proprietário dispensa qualquer forma de proteção em eventual inadimplência do inquilino, como o fiador ou o seguro de fiança. Isso acontece porque a alteração feita pela Lei 12.112/09 em artigos da Lei 8.245/91 permite à Justiça conceder liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, o que torna o procedimento mais rápido.

A locação com caução de imóvel é opção prevista na Lei 8.245/91, artigo 37, inciso I. A caução pode ser feita por imóvel do próprio inquilino ou qualquer outra pessoa. Neste caso, o contrato de locação deve ser averbado na matrícula do imóvel, no cartório original onde foi feito o registro, conforme explica o Creci-SP.

E na terceira opção, a locação por cessão fiduciária, o proprietário aceita como garantia letras de câmbio, títulos da dívida pública e ações de empresas de capital aberto (S/As) compradas pelo locatário. A Lei 11.196 introduziu, em 2005, essa opção de fiança por meio de um inciso (VI) no artigo 37 da mesma lei 8.245/91.

- Quanto mais opções e facilidades houver para se alugar um imóvel, de forma segura e rápida, melhor para todos. O Brasil avançou e amadurece o suficiente para se libertar de velhas e constrangedoras formas de garantia, como o fiador, que ainda reina quase absoluto no mercado - argumenta José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

O "reinado" do fiador fica evidente na pesquisa Creci-SP. Ele foi a forma de garantia usada em 46,11% dos contratos formalizados em setembro nas imobiliárias pesquisadas. O seguro de fiança ficou com 25,7% e o depósito (caução) de três meses do aluguel, com 27,21%.

As 531 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP em setembro alugaram na capital 926 imóveis, o que fez o índice de locação recuar de 2,0565 para 1,7439. Essa queda de 15,2% no total de novas locações em relação a agosto veio acompanhada de um discreto aumento de 0,5% na média geral dos aluguéis pesquisados. Mas no ano, o aumento acumulado é de 14,03%, quase quatro vezes mais que a inflação medida pelo IPCA, que foi de 3,6% no período janeiro-setembro.

As casas representaram 51,3% das novas locações, ficando os apartamentos com 48,7% dos contratos. Os imóveis mais alugados na capital paulista foram os de aluguel mensal até R$ 800, somando 53,79% do total locado. A pesquisa Creci-SP registrou redução dos valores médios em 15 tipos de imóveis disponíveis no mercado, e alta em 17.

O aluguel que mais aumentou em setembro foi o de casas de dois dormitórios localizadas em bairros da Zona E, como Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases e Itaim Paulista, entre outros. O aluguel médio estava em R$ 606 em agosto e foi para R$ 820,59 em setembro, alta de 35,41%. Já o aluguel que mais caiu foi o de apartamentos de 2 dormitórios na Zona E - passou de R$ 970,91 em agosto para R$ 640,91 em setembro, uma redução de 33,99%.

As imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP receberam de volta em setembro 496 casas e apartamentos, o equivalente a 53,56% dos imóveis alugados, percentual 6,27% superior ao de agosto que foi de 50,4%. A inadimplência teve queda de 3,96% ao baixar de 4,04% dos contratos em carteira em agosto para 3,88% em setembro.

Fonte: Monitor Mercantil - RJ