Teto do crédito imobiliário poderá cair

Medida é uma das que vêm sendo estudadas como última opção do governo

11 de maio de 2012 - O governo poderá alterar a legislação para baixar o limite de taxa de juros, que é de até 12% ao ano mais Taxa Referencial (TR), dos financiamentos imobiliários firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Essa seria uma forma de "forçar" os bancos a repassarem aos clientes a redução do custo de captação de recursos a partir das mudanças feitas na remuneração das cadernetas de poupança.

A medida é uma das que vêm sendo estudadas como última opção do governo para pressionar o barateamento dos empréstimos bancários.

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, primeiro fará alguns "ajustes" nas regras da portabilidade para permitir que os clientes dos bancos possam transferir suas dívidas de uma instituição para outra. Na avaliação da área econômica, essas mudanças devem proporcionar aumento da concorrência e, consequentemente, provocar uma diminuição dos custos de financiamento ao consumidor. Somente depois de analisar os resultados das alterações na portabilidade é que o governo tomará a decisão sobre a necessidade de se alterar o limite da taxa de juros nos financiamentos habitacionais.

Atualmente, a legislação brasileira prevê uma taxa máxima de juros de até 12% ao ano mais TR, para financiamentos do SFH. Uma resolução do Banco Central (BC), que trata do direcionamento dos depósitos na caderneta de poupança, estabelece que, no mínimo, 65% dos recursos devem ser aplicados em financiamento imobiliário, sendo que, no mínimo, 80% deste valor deve ser destinado para operações no âmbito do SFH com taxa de juros de até 12% ao ano mais TR, e 20%, no máximo, para empréstimos contratados a taxas de mercado.

Os bancos, no entanto, já praticam um percentual menor, algo em torno de 10%. Por isso, no entendimento do Ministério da Fazenda, o teto de juros fixado em lei poderia ser diminuído para um número inferior ao cobrado atualmente pelas instituições financeiras, caso haja resistência para repassar uma possível redução do custo do funding ao cliente.

Alguns técnicos de governo e de instituições financeiras já dizem que o repasse do barateamento dos recursos da caderneta de poupança, uma das principais fontes do crédito imobiliário, será limitada devido à falta de previsibilidade com relação ao comportamento da taxa básica de juros (Selic) ao longo dos contratos, que podem chegar a 30 anos.

Além disso, existe o temor dos bancos de que possa ocorrer um descasamento entre ativos e passivos - o custo do "funding" oscilaria conforme a Selic, enquanto a taxa cobrada do mutuário permaneceria fixa. O Ministério da Fazenda alega, no entanto, que "este risco de descasamento entre captações e aplicações nas contas de depósito de poupança (com o crédito imobiliário) já existe e não será alterado pela nova proposta".

Para garantir queda nos juros dos financiamentos imobiliários, o governo aposta na portabilidade de crédito. Criada em 2006, a possibilidade de transferir um contrato de crédito para outro banco não emplacou nessas operações de financiamento imobiliário por conta do elevado "custo burocrático".

Um dos problemas que a área econômica está tentando resolver diz respeito do registro das garantias em cartório dos empréstimos imobiliários. Hoje, quando um crédito imobiliário é refinanciado, o mutuário incorre em dois custos. Um para dar baixa da hipoteca ou alienação fiduciária do contrato antigo no cartório. Outro é fazer um novo registro de hipoteca ou alienação fiduciária do novo contrato. Segundo um técnico do governo, já há "medidas em curso para mitigar o problema".

Outro impasse se refere aos impactos da portabilidade nas operações securitizadas (transformadas em valores mobiliários negociáveis), bem como do risco de agentes financeiros se especializarem em "portar" e não em originar créditos. Em média, um contrato de crédito imobiliário leva entre 2 a 3 anos de carregamento em carteira para que o banco originador recupere integralmente o custo do negócio.

Fonte: Valor Econômico