Mudança atrai mais mudança com expansão imobiliária

Bairros e cidades não param de se transformar e Minha Casa, Minha Vida é citado como fator determinante

30 de julho de 2010 - De todo lado que se olhe, o horizonte em Vila Leopoldina é o desenho de um bairro paulistano, como outros tantos, que substitui o antigo perfil imobiliário por um desenho renovador. Quem circula hoje pela Vila Leopoldina, em meio aos seus quarteirões tomados por modernos edifícios comerciais e de apartamentos, não reconhece o bairro de dez anos atrás, quando a paisagem era dominada por pequenas casas, galpões e grandes armazéns.

Distante dali, na Barra Funda, tudo leva a crer que a sensação será a mesma daqui a alguns anos, dado o cenário de canteiro de obras e de novos lançamentos imobiliários prometidos para a região. Vila Leopoldina e Barra Funda são dois bairros de São Paulo que retratam, ao mesmo tempo, quanto o mercado imobiliário se desenvolveu nos últimos anos e a perspectiva de que há muito a ser construído. O mesmo panorama pode ser observado em outras regiões, da cidade e do país.

Essa forte expansão ganhou impulso com a estabilidade econômica, a redução dos juros, o aumento da renda e do emprego, a ampliação do crédito, os incentivos governamentais e a melhora na estrutura jurídica do setor. "Depois dos eletrodomésticos e dos veículos, agora é o setor imobiliário que está na ponta de um ciclo natural de desenvolvimento econômico", diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do Banco Santander.

São vários os indicadores que evidenciam essa realidade. Por exemplo, o Nível de Utilização da Capacidade Instalada (Nuci) para o setor de material de construção, da Fundação Getúlio Vargas, chegou a 91,7% em junho, a mais alta posição da série, iniciada em 1993. Os números do Banco Central, por sua vez, mostram que o estoque de crédito imobiliário no país somava R$ 107 bilhões em maio deste ano, ou mais 50% em relação aos R$ 71 bilhões de maio de 2009. Dados da Abecip (Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) apontam que os empréstimos imobiliários contratados com recursos das cadernetas de poupança marcaram um recorde entre junho de 2009 e maio de 2010, num total de R$ 42 bilhões. A Abecip projeta fechar 2010 com R$ 69 bilhões em novos financiamentos residenciais. Se comprovado, esse valor representará um aumento de 39% em relação aos R$ 49 bilhões registrados em 2009. A associação aposta ainda que o estoque de crédito imobiliário brasileiro, atualmente na casa dos 3% do PIB, poderá chegar a 4% no fim deste ano e a até 11% em 2014.

"Bolha é tudo aquilo que excede, e não há nada em excesso no mercado", comenta Marco Adnet, diretor nacional de vendas de uma construtora (na foto, novos edifícios na Barra Funda, SP).

No Itaú Unibanco, o estoque da carteira de crédito imobiliário chegou a R$ 9 bilhões em março, com crescimento de 41% sobre março de 2009 e de 10% na comparação com dezembro do ano passado. O Bradesco, que em 2005 registrou R$ 700 milhões em financiamento imobiliário, concedeu R$ 1 bilhão nesse tipo de crédito em apenas um mês de 2010. Na Caixa Econômica Federal (CEF), que no ano passado respondeu por 71% do total do crédito imobiliário brasileiro, os financiamentos somaram R$ 34 bilhões este ano, até junho, e podem alcançar R$ 60 bilhões no fim de 2010. No ano passado, foram R$ 47 bilhões, ou mais de nove vezes os R$ 5 bilhões de 2003.

Do ponto de vista do financiador, a segurança jurídica merece destaque dos executivos. Nilton Pelegrino, diretor do Bradesco, observa que a regulamentação do financiamento imobiliário, que introduziu a alienação fiduciária em 2005, foi de suma importância no desenvolvimento do mercado. "Os bancos começaram a ter mais segurança para oferecer crédito." Ele lembra que, nos anos 1980, o financiamento demorava pelo menos 60 dias para ser aprovado. Hoje, se a documentação estiver correta, o financiamento é aprovado em dez dias. Além disso, o prazo para quitação dos empréstimos da casa própria se estendeu para até 30 anos.

Valdery Albuquerque, responsável pela área de ativos imobiliários do Banco Fator, valoriza a profissionalização do setor. "As incorporadoras que sobreviveram às crises se profissionalizaram. Houve um processo de abertura de capital e elevação dos níveis de governança, além da consolidação do mercado." Tanto que, em dezembro de 2008, a BM&FBovespa lançou o Índice Imobiliário (Imob), composto por ações de empresas desse segmento. Na época, o valor dessas empresas era de apenas R$ 16,9 bilhões, em decorrência da crise financeira internacional. Um ano depois, o valor já havia subido para R$ 45,7 bilhões e, em maio de 2010, atingia R$ 52,9 bilhões.

A tendência nas grandes cidades são apartamentos em edifícios modernos e bem localizados, procurados por adultos jovens (na foto, edifício novos na Vila Leopoldina).

