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Como a inteligência de dados pode ajudar a incorporação imobiliária?

Ciência de dados pode impulsionar o crescimento dos negócios, reduzir os riscos e confirmar a intuição dos empreendedores. Muitas informações estão dentro das empresas e acabam desperdiçadas

Publicado em: 29/04/2024

Texto: Eric Cozza

Monitor de computador colocado sobre uma mesa com teclado e mouse e exibindo uma paisagem urbana vibrante, contra um fundo azul iluminado.Há informações sendo geradas em todas as áreas das incorporadoras e etapas dos empreendimentos imobiliários. É preciso saber coletar, padronizar, estruturar e enriquecer os dados, em prol dos interesses da companhia. Inteligência artificial permite trabalhar com grandes volumes, velocidade, validação, veracidade e atualização (Imagem: Pixabay)


A incorporação imobiliária no Brasil começa a ampliar o uso da ciência de dados na tomada de decisões sobre os investimentos. Sistemas e plataformas, que empregam tanto informações de mercado quanto dados públicos, oferecem parâmetros e respostas mais precisas, ganhando espaço em uma área na qual, tradicionalmente, reinava a experiência e a intuição dos empreendedores.

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Já é possível embasar uma decisão com base em milhares de informações que podem ser coletadas, tratadas, analisadas e, por fim, utilizadas para definir rumos e estratégias. O uso vai desde a escolha e análise do terreno, passando pelas questões legais e de zoneamento, a definição e precificação dos produtos, até a geração de leads para as vendas.

Muitas vezes, os dados estão, inclusive, dentro da própria incorporadora mas, sem o devido tratamento e análise, acabam sendo desperdiçados por falta de conhecimento e ferramentas apropriadas para esse manejo.

Para nos explicar como a inteligência de dados pode ajudar a incorporação imobiliária, convidamos para o Podcast AEC Responde a Cristina Penna, sócia-fundadora da Dataland. Ouça o áudio e/ou leia entrevista, a seguir:

AECweb – Como a inteligência de dados pode ajudar a incorporação imobiliária? E quais são as áreas das empresas que podem ser mais beneficiadas?

Cristina Penna – A utilização de dados tem como objetivo impulsionar o crescimento dos negócios, reduzir os riscos e confirmar a intuição do empreendedor. Serve não apenas para as empresas de incorporação imobiliária, mas para qualquer tipo de companhia, em diferentes setores. Gera uma infinidade de informações respeito da empresa, dos clientes, concorrentes e do mercado. Entendo que todas as companhias deveriam se estruturar para utilizar esses dados e conseguir gerar insights. Um dado bruto não consegue agregar valor porque está isolado e sem formatação. Quando você coleta e padroniza, aí sim, temos uma informação. Só que um dado único, sem série histórica, também não é tão valioso. Quando você pega um volume grande de informações, faz uma análise e agrega uma série histórica, gera conhecimento a favor do seu negócio. A partir daí, você entra naquele estágio no qual o dado está tão enraizado na companhia que não consegue operar sem ele. Essa análise é necessária para a tomada de decisões, pois antecipa os riscos e as oportunidades, além dos benefícios em cada escolha. E, ao invés de olhar para o retrovisor, você consegue vislumbrar para frente, aquilo que está no horizonte. Pensando no mercado de incorporação imobiliária, há, por exemplo, uma série de motivos para a ocorrência de recall (convocação de clientes motivada por ocorrências com um determinado produto ou serviço). No momento que você começa a estudar esses dados, entender a incidência, em qual tipologia acontece, é possível implementar melhorias ainda na fase de projeto. Se formos analisar as várias dores de uma incorporadora, percebemos que, ao longo de toda a jornada, de todo o ciclo do negócio, é possível utilizar dados em prol da empresa.

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AECweb – Para uma incorporadora que ainda trabalha de forma tradicional, convencional, com base na intuição e no conhecimento de mercado dos empreendedores, quais seriam os primeiros passos para avançar no uso de dados?

