Projetos já aprovados e loteamentos são as opções para incorporadoras

Apesar do aumento da procura por terrenos e projetos, os preços estão estáveis

25 de agosto de 2009 - As incorporadoras estão correndo contra o tempo. Para acelerar a compra de grandes terrenos que possam receber projetos voltados preferencialmente ao público com renda entre três e seis salários mínimos - faixa que não estava contemplada no banco de terrenos da maioria das companhias - elas optam por caminhos alternativos.

Estão em busca de grandes terras de loteadores, que já estavam em processo de aprovação e de construção da infraestrutura, ou de projetos de outras incorporadoras - geralmente das que enfrentaram problemas financeiros - que estejam próximos do lançamento.

A Even, através de sua marca econômica Open, fechou uma parceria com a loteadora Cipasa em Campinas. Vai erguer 2,5 mil unidades e as primeiras 500 já foram lançadas. A PDG Realty, dona da Goldfarb, comprou projeto que a Abyara tinha acabado de distratar com o dono de um terreno de 400 mil metros quadrados em Campo Grande.

Também está perto de fechar a compra de projetos da Agra e está conversando com loteadores de diferentes estados. A Rossi comprou metade de um projeto de uma construtora de Manaus.

Grandes projetos em áreas que permitem a construção de bairros populares planejados, com mais de dois mil casas, levam tempo para para serem aprovados. Se for uma área rural, que ainda precisa ser urbanizada, chega a demorar cinco anos.

Caso seja área urbana, são necessários, no mínimo, dois anos. É muito tempo para quem quer aproveitar a demanda do plano habitacional do governo. "Faz mais sentido adiantar o processo e comprar terrenos com meio caminho andado", diz Zeca Grabowsky, presidente da PDG Realty.

Entre fechar o negócio de Campo Grande e lançar o empreendimento - que prevê a construção de 2,2 mil casas - foram menos de 60 dias. A PDG fez algumas adaptações, mas o projeto já estava aprovado. Lançou neste último fim de semana 560 casas com preço na casa de R$ 80 mil e vendeu 300 - o que deve antecipar o lançamento da segunda fase. A PDG aumentou seu banco de terrenos em R$ 1,8 bilhão no segundo trimestre.

Antes do pacote do governo, as incorporadoras - inclusive as especializadas na baixa renda - praticamente não faziam lançamentos abaixo de R$ 100 mil. Agora, ainda que tenham um banco de terrenos gordo, saem em busca de áreas para empreendimentos nessa faixa de preço.

O governo vai destinar R$ 10 bilhões para famílias com renda entre três e seis salários, onde o subsídio varia de R$ 2 mil a R$ 23 mil. Em seus jatos particulares, os donos de empresas cruzam o Brasil para dar a palavra final na compra de um terreno.

Para os loteadores, essa nova demanda é um ótimo negócio. Os loteamentos para baixa renda - que não contam com linhas de financiamento dos bancos - perderam a atratividade depois do Minha Casa, Minha Vida.

Pagar prestação de um lote sai quase pelo mesmo preço de uma casa pronta, levando em conta os subsídios, os juros mais baixos e o seguro reduzido. "A parceria com as incorporadoras é a nova realidade do mercado, agora vale a pena correr o risco da incorporação ", diz Sérgio Villas Boas, presidente da Cipasa, que tem cerca de cinco projetos para serem aprovados até o primeiro trimestre de 2010, todos sendo analisados por incorporadoras.

"Temos a matéria-prima que elas precisam, somos o canal para se conseguir acesso mais rápido ao lote já urbanizado", diz Villas Boas. "Como nos casos de loteamentos os contratos são feitos na base da permuta, é preciso ver se o dono da terra aceita uma troca com o incorporador", diz Luciano Guagliardi, diretor da Rodobens.

Apesar do aumento da procura por terrenos e projetos, os preços estão estáveis. Fora das principais cidades, há muita oferta. Além disso, é consenso no mercado de que as construtoras estão mais conservadoras e não vão repetir os excessos feitos na época das aberturas de capital. "As empresas estão tomando conta do caixa de forma muito mais consciente e madura", diz Rubens Menin, presidente da MRV.

Por conta da padronização, Menin prefere não comprar projetos de outras empresas. Para atender à nova projeção de vendas, terá de comprar mais R$ 7 bilhões nos próximos 12 meses, quase o tamanho do banco de terrenos atual, de R$ 8,5 bilhões. Tem uma equipe de seis executivos dedicados a isso.

Fonte: Valor Econômico - SP