O programa Minha Casa, Minha Vida também é citado como fundamental nesse processo. A meta do governo federal é de construir 1 milhão de moradias para famílias de baixa renda até o final deste ano e mais 2 milhões para o período entre 2011 e 2014. "Esse incentivo governamental mexeu com o mercado", diz Pelegrino. Segundo ele, o programa incentivou empresas a desengavetar projetos em todo o Brasil. "No Bradesco, recebemos consultas de construtoras para financiamento imobiliário no valor total de R$ 800 milhões por mês." Para Machado, do Santander, o programa foi um catalisador de fatores, como a redução dos juros, o alongamento dos prazos, a segurança jurídica e o déficit habitacional.

Especialistas do mercado imobiliário dizem que a faceta mais gratificante do setor é a realização do sonho da casa própria. E descartam a hipótese de uma bolha especulativa. Pelegrino observa que o déficit habitacional brasileiro é ainda alto, em torno de 8 milhões de moradias, e que a participação do setor no PIB, de apenas 3%, é baixa em relação a países como Chile (6,5%), Japão (36%), Portugal (62%) e Nova Zelândia (89%). "Ainda temos muito espaço para crescer."

Albuquerque, do Fator, diz que foi importante os bancos terem desenvolvido métodos sofisticados de análise de risco de crédito, tanto para pessoas físicas como jurídicas. "Além disso, o crédito imobiliário tem a peculiaridade de criar um relacionamento de longo prazo entre o banco e o cliente, que pode durar até 30 anos."

A diretora de Atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle Correa, ressalta que boa parte da população brasileira está se concentrando na faixa dos 30 anos de idade, o que é uma garantia de demanda. "São eles os principais compradores de imóveis."

Para Marco Adnet, diretor nacional de vendas da Rossi, "bolha é tudo aquilo que excede, e não há nada em excesso no mercado". Adnet vai além e diz que o movimento que se vê hoje é de retomada dos patamares de pico observados em São Paulo e no Rio na década de 1970. "O crédito imobiliário é maior hoje, mas em unidades vendidas a situação é equivalente ao período anterior à hiperinflação." Ele diz que não se pode confundir aumento do preço do imóvel, que depende da lei da oferta e procura, com uma bolha. "Na zona sul do Rio não há mais espaço para construir. Os preços subiram e não vão cair mais."

Machado, do Santander, observa que é pequena a parcela destinada ao crédito imobiliário em relação à carteira de crédito total. "Em termos globais, mais de 50% dos ativos de crédito estão em hipotecas. No Brasil, essa relação é de apenas 5%". Além disso, mais de 90% dos recursos de origem do crédito imobiliário vão para a primeira moradia. Outro ponto importante, segundo ele, é a exigência de 65% dos recursos da caderneta de poupança serem destinados para o crédito imobiliário. "Isso faz com que a qualidade dos ativos seja muito boa."

Para Pelegrino, do Bradesco, o momento é apropriado para comprar imóveis. "Um imóvel bem construído, com boa localização, raramente se desvaloriza." Albuquerque, do Fator, alerta que há lugares onde o preço do metro quadrado ficou muito caro, como em alguns bairros do Rio e de São Paulo. "Quem quiser investir nesses lugares para ter uma reserva, tudo bem. Mas se estiver em busca de valorização rápida, é melhor não comprar."

Albuquerque afirma que os fundos imobiliários são uma boa escolha para quem busca liquidez e rentabilidade. "O tempo dos juros altos já passou. Isso está fazendo com que as pessoas comecem a olhar para outras oportunidades." Segundo ele, há 38 fundos imobiliários listados em bolsa, com rendimento médio mensal entre 0,7% e 0,8%. Em muitos casos, diz ele, é uma rentabilidade melhor do que dos fundos de renda fixa e de aluguel de imóveis. "Sem falar na liquidez. É mais fácil vender parte de um fundo do que vender um imóvel."

No caso de quem prefere a tradicional segurança de um imóvel, Mirella, da Lopes, diz que a tendência atual nas grandes cidades brasileiras são apartamentos pequenos em edifícios modernos e bem localizados. Ela se refere a prédios com áreas de lazer, "espaço gourmet", sala de ginástica e piscina, próximos a parques, metrô, escolas, escritórios e centros de compra e lazer. "São esses os imóveis com mais facilidade de locação e venda porque têm demanda tanto de casais jovens como de executivos, incluindo as mulheres que trabalham fora e hoje em dia se casam mais tarde."

Para Adnet, da Rossi, as regiões Nordeste e Centro-Oeste oferecem boas oportunidades de negócios imobiliários porque ainda há terrenos com preços atraentes e espaço para novas construções. Ele acredita que a Copa do Mundo de 2014 também vai oferecer boas oportunidades no setor hoteleiro e de imóveis comerciais. "A Copa promete melhorar a infraestrutura das cidades-sedes, o que vai valorizar os imóveis nessas regiões." Em sua opinião, se o investidor procura ganho patrimonial, o melhor é buscar imóveis em regiões onde há investimento em infraestrutura. Se a ideia é obter ganho financeiro imediato, a sugestão são imóveis comerciais, cujos aluguéis superam os residenciais.

Machado, do Santander, recomenda que a escolha do investimento seja antecedida de reflexão sobre o grau de liquidez esperada. A venda, no futuro, de terrenos, apartamentos ou escritórios não será tão fácil como a liquidação de ativos mobiliários. "O investidor deve ter claro o que é mais importante para ele antes de decidir."

Fonte: Valor Econômico - SP