Quando se fala em empreendimentos imobiliários, as atenções voltam-se, principalmente, aos problemas relacionados à execução e entrega das obras pelas incorporadoras. Descumprimento de prazos, qualidade dos materiais empregados na construção e observância ao memorial descritivo são algumas das questões frequentemente enfrentadas pelo mercado.

Há, todavia, outro tema importante que também deve demandar a atenção dos profissionais da área: os direitos autorais sobre os projetos arquitetônicos. Por consistirem em criações intelectuais, os projetos arquitetônicos originais são objeto de proteção pelo direito autoral, o que assegura, aos profissionais responsáveis por sua elaboração, o direito exclusivo de utilização, publicação ou reprodução.

A lei confere dois direitos distintos aos autores dos projetos arquitetônicos: (a) direitos patrimoniais, que lhes garantem o aproveitamento econômico da obra; (b) direitos morais, que asseguram a reivindicação da autoria, indicação do nome como autor da obra, preservação da integridade do projeto, repúdio da autoria em caso de alteração não consentida etc.

Sendo assim, o arquiteto tem a prerrogativa de permitir ou não o uso de seu projeto e determinar as condições em que se dará este uso. Se constatada, por exemplo, a reprodução do projeto em conjunto habitacional distinto daquele que foi pactuado com o cliente, atribuindo-se a autoria a outro profissional, o arquiteto pode pleitear o ressarcimento dos danos que lhe forem causados.

É extremamente salutar, portanto, que os arquitetos e as incorporadoras formalizem por escrito as tratativas mantidas quanto ao novo empreendimento, estabelecendo, de modo claro, as condições do negócio, principalmente no que tange à titularidade dos direitos sobre o projeto arquitetônico, aos limites de sua utilização e à remuneração, a fim de evitar controvérsias futuras.

Deve-se especificar qual projeto arquitetônico está abarcado pelo contrato, onde será executado, se haverá ou não a sua reprodução em outros bairros, cidades ou mesmo países, a existência ou não de exclusividade de uso do projeto pela incorporadora contratante, a possibilidade ou não de serem transferidos os direitos a outra empresa, entre outros pontos.

Não se perca de vista que, no direito autoral, vigora a regra de que os negócios jurídicos devem ser interpretados restritivamente, o que significa dizer que o uso do projeto arquitetônico deve ser expressamente autorizado, sob pena de, na dúvida, ser considerado não permitido. Dessa forma, o que não estiver por escrito no contrato será, em regra, entendido como não consentido.

Caso a contratação do escritório de arquitetura se dê apenas de forma verbal, sem a formalização da prestação de serviços por meio de contrato escrito, prevalecerá o entendimento de que houve uma autorização implícita de exploração do projeto arquitetônico pela incorporadora, porém limitada ao objetivo imediato da encomenda quando da celebração do negócio.

Na prática, pode ser muito difícil comprovar qual a forma de aproveitamento do projeto foi autorizada. Se as partes não estiverem munidas de documentos hábeis a demonstrar os contornos exatos do negócio firmado, poderão enfrentar uma longa e custosa briga judicial, não se podendo olvidar do risco de não terem os seus pedidos inteiramente acolhidos.

A questão ganha maiores contornos diante da perspectiva de que ainda haverá intensa atividade entre arquitetos e incorporadoras. Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio – EMBRAESP revelam que o número de lançamentos residenciais na cidade de São Paulo cresceu 16,4% em 2013, em comparação com o ano anterior, denotando a recuperação do mercado imobiliário.

A expectativa, segundo Balanço do Mercado Imobiliário divulgado pelo SECOVI/SP, é de que o número de lançamentos permanecerá estável neste ano, apesar dos índices mais baixos nos primeiros meses de 2014, o que reforça a importância de arquitetos e incorporadoras firmarem contratos aptos a minimizarem as chances de mal-entendidos e o surgimento de conflitos quanto ao uso do projeto arquitetônico.

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Os problemas dos direitos autorais em empreendimentos imobiliários

Tânia Aoki Carneiro

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