O conceito de casa industrializada pressupõe o emprego de técnicas construtivas com grande ênfase em operações de montagem. “Quanto maior o número de elementos executados na fábrica, maior é o índice de pré-fabricação da obra”, explica o arquiteto Pedro Cornetta, titular do escritório que leva seu nome, especializado em projetos para o segmento.

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O especialista acrescenta que, quando uma residência é inteiramente construída na indústria e transportada para o canteiro apenas para ser instalada em sua posição final, a denominação correta é casa modular, por ser executada em módulos prontos.

Vantagens da pré-fabricação

A opção de projetar uma casa para ser executada parcial ou totalmente pré-fabricada está embasada em um leque de parâmetros, que devem ser analisados pelo arquiteto no início do projeto. De modo geral, as vantagens da pré-fabricação são:

• Tempo de execução: quanto maior o índice de pré-fabricação, maior tende a ser a velocidade da construção;

• Topografia: casas ou estruturas pré-fabricadas, sobretudo as metálicas ou de madeira, tendem a se adaptar melhor a topografias acidentadas, em função do seu menor peso;

• Acesso ao sítio de implantação: a pré-fabricação oferece vantagens nas situações em que os materiais tradicionais, mais pesados, não podem ser entregues no local da obra, sobretudo onde não existem concreteiras nas proximidades;

• Desempenho: este item vincula-se muito à qualidade do projeto de arquitetura em termos gerais, porém, sob a ótica da eficiência energética, a obra pré-fabricada tende a ofertar maior variedade de produtos e soluções de isolamento térmico e acústico.

(Foto: Militão Filho/Cornetta Arquitetura)

Materiais e tecnologias construtivas

As tecnologias de pré-fabricação são definidas pelo seu material principal: concreto, aço, madeira e light steel frame.

Concreto – De acordo com o arquiteto Pedro Cornetta, sob a ótica residencial, o concreto é o material de maior aceitação popular, por conta de seu apelo mais próximo aos materiais construtivos tradicionais. Os elementos básicos de concreto são os pilares e vigas pré-fabricadas, as lajes alveolares e painéis de vedação.

“Devido a seu peso elevado, dificuldades no transporte e instalação em terrenos com menor infraestrutura, essas estruturas são mais comuns em projetos de grande porte. Outro aspecto a ser considerado é que estruturas pequenas, como as de uma casa, possuem um volume cúbico modesto a ser produzido, o que pode inviabilizar a produção das peças na ótica do fabricante”, comenta.

(Foto: Rúbia Lara/Embloco)

Aço – A estrutura metálica, devido a sua altíssima resistência e baixo peso dos perfis laminados, pode ser considerada como sendo a ‘alta costura’ da arquitetura. “Seus esbeltos perfis vencem vãos maiores que aqueles normalmente empregados nas estruturas de concreto tradicionais, além de permitirem grandes balanços estruturais também, conferindo aos projetos uma distinta leveza visual”, observa Cornetta.

A estrutura metálica pode estar mesclada com sistemas mais tradicionais, como parede de tijolos ou lajes de concreto, ou compor um sistema de construção metálica. Neste último caso, as paredes usualmente são feitas em steel frame ou painéis especiais, como os isotérmicos (sanduíche de chapas de galvalume e isolante termoacústico) e as lajes executadas em painéis de OSB ou o masterboard (placas cimentícias mescladas com madeira).

“Por conta de seu custo mais elevado, a adoção da construção metálica precisa ser cautelosamente estudada nas fases iniciais do projeto, tendo em vista a relação custo-benefício, inclusive do tempo empregado na execução da obra”, recomenda o arquiteto.

(Foto: Pedro Cornetta/Cornetta Arquitetura)

Madeira – É o material com maior apelo ecológico quando bem empregado e checada sua proveniência. A matéria-prima pode vir de uma floresta plantada, o que contribui para a qualidade do meio ambiente. Além disso, as estruturas de madeira são conhecidas por serem ‘sequestradoras’ de carbono, ao contrário da estrutura metálica, que necessita de enormes quantidades de energia em sua produção.

