foto de um prédio de grande porte, abordado na matéria

Edifícios com muitas unidades são, em geral, dotados de instalações com equipamentos que necessitam de uma intervenção com alto grau de precisão (Foto: BCFC/Shutterstock)

É sabido que as rotinas de inspeção e manutenção preditiva e preventiva, em qualquer instalação elétrica, são de extrema importância. Evitam custos desnecessários com manutenção corretiva, aumentam a confiabilidade do sistema e, principalmente, previnem acidentes.

As intervenções, porém, são muito específicas quando se trata de instalações elétricas de edifícios com poucas ou muitas unidades. “Há diversas variações que exigem uma atenção especial com relação a cargas e proteções”, diz Jaime Silva, engenheiro de Manutenção Predial na Temon Serviços.

Em prédios com menor número de apartamentos, normalmente, a carga é relativamente baixa, com equipamentos de proteção mais simples, que não requerem uma manutenção preventiva complexa. “Às vezes basta apenas uma limpeza, reaperto e até mesmo uma inspeção termográfica”, afirma.

Já os edifícios com muitas unidades são, em geral, dotados de instalações com equipamentos que necessitam de uma intervenção com alto grau de precisão. Além dos itens da manutenção mais simples, é preciso fazer testes e ensaios mecânicos e elétricos para avaliar se as proteções estão atuando corretamente.

Em ambos os casos, quando se trata de instalação elétrica antiga, é fundamental que o condomínio adote cuidados redobrados quanto à segurança. “Não basta apenas a modernização ou retrofit interno do apartamento. É necessário proceder, também, à adequação da instalação de entrada de energia do edifício, desde a cabine de entrada, centro de medição, subestações até a entrada de energia do apartamento”, alerta.

O risco de o morador atualizar a elétrica do seu apartamento é que, caso ocorra um problema a jusante da instalação, pode ocorrer um princípio de incêndio nas áreas comuns do edifício. Todos os moradores serão afetados, aumentando consideravelmente a possibilidade de acidentes.

Os passos da inspeção

A inspeção do sistema elétrico das edificações, principalmente de maior porte, exige a definição de qual método de manutenção será o mais adequado à necessidade da instalação. O primeiro passo é realizar uma avaliação técnica das instalações, a fim de identificar eventuais passíveis, compreender o seu funcionamento e estabelecer o plano de manutenção conforme parâmetros de projeto e dos fabricantes dos equipamentos.

“Procedimento muito comum é a inspeção de ronda, conhecido também como rota de inspeção. O objetivo é analisar, de forma visual e sensitiva, os principais sistemas de uma edificação”, esclarece Silva.

São avaliados os principais indicadores de operação da instalação elétrica, como ruídos anormais, possíveis pontos de aquecimento, presença de objetos estranhos e, principalmente, se há algum risco à vida humana no local. “Levando sempre em conta se os sistemas estão em conformidade com as condições que foram estabelecidas em projeto”, recomenda o profissional.

Para realizar a ronda de inspeção em sistemas elétricos, é fundamental que profissional – habilitado e especializado na atividade – tenha em mãos o check-list de vistoria. “Pode ser impresso ou via aplicativo, e sempre de acordo com a gestão da manutenção do edifício. Desse modo, todos os equipamentos serão verificados de forma eficaz e sem ocorrências inesperadas”, orienta, lembrando que um técnico sem as proteções determinadas pela NR-10 (segurança em instalações e serviços em eletricidade) não pode entrar em locais com fator de risco elétrico.

A periodicidade das inspeções pode variar de acordo com o tipo de instalação, plano de manutenção aplicado e necessidades específicas. Em instalações mais antigas, por exemplo, onde é mais comum ocorrerem falhas devido ao tempo de vida útil, utilizando-se do método de inspeção de ronda, é recomendado uma periodicidade menor, podendo variar de duas a três vezes ao dia.

Problemas mais comuns

Instalações com histórico de problemas elétricos ou que contenham equipamentos centrais em operação entram no rol das que requerem uma inspeção mais criteriosa. “As mais antigas, com equipamentos de proteção, cabos e/ou barramentos com mais tempo de utilização, podem estar com sua isolação comprometida, pedindo cuidado redobrado”, indica Silva.

Entre os problemas mais comuns das instalações elétricas estão os curtos-circuitos. Eles podem ter origem na sobrecarga ou nas emendas feitas e mal isoladas, que causam aquecimento dos cabos.

Problemas com equipamentos de proteção (disjuntores, fusíveis, relês etc.) mal dimensionados também ocorrem com certa frequência. Eventualmente quando sucede a necessidade de atuação da proteção, ela pode não estar no nível de fabricação correto, fazendo que primeiramente ocorra um possível dano à instalação, ou até mesmo um princípio de incêndio.

Como evitar e prevenir acidentes

De acordo com Jaime Silve, há meios simples de evitar e prevenir acidentes. Confira alguns:

Evitar sobrecarregar tomadas, com extensões ou equipamentos em um único ponto elétrico, pois pode gerar aquecimento, causando o derretimento da instalação e curto-circuito, com possível foco de incêndio;
Nunca instalar equipamentos eletrônicos em áreas úmidas, como perto de chuveiros, torneiras e pias, pois pode gerar descargas em quem estiver nas proximidades;
Sempre ter cautela com fios desencapados, pois pode gerar um choque elétrico ou curto-circuito;
Toda instalação elétrica deve ser executada por um profissional eletricista devidamente qualificado e habilitado de acordo com as normas vigentes;
Jamais efetuar instalações elétricas de maneira improvisada em locais inadequados que podem gerar princípios de incêndio, como estruturas de madeira, paredes sem infraestrutura adequada, forros sem eletrodutos corretos, entre outros.

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Colaboração técnica

: Jaime Silva – É Engenheiro Eletricista pela Universidade Cidade de São Paulo, com pós-graduação em Gerenciamento de Manutenção e Ativos pelo Centro Universitário da FEI. Possui experiência de mais de 15 anos na área de manutenção predial. Atualmente, ocupa o cargo de Engenheiro de Manutenção Predial na Temon Serviços.

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