O que é fast construction ou construção rápida?

Metodologia de gestão de obras baseada na simultaneidade de atividades costuma empregar sistemas construtivos leves e industrializados, tal como uma linha de montagem

Publicado em: 06/12/2022

Texto: Eric Cozza

foto de uma pessoa segurando uma espátula e uma tabua com argamassa líquida em cima
Equipe de obra treinada e especializada é fator crítico de sucesso para atuar em obras rápidas. Não é recomendável se aventurar em uma concorrência neste segmento de mercado e sair em busca de profissionais e subempreiteiros de última hora (Imagem: Shutterstock)

Você sabe o que é fast construction ou, em português, construção rápida? Trata-se de uma metodologia de gestão de obras que procura racionalizar e trabalhar, de forma simultânea, diversas etapas do processo construtivo.

A ideia é que a construção seja gerida como uma linha de produção industrial e, por meio da simplificação e padronização dos processos, o tempo necessário para o projeto e a execução seja reduzido a apenas uma fração do que seria em uma obra convencional.

Mas ficam algumas dúvidas no ar: funciona para qualquer tipo de construção? Em quais segmentos de mercado se encaixa melhor? Quais tecnologias e métodos de gestão devem ser empregados?

Para nos ajudar a compreender melhor o assunto e, em especial, nos dizer como isso tudo funciona na prática, nós convidamos para o podcast AEC Responde o engenheiro civil Marcos Sarge, sócio-diretor da Tallento Engenharia, empresa que possui uma divisão de obras rápidas, com centenas de projetos executados em todo o Brasil. Confira abaixo a entrevista.

AEC Responde – O que é fast construction ou construção rápida? E qual é a duração média desse tipo de obra?

Marcos Sarge – Em linhas gerais, envolvem construções, adequações ou retrofit com duração de até 180 dias e área construída de até 1200 m². São obras marcadas pela ampla padronização de equipamentos, de comunicação visual e também pela identidade da marca dos clientes. Há obras maiores, outras menores, mas essa faixa abrange a maioria absoluta dos casos. Vamos considerar que o varejo se caracteriza por quatro elementos relevantes: renda, emprego, crédito e confiança. Qualquer atividade relacionada com esses quatro critérios acaba demandando esse tipo de obra, em qualquer ramo de qualquer atividade.

“Você tem que trabalhar com planejamento e uma equipe muito bem treinada e qualificada, de modo a não ter improvisação, falhas e nem desvios durante a execução da obra”
Engo Marcos Sarge

AEC Responde – E qual é a diferença em relação a uma obra convencional? Em termos de cronograma e processos?

Sarge – A simultaneidade de atividades. É preciso garantir a inauguração do estabelecimento. Porque é uma lei do varejo conquistar espaço e chegar antes do concorrente. A simultaneidade exige uma série de medidas que, muitas vezes, não são necessárias nas obras convencionais. Além disso, nesse tipo de obra, você costuma ter trabalho noturno. Algo muito comum, por exemplo, quando se trata de um estabelecimento em um shopping center. São obras que costumam estar bem localizadas, mesmo no caso de lojas de rua. Isso envolve regiões, por vezes, com limitações de circulação de caminhões, a exemplo do que acontece na cidade de São Paulo, onde há um quadrilátero com restrições para as entregas. Existem, portanto, várias peculiaridades. Você tem que trabalhar com planejamento e uma equipe muito bem treinada e qualificada, de modo a não ter improvisação, falhas e nem desvios durante a execução da obra.

“Se, por um lado, a confiabilidade de entrega e o cumprimento do prazo estipulado são os critérios que qualificam as construtoras para esse tipo de obra, é fundamental saber lidar com os projetos e ser capaz de compatibilizá-los para impedir paralisações e retrabalho”
Engo Marcos Sarge

AEC Responde – A falta de tempo para a preparação dos projetos não pode virar um complicador depois, no momento da execução? Como evitar problemas desse tipo em uma obra rápida?

Sarge – É verdade. Se, por um lado, a confiabilidade de entrega e o cumprimento do prazo estipulado são os critérios que qualificam as construtoras para esse tipo de obra, é fundamental saber lidar com os projetos e ser capaz de compatibilizá-los para impedir paralisações e retrabalho. Estudos publicados recentemente revelam que falhas de planejamento e programação dos serviços constituem a origem de grandes problemas nas obras. Além de projetar e planejar, é preciso ter uma boa noção sobre as especificações dos fabricantes de equipamentos de ar-condicionado, câmaras frias ou cozinhas, comuns em redes de fast-food. A compatibilização depende do diálogo e do conhecimento com os fornecedores e as empresas de logística. Há casos em que você compatibiliza tudo para o recebimento do equipamento, mas o prazo de entrega é superior à data de conclusão da obra. Você tem que estar atento a esse tipo de situação. Outro ponto está relacionado à gestão da equipe e do canteiro. Infelizmente, vemos alguns concorrentes que entram nas obras ‘mergulhando no preço’, como se diz no jargão do mercado. Depois, acabam tendo dificuldades financeiras e não conseguem dar conta do recado, pois não entendem a complexidade de uma obra rápida. Se você está trabalhando em um horário ou em uma região especial, há alguns custos adicionais em relação a uma obra convencional. É diferente de uma incorporação imobiliária ou de um loteamento. É preciso muita atenção para não ter dificuldades.

