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Plano Diretor de São Paulo afeta mercado de terrenos

Texto: Redação AECweb/e-Construmarket

Incorporadoras estão mais cautelosas para bater o martelo na compra de novos espaços

17 de outubro de 2013 - O novo Plano Diretor de São Paulo, entregue pelo prefeito Fernando Haddad (PT) à Câmara Municipal de São Paulo no fim de setembro, já afeta o mercado de compra e venda de terrenos na capital. Incorporadoras estão mais cautelosas para bater o martelo nas aquisições de novas áreas, e a vinculação da compra efetiva ao texto final das novas regras a serem publicadas tem sido prática comum das empresas para reduzir riscos.

Trata-se de uma cláusula resolutiva a mais em relação às comumente adotadas.

"A demanda das incorporadoras por terrenos, em São Paulo, caiu 50% desde agosto. A outra metade está vinculando a compra ao que será aprovado no projeto do novo plano", diz Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de áreas. Nas opções de compra de terrenos, as incorporadoras têm atrelado ao novo Plano Diretor a aquisição efetiva ou o preço a ser pago.

A PDG Realty, por exemplo, passou a incluir, em agosto, nas opções de compra de terrenos, cláusula resolutiva pela qual poderá optar por não adquirir uma área da qual tem a opção de compra, dependendo do coeficiente de aproveitamento na região a ser definido pelas novas regras.

Segundo o vice-presidente de incorporação da PDG, Antonio Guedes, com esse condicionamento, a negociação com os proprietários de áreas está mais difícil e demorada. Apesar das incertezas em relação ao novo Plano Diretor, porém, a PDG continua buscando terrenos na capital.

"Privilegiamos regiões que tendem a ser beneficiadas pelo Plano Diretor", conta Guedes.

Como não se sabe, ao certo, quando o texto final do novo Plano Diretor de São Paulo será sancionado, alguns compromissos de compra e venda de áreas preveem um prazo para que a opção seja ou não exercida.

Há quem espere a sanção do projeto para o fim de 2013 e quem acredite que isso só ocorrerá em meados do próximo ano.

Nas suas análises de terrenos em São Paulo, a Tecnisa faz cálculos de viabilidade conforme o cenário que considera mais provável para o potencial construtivo da área a partir do texto atual do Plano Diretor.

"Num cenário de mais estresse, a empresa vai pagar até determinado valor ou distratar a área", conta o diretor técnico da Tecnisa, Fabio Villas Bôas. A situação da companhia em relação aos terrenos que possui está "bastante confortável" para o curto e médio prazo, segundo Villas Bôas. "Estamos mais restritivos na compra de áreas", diz.

O condicionamento às novas regras que vem sendo utilizado por muitas incorporadoras nas opções de compra de terrenos está vinculado também ao custo da outorga onerosa do direito de construir na região. A outorga é um instrumento que possibilita construção de área acima da permitido pelo coeficiente básico até o limite do coeficiente máximo de cada zona. Existe expectativa de alta do custo da outorga.

"A reflexão sobre a compra de terrenos está muito maior que antes, porque o novo plano é mais restritivo e o valor da outorga pode subir", afirma o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza. Ele acrescenta que, em alguns bairros da capital paulista, como Vila Leopoldina, Lapa e Vila Guilherme, o estoque de outorga já está esgotado.

"O novo estoque só entrará em vigor quando houver a revisão da Lei de Zoneamento, o que só irá ocorrer após o novo Plano Diretor", diz Fugazza.

A EZTec não incluiu cláusula referente ao Plano Diretor nas suas compras de terrenos. Não há necessidade, de acordo com o diretor de relações com investidores, porque a empresa tem buscado áreas em regiões onde já não há mais estoque de outorga ou naquelas abrangidas pelas operações urbanas consorciadas. As regras das operações urbanas se sobrepõem ao Plano Diretor.

"Procuramos fazer escolhas de terrenos em que a possibilidade de alteração das regras seja mínima ou inexistente. Não quero correr risco futuro", diz Fugazza.

O terreno em que está sendo desenvolvido o Jardim das Perdizes (projeto da Tecnisa, PDG e BV Empreendimentos), faz parte da Operação Urbana Água Branca. Na primeira quinzena de outubro, foi aprovado o projeto de lei que altera a Operação Urbana Água Branca, possibilitando a construção de imóveis em mais 1,8 milhão de m² em parte dos bairros da Água Branca, Perdizes e Barra Funda. "Isso nos libera para desenvolver o Jardim das Perdizes todo. O potencial construtivo esgotado volta a existir", diz Villas Bôas.

Todos os projetos protocolados na Prefeitura de São Paulo até 31 de julho serão submetidos às regras do antigo Plano Diretor da cidade. Não está claro, porém, qual será o tratamento para os projetos com data de protocolo entre 1º de agosto e a sanção do novo Plano Diretor. "A tendência é que o mercado de compra de terrenos seja paralisado, a não ser que haja um indicativo de que a lei vigente será respeitada", diz o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Claudio Bernardes.

O diretor-presidente da Brasil Brokers, Sergio Freire, diz não esperar que as regras do novo Plano Diretor sejam retroativas até 1º de agosto. Na avaliação de Freire, o primeiro movimento já decorrente da expectativa de mudança das regras é que as incorporadoras estão acelerando o processo de pedido de aprovação de projetos.

"Os grandes escritórios de arquitetura estão abarrotados de projetos no momento", diz Lopes, da Arquimóvel.

Fonte: Valor Econômico

 

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