Como a redução da taxa de juros pode beneficiar as construtoras?

Com a recorrente dificuldade monetária e de financiamento de imóveis por parte de pessoas físicas – somada à ausência de investimentos bancários para pessoas jurídicas no âmbito do crédito imobiliário –, muitas construtoras se veem restritas ao custo-benefício de suas obras, observando um crescimento de empreendimentos limitado, assim como o fluxo de operações imobiliárias.

Entretanto, com os recentes investimentos bancários vinculados à redução das taxas de juros para obtenção de crédito imobiliário – no que se refere à pessoa jurídica –, este ciclo tende a se romper. Isso porque as construtoras terão um menor custo para obtenção desse crédito imobiliário, acarretando maior capital para execução de empreendimentos, o que lhes permitirá aumentar o número de obras, bem como diminuir o valor da aquisição para pessoas físicas.

Como consequência do maior número de empreendimentos e decréscimo do valor aquisitivo, será possível verificar novas condições de moradia digna e facilitada para grande parte da população que, incentivada, levará à expansão do ramo imobiliário – inclusive com financiamentos. Essa expansão irá garantir o retorno dos investimentos a longo prazo, de modo a fomentar o mercado imobiliário.

Como funcionará esse processo?

Tudo se inicia com a redução da taxa de juros na operação ativa no Contrato Particular de Abertura de Crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário. Trata-se da abertura de crédito junto ao agente financeiro com a finalidade da construtora ter meios e recursos para financiar a obra. Este contrato tem como base a lei 4380/1964, que dispõe sobre as diretrizes a serem tomadas no âmbito habitacional. É também conhecido como mútuo bancário regido pelo art. 586 do Código Civil, que estabelece ser um empréstimo de coisas fungíveis.

Essa redução é extremamente benéfica às construtoras, tendo em vista que os contratos bancários são excluídos das legislações que limitam as taxas de juros, ficando a critério das instituições bancárias, ante a livre concorrência, definir quais serão os juros oferecidos e, a critério das construtoras, evidenciar quais serão os mais adequados para a efetivação de seus empreendimentos.

Como deverão ser os contratos?

Desse modo, no contrato aceito pela instituição bancária, deverá constar o orçamento do projeto necessariamente com todos os componentes econômicos, financeiros e técnicos, ficando como garantia real do contrato uma parte dos imóveis a serem construídos, unidades habitacionais, ou ainda, sua integralidade.

A redução da taxa de juros somada à garantia real do próprio empreendimento, também beneficiará as construtoras no que compete à melhoria das propostas dos agentes financeiros, que muito provavelmente estabelecerão em contrato o repasse de unidades a serem adquiridas por meio de financiamento concedido por ele mesmo para pessoas físicas, o que possibilitará um lucro mútuo dos contratantes, pois os financiamentos concedidos do agente para o mesmo empreendimento, mas para pessoas físicas, também fará parte dos recursos financiadores, ocasionando um fluxo dinâmico de capital.

É preciso ressaltar que, com a redução da taxa de juros para a concessão de crédito imobiliário, as construtoras terão maiores condições de fazer a referida amortização com o resgate dessas dívidas via Sistema de Amortização Constante (SAC) antes da transferência da última parcela do financiamento do agente financeiro, tendo um desconto maior. Nesses casos de redução, o prazo de amortização também vem caindo, todavia, não deixa de ser tempo suficiente e razoável.

Neste meio tempo, o respectivo agente vai acompanhando as obras, o que permitirá a continuidade da concessão dos créditos contratados, caso o percentual esteja de acordo com o custo das obras e o necessário para que se finde esteja sob a gestão do agente financeiro. Também será verificado se os elementos técnicos não previstos no capital do financiamento estão sendo igualmente e devidamente executados para a correta e sucedida finalização da obra sem comprometimento dos valores concedidos. Essa situação costuma ser muito evidente, principalmente nos empreendimentos que estejam sob a égide dos programas governamentais que acompanham ainda mais assiduamente a execução das obras em razão de seu caráter público e em razão da responsabilidade jurídica sobre elas.

Por fim, o que se depreende dessa redução da taxa de juros é o grande incentivo às construtoras para que haja um boom e maior valorização do mercado imobiliário, gerando condições mais favoráveis de moradia para as pessoas físicas, bem como crescimento e cumprimento do dever social que toda empresa almeja.

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Crédito imobiliário para pessoa jurídica

Catherine de Andrade Colle

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