“São sistemas construtivos que permitem simultaneidade sem desperdício de material e sem riscos à segurança do trabalho. Com essa sobreposição das atividades, você consegue reduzir o tempo de entrega da obra”
 Engo Marcos Sarge

AEC Responde – Quais são os principais sistemas construtivos empregados nesse tipo de obra?

Sarge – Olha, necessariamente, são sistemas que possibilitam reduzir o tempo de entrega da obra por meio da sobreposição das atividades, ou seja, que permitam um fluxo possível de trabalho e atividades concomitantes, sem deixar de lado a segurança do trabalho, a preservação de materiais e o combate ao desperdício. O sistema tem que ser industrializado a ponto de permitir uma montagem. No caso, por exemplo, de obras internas em shopping centers, costumamos projetar as estruturas metálicas e, depois, levá-las prontas para a montagem no local. Envolve, inclusive, uma questão de previsibilidade. Para entregar a obra no prazo, isso é fundamental. O sistema construtivo que possui essa característica e é mais fácil de executar é a estrutura metálica, o steel framing. Vale mencionar também as vedações em drywall e, em alguns casos, quando o cliente nos permite, os wood frames, que são os painéis e perfis de madeira. Para lajes e pisos, utilizamos muito o steel deck – uma laje semi-autoportante – ou o painel wall. Você monta as telhas trapezoidais, coloca o stud bolt (pino conector de cisalhamento próprio para estruturas mistas de aço e concreto), a armadura, e faz a concretagem. Quase imediatamente, você poderá trabalhar embaixo. Você não tem dificuldade com um espaço ocupado por escoramentos. São sistemas construtivos que permitem simultaneidade sem desperdício de material e sem riscos à segurança do trabalho. Com essa sobreposição das atividades, você consegue reduzir o tempo de entrega da obra.

“Muitas vezes, o investidor possui a tendência de comparar o preço por metro quadrado desse tipo de obra com uma outra convencional. Mas há questões técnicas, logísticas e de horário de trabalho. Os preços são um pouco diferenciados – mais altos, sim –, mas em função da velocidade necessária”
Engo Marcos Sarge

AEC Responde – Vocês costumam receber dos clientes algumas especificações técnicas sobre o que terão de projetar e/ou executar?

Sarge – Na maioria dos casos, quando falamos de varejo em geral – redes de farmácia, fast-food, agências bancárias – há uma padronização. O desafio é encaixá-la naquele terreno e no potencial daquela edificação. O melhor dos mundos é quando nós desenvolvemos o projeto. Porque aí conseguimos abarcar ali as especificidades do cliente como, por exemplo, o manual de marca. Mas existem outros casos nos quais o projeto já vem pronto. Aí temos que nos adaptar. Existem também casos de obras sem repetição. Estamos entregando agora, por exemplo, um restaurante que não faz parte de nenhuma uma rede, ou seja, possui um projeto único. Mas é uma obra rápida, da mesma maneira.

As pessoas também perguntam:
O que é steel frame e quando vale a pena utilizar?

AEC Responde – É uma atividade que demanda um tipo de mão de obra especializada ou, no mínimo, treinada para esse tipo de construção?

Sarge – Esse é o grande diferencial. Não é possível – mas vemos isso ocorrer o tempo todo no mercado – a empresa entrar numa obra dessa e depois sair recrutando as equipes. Pelo contrário. Na Tallento, a rotatividade dos profissionais de campo é baixíssima. Nosso pessoal que executa esse tipo de obra possui 14, 15, 17 anos de empresa. Já sabem, portanto, como a história começa e termina. Entendem, por exemplo, porque você não pode perder nenhum dia. É sagrado. Se você está falando em um cronograma de 90 dias, perder 10 significa um grande percentual de obra. Isso não pode acontecer. Para ter essa previsibilidade, trabalhamos com pessoal treinado, qualificado e atuando de modo a ter o menor desperdício possível de material. Muitas vezes, o investidor possui a tendência de comparar o preço por metro quadrado desse tipo obra com uma outra convencional. Mas há questões técnicas, logísticas e de horário de trabalho. Os preços são um pouco diferenciados – mais altos, sim –, mas em função da velocidade necessária. Há quem prefira embutir ineficiência no preço. Não recomendo. Temos que trabalhar com um valor eficiente, ou seja, o mínimo do que pode ser feito para uma obra rápida, sem desperdício e dentro do prazo estabelecido.

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Colaboração técnica

Marcos Sarge – Graduado em engenharia civil pela Universidade Estadual de Londrina (UEL) e pós-graduado em gestão empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Possui também mestrado profissional pelo Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo (IPT). Sócio-diretor da Tallento Engenharia, atuou também no Grupo Schahin e Brookfield.