Mercado imobiliário mostra força

Resultados surpreendem em lançamentos e vendas

01 de novembro de 2013 - Após um período marcado por fortes ajustes de oferta frente a uma demanda decrescente, como em 2012, o mercado imobiliário brasileiro está experimentando um crescimento vigoroso neste ano, com resultados que surpreenderam até mesmo as projeções mais otimistas. Praticamente todos os indicadores econômicos do setor mostraram que os seis primeiros meses do ano foram absolutamente positivos, tanto no volume de lançamentos de imóveis novos assim como nas vendas.

De acordo com o Secovi, o volume de imóveis comercializados nas 12 principais regiões metropolitanas do país cresceu 11% de janeiro a maio de 2013 em relação ao mesmo período do ano passado. Em São Paulo, que representa mais de 50% do mercado nacional, a expansão chegou a 35%. "O crescimento no primeiro semestre foi tão forte que acreditamos que, ao contrário da tradição, os seis meses finais do ano não irão superar os seis primeiros", diz Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

A explicação para essa retomada do setor está em equilíbrio, acreditam os principais atores deste mercado, que ganhou uma nova dimensão no país na última década. Enquanto 2011 e 2012 foram marcados pelo fato de os incorporadores terem colocado o pé no freio dos lançamentos para conseguir adequar a oferta à demanda, agora, acreditam eles, é hora de retomar o crescimento. Juntas, as companhias que atuam no mercado paulista colocaram no mercado mais de R$ 9 bilhões em imóveis novos no primeiro semestre, um aumento de cerca de 60% em relação ao primeiro semestre de 2012.

O preço médio do metro quadrado, que chegou a R$ 7,8 mil em junho, teve crescimento de menos de 10% no período. "São números fortes, mas mais do que recuperação do setor, quando comparados com as vendas, mostram que é um momento de maior equilíbrio no mercado, diferentemente do que vimos em anos anteriores", diz o presidente da Gafisa, Duílio Calciolari.

A demanda, de fato, respondeu. No primeiro semestre de 2013 foram vendidos o equivalente a R$ 10,7 bilhões apenas em São Paulo, um crescimento de 65% sobre os números do mesmo período de 2012. Mesmo em valores ajustados pelo INCC (Índice Nacional do Custo da Construção), o volume de vendas do primeiro semestre foi o maior registrado nos últimos dez anos. Pela primeira vez, desde 2010, as curvas de lançamentos e vendas voltaram a se encontrar. "Mais importante do que o crescimento é o equilíbrio, estamos vendo um mercado mais maduro, com menos especulação e mais estabilidade", diz Rodrigo Martins, diretor comercial da Rossi. "Ainda há muito espaço para crescer, precisamos lembrar que a relação do crédito imobiliário com o PIB ainda é muito baixa no Brasil e continuamos a ter uma grande demanda", diz o executivo.

Mesmo com a expansão acelerada dos últimos anos, quando o volume de crédito para aquisição de imóveis cresceu de R$ 1,2 bilhão para R$ 54 bilhões em dez anos, o financiamento imobiliário ainda representa apenas 7,4% do PIB brasileiro. Entre os Brics, só Índia e Rússia têm relação menor. Na China o financiamento imobiliário representa 14% do PIB, enquanto na África do Sul ele é de 24%. Na comparação com países desenvolvidos, a distância é muito maior. Canadá, Espanha, Portugal ou Inglaterra, por exemplo, têm um volume de financiamento imobiliário que corresponde a mais de 60% de seus respectivos PIBs. "É por isso, mesmo com o aumento dos preços nos últimos tempos, que falar em bolha no Brasil é algo muito delicado, ainda temos uma demanda imensa, uma taxa de inadimplência que não chega a 2% e a maior parte dos compradores são clientes finais, não investidores", afirma Basílio Jafet, presidente no Brasil da Fiabci, a Federação Internacional do Mercado Imobiliário.

"Não existe bolha, os imóveis subiram de preço, mas eles estavam muito baratos e, além disso, a maior parte de quem compra não é investidor de curto prazo", diz Alessandro Vedrossi, diretor executivo de incorporação e negócios da Brookfield.

Com bolha ou sem bolha, o fato é que os preços dos imóveis vêm crescendo ano a ano, mesmo nos momentos de retração do mercado, como em 2011 e 2012. Entre o primeiro semestre de 2003 e o primeiro semestre de 2013, o preço médio do metro quadrado na cidade de São Paulo cresceu quase 200%, pulando de R$ 2,7 mil para R$ 7,8 mil. No mesmo período, o IPCA acumulado ficou abaixo de 80%. Ao mesmo tempo, o tamanho médio dos apartamentos vem caindo. Em 2004, por exemplo, um típico apartamento de dois quartos tinha em média 60,6 metros quadrados. Este ano, o espaço médio oferecido ao morador é de 55,9 metros quadrados. Apenas 3,5 metros quadrados maior do que um apartamento de um quarto em 2004, que em 2013 foi reduzido para 45,8 metros quadrados.

Enquanto no primeiro semestre do ano passado as construtoras colocaram no mercado cerca de R$ 400 milhões em apartamentos de um só dormitório, no mesmo período de 2013 esse valor ficou perto dos R$ 2 bilhões.

Mais de 4 mil unidades de apartamentos com essa característica foram vendidos nos seis primeiros meses do ano. Apenas imóveis com dois dormitórios, os campeões de venda, foram mais comercializados que os de um quarto. "O segmento teve um desempenho de vendas muito bom no período, mas houve espaço também para imóveis maiores", diz Eric Alencar, diretor financeiro da Cyrela. Mesmo os imóveis de três e quatro dormitórios, que sofreram reduções drásticas de venda nos últimos anos, voltaram a atrair os compradores.

A explosão dos imóveis de um dormitório passa pelas mudanças sociais pelas quais o país vem experimentando nos últimos anos, mas não só. "Percebemos que há uma migração do investidor, que antes apostava nas salas comerciais, e agora está acreditando que apartamentos pequenos podem ser um bom negócio para gerar renda", diz Cláudio Bernardes, presidente do Secovi.

A aposta do setor é de que em 2014 o mercado imobiliário do país continue seu ciclo de expansão. "O fato de ser um ano eleitoral não é mais motivo de preocupação", diz Duílio, da Gafisa.

Fonte: Valor Econômico