“Do ponto de vista de arquitetura e engenharia, as casas que utilizam elementos de madeira em sua construção são as mais ‘delicadas’, principalmente pela deterioração do material resultante do acúmulo de água”, alerta Pedro Cornetta, recomendando que essas unidades precisam ser, preferencialmente, construídas elevadas do solo, por meio de pilotis, palafitas ou porão de alvenaria.

Devem, idealmente, possuir grandes beirais de proteção em toda a extensão da cobertura. O arquiteto detalha os principais produtos de madeira:

• Woodframe: similar ao steel frame, porém, ao invés de perfis galvanizados, utiliza-se montantes de madeira, geralmente pinus tratado. O restante dos produtos, tais como a placa cimentícia, gesso, isolamentos e membranas são os mesmos para ambas as tecnologias.

• Madeira maciça: são as estruturas de madeira sólida, podendo ser pré-fabricadas ou feitas de maneira tradicional por carpinteiros. Há restrições quanto aos comprimentos das peças, que geralmente não ultrapassam 5 m. Produtos em madeira maciça geralmente compõem o escopo dos chalés ou kits pré-fabricados.

• Madeira laminada colada (MLC): são pilares e vigas de madeira produzidas industrialmente, através da colagem e prensagem de lamelas menores de pinus ou eucalipto. Hoje é o sistema mais utilizado na arquitetura de alto padrão em madeira, por conta da grande liberdade do comprimento das peças e vão livres.

• Madeira laminada cruzada (CLT) do inglês Cross Laminated Timber: é a tecnologia empregada na concepção de grandes edifícios em madeira ao redor do mundo. É composta, muito basicamente, de placas de madeira prensadas e coladas em camadas com direções ortogonais, resultando em painéis que podem ser usados como paredes estruturais ou como lajes.

Casa pré-fabricada de alto padrão

Para o arquiteto Pedro Cornetta, o preço da execução de casas pré-fabricadas de alto padrão exige análise ampla. Em projetos de alto padrão, salvo em casos especiais, a adoção total ou parcial da pré-fabricação tende a aumentar o custo global. No entanto, permite ganhos no tempo de execução, qualidade construtiva superior e melhor desempenho em eficiência energética.

A topografia do sítio deve ser considerada, pois altera significativamente o custo final da obra. “As estruturas tradicionais, mais pesadas, tendem a se comportar melhor em locais planos, enquanto as soluções leves, como o aço e a madeira, são excelentes escolhas para terrenos acidentados”, aponta.

A arquitetura proposta é, provavelmente, decisiva. Isto porque os grandes vão livres vinculados a grandes beirais de proteção – elementos típicos da arquitetura de alto padrão em países tropicais – obtêm melhor resposta com as estruturas em aço e madeira laminada colada do que com as tradicionais. “Além disso, as casas mais fechadas são mais econômicas e as abertas mais caras”, ensina.

Apesar de cada projeto ser único, Pedro Cornetta dá uma ideia de valor de construção de um imóvel de alto padrão: “Nossas casas custam a partir de R$ 5 mil/m², incluindo toda a parte de finalização, com exceção do mobiliário, armários e paisagismo”.

Preços das casas pré-fabricadas

Conheça os sistemas construtivos de casas pré-fabricadas, modelos e preços.

Concreto e EPS – Entre as empresas especializadas em casas de concreto, a Embloco entrega a obra pronta em 45 dias. O sistema utiliza painéis internos de concreto maciço e telas em aço, com 10 cm de espessura. Os externos têm 15 cm e recebem placas de poliestireno expandido (EPS) em pontos estruturais, o que permite trabalhar com painéis de concreto mais leves e garantir maior isolamento térmico e acústico.

Yuri Carnieletto, coordenador de Vendas, conta que a empresa fornece engenheiro, projeto, ART, análise superficial de solo, acabamentos, elétrica, hidráulica, pintura, portas, janelas, telhado, caixa de água. “Trata-se de uma tecnologia muito superior à alvenaria convencional, além do prazo de obra ser 80% mais rápido”, observa.

