Artigos

O Brasil e o mundo passam nesse momento por uma crise, cujos impactos na sociedade e na economia são, ainda, difíceis de estimar. Fica claro, no entanto, que é esperada uma forte retração da atividade econômica de 2020, em todas as indústrias e setores, com diferentes graus de impacto.

Muito se pergunta: que impactos a crise provocada pela pandemia do coronavírus trará para a construção civil brasileira? Longe de arriscar um palpite para uma resposta sem suficientes dados em mãos, vale a pena nos lembrarmos do momento em que o nosso mercado se encontra, considerando o contexto do ciclo de desenvolvimento de um projeto de incorporação.

O mercado imobiliário no Brasil, de uma maneira geral, passou por uma longa crise entre os anos de 2013 e 2018, apresentando alguma melhora durante o ano de 2019. Nos primeiros meses de 2020, o mercado começou a apresentar sinais fortes de recuperação, com melhora substancial de índices como venda de lançamentos, redução de unidades em estoque e recuperação do patamar de preços de locação.

Relembrando o ciclo típico de desenvolvimento de um projeto de edifício, observamos que as etapas tendem a ser: captação de recursos, aquisição de terrenos, desenvolvimento de projeto, aprovação nos órgãos públicos, lançamento (início das vendas), obra e entrega das unidades.

Esse ciclo completo leva em torno de 5 anos, variando de acordo com a complexidade do projeto e a forma de trabalho da empresa incorporadora.

Retomando a fotografia do mercado imobiliário brasileiro “pré-crise”, observa-se que durante o ano de 2019, uma série de índices críticos se recuperaram, abrindo espaço nas empresas mais estruturadas para buscar novos negócios.

No segundo semestre de 2019, tivemos uma forte tomada de capital das empresas (em suas diversas formas, com destaque para a ampliação dos fundos de investimento imobiliário), bem como o aquecimento no mercado de aquisição de terrenos.

Na cidade de São Paulo, boas áreas começam a ser disputados por incorporadoras, transformando essa etapa no primeiro gargalo da recuperação.

Trazendo de volta nossa análise para o momento presente, percebemos que, de uma maneira geral, o setor vinha apresentando sinais consistentes de recuperação, com atividade aquecida nas fases iniciais do ciclo: captação, aquisição de terrenos, desenvolvimento de projetos. Em resumo: neste momento em que a “retomada” é interrompida – ou postergada – pela crise, uma boa parte do mercado está captada (com recursos financeiros), com terrenos comprados para desenvolver novos empreendimentos ou em fase inicial de desenvolvimento de projetos em terrenos recém-comprados, com lançamentos originalmente estimados para o segundo semestre de 2020.

Os primeiros impactos da pandemia do coronavírus na construção civil certamente serão sentidos nas vendas.

Apesar do decreto do Governo de São Paulo ter permitido a continuidade das obras, estandes de venda ficam fechados por todo o tempo da quarentena. As incorporadoras, já há alguns anos, vêm migrando suas atividades de vendas para plataformas online, não dependendo exclusivamente de ações presenciais. No entanto, é claro que as vendas dependem do nível de confiança do consumidor, emprego, crédito e perspectiva de futuro – aspectos bastante críticos nesse momento, mesmo para quem tem estabilidade de renda.

Não é possível estimar no momento as consequências no andamento de obras, outro índice a partir do qual se mede o desempenho do setor. É certo que haverá postergação de novas construções e ainda é cedo para compreender o impacto da inconsistência da cadeia de suprimentos para os canteiros em execução hoje no Brasil, assunto que depende das políticas de isolamento e paralisação de determinadas indústrias, que devem ser atualizadas a cada dia pelas próximas semanas.

Aceleração da retomada por meio de sistemas industrializados

Com esse cenário desenhado, fica claro que um dos grupos de atividades essenciais para recuperação do crescimento do mercado imobiliário é o desenvolvimento de novos projetos. O momento é oportuno, com um número alto de novos terrenos e projetos em início de elaboração.

Certamente, a situação requer um esforço adicional das equipes técnicas das incorporadoras para levar adiante as iniciativas, engajar projetistas e fornecedores, analisar complexidades e outras atividades em um ambiente de home office por tempo indeterminado. É desafiador, mas bastante possível. É para esse grupo de atividades e momento de mercado imobiliário que os sistemas construtivos industrializados trazem o seu maior benefício.

Como já é compreendido pelo mercado, adotar um sistema construtivo industrializado implica em benefícios claros: redução de tempo de obra, equipes enxutas, pouco ou zero desperdício, maior precisão e ganho de produtividade.

No entanto, para se beneficiar completamente desses atributos, é necessário que os projetos estejam suficientemente maduros antes do início da obra. É preciso investir mais tempo de discussão, verificar as interferências dos sistemas prediais na estrutura, projetar levando em conta a modularização dos elementos e outros aspectos da atividade chamada “compatibilização de projetos”.

Existe ainda no campo da engenharia e construção uma cultura de achatar os tempos do desenvolvimento do projeto, em parte por conta da pressão financeira que atinge o empreendimento, a partir do momento em que o terreno é comprado.

Em um cenário de incertezas pelos próximos meses, mas com o mercado capitalizado e com projetos em mãos, uma alternativa estratégica que deve ser levada em conta por incorporadores é, de fato, analisar sistemas construtivos industrializados como alternativa aos sistemas convencionais.

Os sistemas industrializados demandam mais tempo para resolver o projeto – tempo esse que teremos à nossa frente, em compasso de espera. Também geram obras mais rápidas, usualmente representando um ganho de 40% a 50% do prazo global da obra. Por exemplo, se o nosso ciclo de construção em sistemas convencionais é de 24 meses, estamos falando de uma obra entregue em 12, 15 meses. É um impacto significativo para o empreendedor, que pode ter a chance de “recuperar o tempo perdido” nesses meses turbulentos.

Dentre os sistemas industrializados, a madeira engenheirada apresenta o benefício da CNC, por meio da qual os elementos recebem furos e cortes de acordo com o projeto virtual, através de ferramentas operadas por softwares. Esse processo agrega ainda mais precisão ao projeto, entregando em obra elementos prontos para simples montagem.

E, finalmente, mas não menos importante, é bastante claro que uma crise dessas proporções provoca a humanidade a refletir sobre as nossas formas estabelecidas, sobre a nossa organização como civilização.

Passamos a pensar sobre como as empresas atuam e a maneira com que os governos se relacionam com a sociedade. A nossa relação com o meio ambiente e as principais matrizes de abastecimento estão, mais do que nunca, sob análise. Nesse sentido, entendemos que haverá, gradativamente, mas em um movimento sem volta, um interesse cada vez maior sobre os impactos ambientais dos produtos que consumimos, sobre a origem dos materiais com o qual construímos as nossas cidades, sobre a matriz de energia com a qual tocamos os nossos negócios.

A madeira engenheirada é um material renovável, que retira CO² do ar durante o seu crescimento. É leve, resistente, estável e versátil. Gera um canteiro de obras limpo, rápido, seguro e previsível. O material do futuro nunca pareceu tão oportuno para endereçarmos os desafios do presente.