Pequenas construtoras crescem amparadas por volumes de capital

Construtoras de pequeno e médio portes recebem investimentos de fundos nacionais e estrangeiros e crescem a taxas expressivas

12 de março de 2010 - As hoje chamadas "grandes incorporadoras" se consolidaram nesse posto depois de entrarem na bolsa de valores e receberem aportes vultosos de investidores institucionais. À época, dizia-se que a capitalização das companhias consolidaria o mercado em poucas mãos. Passados três anos, chegou a vez das pequenas. Contradizendo as expectativas e catapultadas por investimentos de fundos de private equity - ou FIPs (Fundos de Investimento em Participações), construtoras de pequeno e médio portes têm atingido taxas vertiginosas de crescimento, amparadas por volumes de capital que dificilmente seriam levantados de outra maneira.

A construtora e incorporadora Sabiá, com apenas três anos de mercado, está recebendo investimentos da ordem de R$ 50 milhões e planeja crescer 350% em VGV (Valor Geral de Vendas) só em 2010.

Outra construtora de pequeno porte, a Altana, fechou um contrato de R$ 30 milhões para aumentar em 500% a média anual de lançamentos num período de dois anos. A maranhense Meta Construtora, de 2008 para cá, capitalizou-se com R$ 25 milhões, ampliou o faturamento do conjunto de seus empreendimentos em 10 vezes e quadruplicou seu caixa. Fica a pergunta: como elas conseguiram?

A resposta se explica pelo crescimento, a passos largos, dos investimentos de private equity, que compram participação societária geralmente em empresas de capital fechado, com o objetivo de viabilizar o desenvolvimento dessa empresa e de seus negócios para, posteriormente, vender com lucro e muito valor agregado a fatia adquirida. O foco, portanto, é em empresas em expansão, ou seja, pequenas e médias.

Entre 2005 e 2008, o capital comprometido para alocação no País passou de cerca de R$ 8 bilhões para R$ 27 bilhões, segundo dados do Panorama da Indústria Brasileira de Private Equity e Venture Capital, realizado em 2008 pelo GVcepe (Centro de Estudos em Private Equity e Venture Capital da Fundação Getúlio Vargas).

Soma-se a isso o apetite crescente dos investidores estrangeiros pelo Brasil. Em 2009, de acordo com pesquisa realizada pela Empea (Emerging Markets Private Equity Association) em parceria com a Coller Capital, o Brasil atingiu o segundo lugar no ranking dos emergentes mais atrativos para investimentos de private equity, atrás apenas da China e uma posição à frente da Índia, que ocupava o segundo lugar até 2008.

Em meio à escalada dos investimentos, a construção civil se sobressai com participação de 17% no volume investido entre 2005 e 2008, a terceira maior segundo o panorama do GVcepe. A presença das empresas do setor no portfólio das organizações gestoras também decolou: de nove para 60 companhias entre 2004 e 2008, um aumento de 567%, o mais expressivo entre os 25 setores analisados pela pesquisa. Aparentemente, nem mesmo os solavancos da crise econômica abalaram o interesse dos investidores.

Segundo estudo concluído em junho de 2009 pela consultoria PricewaterhouseCoopers, das 50 transações de private equity realizadas entre janeiro e maio daquele ano, nove foram destinadas ao setor da construção, o que o coloca em primeiro lugar no ranking do período.

E mesmo com tantos avanços, os números provam que ainda há espaço para conquistar. Dados do GVcepe mostram que a indústria de private equity brasileira representa apenas 1,7% do PIB (Produto Interno Bruto), menos da metade da média mundial de 3,7%.

Especialmente na construção civil, profissionais da área argumentam que esta ainda é uma modalidade de investimento pouco difundida, mas que tende a se fortalecer, tanto pelo amadurecimento dos FIPs como alternativa de capitalização, quanto pelas perspectivas otimistas do setor para os próximos seis anos.

Sidney Chameh, vice-presidente da ABVCAP (Associação Brasileira de Private Equity e Venture Capital), arremata: "Haverá uma nova onda de construtoras com investimentos em participação e o volume de recursos estrangeiros tende a aumentar. Isso porque todos os fatores que vão impulsionar novas construções vão também impulsionar o interesse do investidor estrangeiro em vir ao Brasil". Mas afinal, como funciona este mercado?

O perfil do investimento
Os investimentos de private equity podem ser feitos por uma empresa de participações (holding) ou por um investidor direto, mas é na estrutura de fundos que o negócio vem se consolidando.

Para construtoras ou incorporadoras existem duas maneiras de receber estes recursos. Na primeira delas, assim como em outros mercados, o fundo compra uma parcela de participação societária e passa a interferir diretamente no planejamento estratégico da empresa. Em outra configuração, o fundo entra como sócio em uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para desenvolver um projeto determinado.

De acordo com Pedro Klumb, diretor da empresa de finanças imobiliárias MSFI, "a maior parte dos novos fundos está voltada para projetos. O investimento direto na empresa é mais comum em companhias grandes, tradicionais, que já têm história e mostram resultados. As pequenas geralmente não têm a padronização e a organização que dão conforto aos investidores, logo, eles preferem entrar nos empreendimentos".

A administradora de recursos Global Equity é uma das que investem apenas em SPEs. Segundo Frederico Dantas, diretor executivo da empresa, a segregação dos riscos do empreendimento, somada à interferência mais incisiva do fundo na gestão, permite reduzir a dependência dos processos gerenciais da construtora: "Dividimos a gestão administrativa e financeira com o parceiro e temos que dar conta do planejamento estratégico e da governança corporativa. Como optamos por fazer parcerias com empresas de pequeno e médio portes, sabíamos que algumas delas não atenderiam esse padrão e cuidamos disso internamente".

Isso não significa, no entanto, que as aplicações diretas dos fundos sejam inviáveis às pequenas e médias empresas. Muitas vezes, a sociedade em um projeto específico funciona como degrau para uma união mais duradoura. "A SPE pode ser uma forma de o fundo avaliar o mercado, conhecer o setor ou mesmo testar uma parceria com o empreendedor", garante Rodrigo Pasin, consultor da butique de fusões e aquisições V2 Finance.

Na outra ponta do processo, o tipo de investimento - em SPE ou na empresa - influencia também as estratégias de saída, ou seja, a forma como o fundo vai desinvestir o capital e receber os retornos ao final da operação. Se o aporte foi feito diretamente na empresa, a participação do fundo pode ser comprada de volta pelos sócios originais, ou vendida para outros fundos, empresas e novos sócios. É comum, em companhias maiores, a opção pela abertura do capital da empresa. Já nas parcerias em SPE, o retorno do investimento se dá pela comercialização das unidades.

No caso de um imóvel comercial para locação, é possível securitizar os recebíveis do aluguel (convertendo os ativos em títulos mobiliários passíveis de negociação) ou vender o empreendimento para um FII (Fundo de Investimento Imobiliário), entre várias outras alternativas.

Fonte: Revista Incorporativa - SP