São nove opções de plantas, com variações de área, número de dormitórios e espessura das paredes externas, itens determinantes dos preços. Por exemplo, o modelo mais simples e econômico é a casa Primor, com 59,85 m², com dois dormitórios e cozinha integrada, a partir de R$ 159.050 mil. O piso é revestido em cerâmica, telhas cruas e painéis externos de 10 cm.

Já o mais caro é o Sublime, com 86,10 m², uma suíte e mais dois dormitórios, a partir de R$ 234.544 mil. Tem piso em porcelanato, portas brancas semilaqueadas e painéis externos de 15 cm. “É um dos mais procurados. O projeto assegura ventilação e luminosidade em todos os cômodos”, diz Carnieletto. Há, ainda, a opção Gênova, que são casas com áreas que vão de 57,90 até 67,55 m², a partir de R$ 164.566 mil.

O projeto de casas geminadas atende a terrenos menores, pois não exige recuos laterais. “É opção interessante, também, aos investidores que desejam construir várias unidades”, aponta Carnieletto, informando que a empresa localizada em Schroeder, Santa Catarina, atende em um raio de até 200 km da cidade.

(Foto: Rúbia Lara/Embloco)

Madeira – Há no mercado várias empresas especializadas em casas pré-fabricadas de madeira. Em geral, o comprador pode adquirir a obra completa, inclusive a preço fechado, com todos os materiais e execução. Outra opção são os kits de materiais, porém o comprador assume os materiais civis, sistemas elétrico e hidráulico, acabamentos, mão de obra e a construção. É o caso da JB Casa de Madeira que trabalha com o sistema Casa Pronta nos dois formatos de vendas.

“O cliente só tem que nos entregar o terreno plano, com um ponto de água e luz. Daí para a frente, executamos desde as fundações até a entrega das chaves, com todos os acabamentos internos”, explica Jimmy Smaniotto Pavanelli, gerente de Vendas da empresa. As fundações da cozinha, banheiros e área de serviço são feitas em alvenaria tradicional. Ele informa que alguns itens não estão inclusos na obra pronta, como as janelas ou portas em blindex que serão instaladas pelo comprador nos vãos já preparados.

O kit é constituído por paredes na espessura de 3 cm, em comprimentos modulados de acordo com o projeto. Encaixados no sistema macho/fêmea e aplicados no sentido horizontal, entre montantes maciços de pinus tratado ou madeira de lei de aproximadamente 10,5 cm x 3,0 cm e cintas estruturais em madeiras de lei garapa ou pinus. Abrange, entre outros elementos, rodapés, pranchas de pé-direito com aproximadamente de 2,60 m, portas internas tipo prancheta lisa, portas externas maciças, marcos e alizares em madeira.

Tanto os kits quanto a casa pronta utilizam duas qualidades de madeira maciças, com 3 cm de espessura e garantia de 15 anos. Pavanelli explica que o pinus tratado em autoclave é um deles, sendo material mais rústico e ecológico. Não atrai cupins pelo tratamento em CCB e CCA, além de ser madeira de reflorestamento. Tem tom claro e esverdeado, preço acessível e vida útil de mais de 100 anos.

Já a madeira lei maciça em garapa é mais densa e dura, clássica e elegante. Dispensa tratamento para cupins, é oriunda de manejo sustentável, rara e escassa. A garapa é uma madeira em tonalidade mel e tem durabilidade de 200 anos.

(Foto: Jimmy Pavanelli/JB Casa de Madeira)

Os preços dos kits – sem mão de obra – variam de acordo com a madeira e a tipologia do imóvel. Em pinus tratado, as casas térreas custam R$ 1100/m² e as duplex R$ 1300/m², já o kit em garapa fica em, respectivamente, R$ 1450/m² e R$ 1700/m².

A segunda opção inclui venda dos kits e mão de obra completa da casa. Em pinus tratado, as térreas custam R$ 1560/m² e as duplex R$ 1850/m². Em garapa é um pouco mais caro, respectivamente, R$ 1950/m² e R$ 2250/m².

