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A volta por cima dos imóveis comerciais

Publicado em: 17/11/2022

Duramente impactado à época da quarentena imposta pela pandemia, a ocupação dos prédios de escritórios passou a ser uma enorme incógnita e desafiou quem pudesse prever como este mercado ficaria no pós-covid. Algumas empresas chegaram até a anunciar que dificilmente voltariam a ocupar os espaços corporativos. As formas de trabalhar tiveram de se adequar àquela realidade momentânea, e o home office foi alternativa eficaz.

 Durante certo período, não faltaram análises sobre o futuro dos imóveis comerciais. Pairava a ideia de que o trabalho remoto seria imbatível. Quando muito, haveria regime híbrido, com o que essas unidades teriam de assumir nova vocação, transformando-se em residências, por exemplo.

 Acontece que isso não se confirmou por consistentes motivos. Primeiramente, o homem é um ser social, moldado à convivência. Além disso, para ser incorporada, a cultura organizacional precisa ser vivenciada. A experiência de estar lá, imerso naquela atmosfera, propicia a absorção de valores que gera a noção de pertencimento. E isso se traduz em produtividade e competividade. É por isso que a maioria das empresas opera hoje 100% presencial ou em sistema híbrido.

 No sentido de incrementar a inteligência de mercado, o Secovi-SP passou a realizar análises trimestrais dos segmentos de locação de escritórios e de condomínios logísticos em parceria com a CBRE, referência mundial em consultoria na área de locação e gestão de imóveis. O vice-presidente da CBRE Brasil é Adriano Sartori, responsável pela vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação da entidade.

 A pesquisa abrange um mercado de 8,7 milhões de m² de área locável de escritórios e 16 milhões de m² de área locável de condomínios logísticos. No comparativo do segundo trimestre de 2022 com o segundo trimestre de 2021, o mercado de locação de escritórios cresceu 23,1% na absorção bruta. Na comparação semestral, o aumento foi de 34%. Já a taxa de vacância caiu 0,9%, puxada pelo mercado de alto padrão.

 O balanço mostra que três áreas se destacaram na absorção bruta dos últimos 12 meses: financeiro, saúde e serviços de tecnologia. Importante ressaltar que o setor de educação foi o principal tomador de espaços durante o segundo trimestre de 2022. Porém, o volume absorvido não foi suficiente para qualificá-lo entre os três principais no espaço de tempo considerado.

 Bons prognósticos

 A exemplo do mercado imobiliário residencial, que revelou enorme resiliência durante a pandemia, tudo indica que, apesar das oscilações macroeconômicas, o segmento de lajes corporativas deve ser muito dinâmico.

 O volume de investimentos anual em imóveis comerciais saltou de um patamar de R$ 8 bi/ ano até 2018 para R$ 25 bi/ano entre 2019 e 2021 com o crescimento da indústria de Fundos de Investimentos Imobiliários. Em 2022, em decorrência do aumento das taxas de juros, ocorreu uma queda, mas ainda assim devemos atingir um patamar próximo de R$ 15 bi.

 É simples questão de oferta e demanda. Os espaços corporativos voltaram a ser buscados e a construção de novos escritórios não é instantânea. Empresas que saíram de São Paulo estão retornando e até mesmo buscando áreas maiores.

 Nesse cenário, a tendência é de os preços continuarem altos e, a menos que haja uma desastrosa mudança no ambiente político e econômico do País, devem até subir mais, o que torna o investimento nesse tipo de imóvel na cidade muito oportuno, mesmo com a taxa de juros atraente para aplicações em ativos financeiros.

 Crescimento exponencial

 No referente aos condomínios logísticos, instalados num raio de 120 Km da Capital, em igual base de comparação, os indicadores de locação demonstram aumento da absorção bruta, retomada da oferta de novo estoque e redução na taxa de vacância nos últimos 12 meses.

 Essa performance, fortemente influenciada pelo incremento do comércio eletrônico – compras on-line são praticidades que já fazem parte da vida das pessoas -, decorre do impacto positivo das pré-locações no volume atual de nova entrega no período e de fatores como desaceleração das pressões inflacionárias nos últimos meses, o que melhora a perspectiva de empresas quanto às decisões de expansão em face do aumento do poder de consumo das famílias.

 Analisar para decidir

 O atual bom desempenho do mercado de escritórios e lajes corporativas sinaliza que a economia está em processo de recuperação. Se não houver nenhuma catástrofe, esse processo deve se acelerar, o que significa mais empregos e mais renda para os cidadãos.

 Do ponto de vista de investimento no setor, é importante analisar cuidadosamente antes de tomar qualquer decisão. Seja uma sala comercial, seja uma laje de 500 m2, o investidor deve ter sempre em mente que localização é componente para maior ou menor rentabilidade.

 É preciso, ainda, considerar intervenções urbanas que podem tornar uma região em novo foco de atenção. Antigamente, o antigo centro de São Paulo era a base da maioria das corporações, principalmente os bancos, que depois se deslocaram para a Avenida Paulista, e depois para Faria Lima, Berrini etc.

Todavia, com a aprovação da lei urbanística que incentivará a recuperação do centro, estimulando retrofit de antigas edificações, pode ser que o local volte a ser novamente um polo de empresas, em especial as ligadas à nova economia, termo usado para definir modelos de negócio impactados por uma série de tecnologias e baseados mais em serviços do que em produtos, tendo como marca uma cultura centrada em pessoas, na colaboração para fazer frente às velozes mudanças. 

 Investir em imóveis – ativo real - para rendimento é sempre interessante. Quer seja através da aquisição direta ou via Fundo de Investimentos Imobiliário, porém sempre estudando a fundo e com assessoria profissional para facilitar a jornada e com maiores chances de sucesso.