SindusCon-SP propõe a Haddad mudanças no projeto do Plano Diretor
Texto: Redação AECweb/e-Construmarket
Proposta da prefeitura de licenciar pela futura lei os projetos de empreendimentos que deram entrada desde 31 de julho de 2013 e não receberam alvará gera insegurança no setor
23 de setembro de 2013 - Com o objetivo de contribuir para a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da prefeitura de São Paulo, o SindusCon-SP enviou ao prefeito Fernando Haddad uma carta com sugestões de ajustes no texto que será remetido à Câmara Municipal nesta semana.
A primeira proposta do SindusCon-SP é a de que os projetos protocolados até seis meses após a data de publicação da futura lei ainda sejam analisados de acordo com a legislação hoje em vigor. Isto porque o anteprojeto da prefeitura prevê que os projetos de obras protocolados até 31 de julho, e que não obtiverem alvará, já sejam analisados pelos critérios da futura lei, o que gerou insegurança na indústria imobiliária. “Empresas que estavam preparando terrenos para lançar empreendimentos poderão ter seus projetos inviabilizados. Outras construtoras que estavam por adquirir terrenos interromperam as negociações”, afirma o presidente do SindusCon-SP, Sergio Watanabe, na carta.
Ainda segundo o SindusCon-SP, a lei também deveria definir regras para se evitar a chamada “corrida do protocolo” – pedidos de licenciamento feitos para projetos sem consistência apenas para se garantir que futuramente sejam analisados pela legislação vigente.
Outras propostas - No cálculo da Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional (OOPCA), o sindicato propôs que seja eliminada a possibilidade de utilizar os valores de referência do ITBI ou do IPTU, optando-se pelo uso da Planta Genérica de Valores do IPTU como base de referência. Isto porque a adoção do ITBI como referência gera uma incerteza muito grande, já que a periodicidade de suas atualizações não está regulada por lei.
O SindusCon-SP também sugeriu que os fatores de cálculo da OOPCA sejam revistos, pois muitas vezes estes ultrapassam os valores dos terrenos, inviabilizando o desenvolvimento imobiliário. Ainda propôs um redutor para o custo da OOPCA nos perímetros dos eixos estruturantes, para estimular a indústria imobiliária nestes locais.
Sobre a restrição de vagas, o sindicato alertou que o limite de 25% para vagas não computáveis nas edificações dos eixos estruturantes é incompatível com o perfil das unidades residenciais que se pretende incentivar. Na avaliação do sindicato, estabelecer um limite proporcional incentivaria o mercado a produzir apartamentos maiores. Portanto, o sindicato sugeriu que o limite seja estabelecido em função do número de unidades residenciais (máximo uma vaga não computável por apartamento) ou que se defina uma tabela com o limite percentual de área computável destinada a vagas de garagem inversamente proporcional ao tamanho da unidade.
A diminuição do coeficiente máximo de 2,5 para 2 no centro de bairro ensejará aumento nos custos das unidades, que certamente serão repassados aos adquirentes. Para evitar tal oneração, o SindusCon-SP propôs a manutenção do coeficiente máximo de 2,5, mesmo havendo a cobrança de outorga onerosa.
Visto que a viabilização de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) em quantidade compatível com a demanda da cidade de São Paulo é missão que deverá ser compartilhada entre poder público e iniciativa privada, o SindusCon-SP sugeriu que tal obrigação seja substituída por algum tipo de incentivo.
No licenciamento de empreendimentos imobiliários de grande porte, o artigo 122 do anteprojeto prevê como contrapartida a possibilidade de doação de áreas ao Município para fins de produção de HIS. Em seu § 2º, o artigo dispõe que essa legislação “poderá” prever a concessão de incentivos à doação. O sindicato propôs ainda que, se houver exigência de doação de área para HIS, ela “deverá” ser acompanhada de incentivos ao empreendedor.
A possibilidade de “retrofit total” de edifícios deveria considerar também a possibilidade de se agregar lotes vizinhos, com a definição de parâmetros para esses casos “híbridos”.
Pontos positivos - a carta ao prefeito, o SindusCon-SP considerou que as diretrizes já definidas no anteprojeto do Plano Diretor estão em sintonia com as necessidades da população paulistana. Para o sindicato, a questão da mobilidade será enfrentada a partir da distribuição coordenada de moradia e atividade econômica no território da cidade.
O incentivo à produção de unidades acessíveis às famílias de menor renda também mostra coerência, ao baratear o custo da construção e a manutenção e aperfeiçoamento do instrumento ZEIS, com a oferta de moradias de interesse social (HIS) e de mercado popular (HMP).