A opção de preço fechado, incluindo venda e construção, são: casa térrea em pinus R$ 1950/m² e duplex por R$ 2060/m²; em garapa, os preços, respectivamente, são de R$ 2300/m² e R$ 2450/m².

Para casas duplex especiais, o preço fechado do metro quadrado em pinus é de R$ 2250 e em garapa R$ 2600.

(Foto: Jimmy Pavanelli/JB Casa de Madeira)

Light wood frame – A depender da tipologia do projeto, o nível de industrialização da construção em light wood frame pode chegar a 85%. De acordo com Stael Xavier, diretora Comercial da Tecverde, as estruturas saem de fábrica em painéis prontos para serem montados no canteiro. Inclusive com os sistemas elétrico e hidráulico instalados. Na obra, recebem os acabamentos finos, como pintura e colocação de pisos.

“Os painéis utilizam quadros estruturais de madeira serrada do tipo pinus, originário de florestas plantadas, que passa por processo de autoclavagem. As paredes externas são revestidas com placas cimentícias e as internas, feitas em chapas de OSB (Oriented Stand Board), recebem revestimento em gesso acartonado”, explica.

Com essa tecnologia, é possível montar uma casa de 100 m² em cerca de dois dias, o que não inclui acabamentos. Dependendo do nível de personalização ou do tipo de acabamentos, esse prazo pode variar de 21 a 63 dias.

Da mesma forma, o valor do imóvel é estabelecido em função do projeto, podendo variar consideravelmente de acordo com o padrão do empreendimento. Os compradores podem optar por uma planta padrão projetada pela Tecverde ou entregar seu próprio projeto para ser compatibilizado com o sistema construtivo.

(Foto: Divulgação/Tecverde)

“O orçamento para obras de alto padrão parte de R$ 4,5 mil/m² (preço ao incorporador), mas é possível entregar obras de um padrão mais elevado. O valor cobre a casa montada, com telhado, mas sem acabamentos. A fundação também não está inclusa, já que a Tecverde não costuma atuar nesta etapa da obra”, explica Xavier.

Para além da rapidez da obra, o sistema construtivo garante maior previsibilidade por conta da precisão nos prazos, no orçamento e na utilização de recursos, e por depender menos do canteiro, reduzindo riscos de acidentes e problemas com intempéries. Tem a vantagem adicional de melhor conforto térmico em comparação às construções convencionais.

Xavier lembra, ainda, os benefícios ambientais, pois empreendimentos em light wood frame consomem até 90% menos água, reduzem em até 85% a geração de resíduos e são cerca de 80% mais leves. A madeira utilizada atua como estoque de carbono, reduzindo a pegada de carbono dos imóveis entre 80 e 88%, em comparação com a alvenaria e o concreto.

Colaboração técnica

Jimmy Smaniotto Pavanelli - Gerente de Vendas - JB Casa de Madeira desde janeiro de 2019, atuo como Gerente de Vendas na JB Casa de Madeira, uma das líderes no mercado de casas pré-fabricadas. Em minha posição, sou responsável pelo atendimento ao cliente, divulgação da marca JB e fechamento de contratos com clientes interessados em adquirir casas de madeira de alta qualidade. A construtora oferece duas opções principais de materiais: madeira de lei Garapa e Pinus Tratado em Autoclave.

Pedro Cornetta - Arquiteto graduado pela Escola Superior de Engenharia da USP São Carlos, desde 2009 desenvolve projetos nas áreas da arquitetura e engenharia exclusivamente para empreendimentos industrializados.

Stael Xavier - Diretora comercial da Tecverde, pioneira em construção industrializada na América Latina. Na empresa há 11 anos, possui vasta experiência na gestão estratégica do negócio e de relacionamento com o cliente. Atua no mercado imobiliário há mais de 14 anos, sendo mais de 10 anos na construção à seco. É formada em Arquitetura e Urbanismo pela UEL, com especialização em gerenciamento de projetos de engenharia pela PUC e em Negociação pela Harvard Business School.

Yuri Carnieletto – Formado em Direito e Gestão Ambiental, é coordenador de Vendas da Embloco.

Casas pré-fabricadas têm materiais, tecnologias e preços diversos