Cristina Penna – O principal problema na utilização dos dados é a falta de estruturação. Adoro planilhas Excel. Muitas incorporadoras as utilizam e não há problema nisso. O problema é que o dado no Excel deve estar no mesmo padrão, no mesmo formato e na mesma unidade. O primeiro passo é a coleta e o segundo é a homogeneização – deixar tudo no mesmo formato. O terceiro é a estruturação do dado. Em qual unidade devo colocar, por exemplo, o preço de venda. Valor fechado? Por metro quadrado? De que forma coloco a data? Mês e ano? Eu estou dando exemplos simples, mas temos de tudo. Em todos os casos, a padronização é de extrema importância para o próximo estágio, que é a parte de estruturar. Depois disso, aí sim, você vai começar a criar as análises. O último estágio é o armazenamento, que deve ser feito em todo o ciclo de vida. É preciso saber a fonte, o prazo de atualização, se foi enriquecido com outros dados, para onde ele foi. Tenho que atualizar toda a minha linhagem. Vou mencionar o exemplo do CV CRM, com quem fizemos uma parceria. Há cerca de 8 meses, começamos a organizar a coleta, homogeneização e estruturação dos dados. Feito isso, nós enriquecemos a base com dados urbanos. E, no final dessa história, conseguimos gerar uma plataforma chamada Pricing, a partir da qual será possível ter uma ideia de qual o valor do metro quadrado no Brasil inteiro. Uma plataforma confeccionada com os dados coletados do CRM, mais informações urbanas e recursos de georreferenciamento. Também anonimizamos a informação. Ou seja, não preciso saber de quem veio determinada informação, quem é a incorporadora. Só quero saber o que acontece em uma determinada região. Então, georreferenciamos, anonimizamos, organizamos, estruturamos, juntamos uma série de camadas urbanas e está aí, para ser lançado, o Pricing.

A inteligência artificial nos permite trabalhar com grandes volumes, velocidade, validação, veracidade e atualização. Os dados estão aí. Se você quer usá-los, precisa saber como. Os recursos estão à disposição de todos
Cristina Penna

AECweb – Quais dados podem ser considerados para a embasar a escolha e a análise dos terrenos, incluindo aí questões legais e de zoneamento?

Cristina Penna – Temos uma plataforma chamada Urban, na qual é possível acessar dados urbanos, mercadológicos e legais. A ocupação do entorno incide diretamente no valor dos imóveis. Serviços e comércio, tais como escolas, supermercado, uma padaria bacana, impactam nessa valorização. Também tem toda a parte de perfil socioeconômico: quem mora na vizinhança, qual a renda. Há a questão da mobilidade: entradas e saídas, metrô, trem etc. Pontos específicos também, como tráfego aéreo, áreas com alagamento, risco de deslizamento e comunidade vizinhas. Agregamos também informações de zoneamento, com os dados do Plano Diretor e as operações urbanas em São Paulo. Transformamos em um modelo no qual conseguimos informar o zoneamento, recuo, parâmetros de uso, incentivos. Temos, inclusive, uma calculadora de outorga. O que nós fazemos é disponibilizar um grande volume de dados, organizados e estruturados, para permitir uma tomada de decisão com precisão e agilidade. Evita a necessidade de olhar diversos sites e disponibiliza as informações em uma única plataforma.

AECweb – Quais são os dados que costumam estar dentro das próprias empresas e que, por não serem devidamente tratados e analisados, acabam sendo desperdiçados?

Cristina Penna – Em todo lugar. Há dados na área de novos negócios, vendas, engenharia, obras, pós-entrega etc. Os dados permeiam toda a jornada, o ciclo completo de negócios da incorporadora. Estão lá em todo lugar e o tempo inteiro. É preciso transformar isso aí em uma fortaleza, para poder organizar tudo. Vou dar um exemplo bem simples: uma pesquisa de satisfação do cliente. Se você pega toda essa pesquisa e agrega tipologia, informações da engenharia e do mercado, o material se torna riquíssimo. Você começa a entender com mais profundidade o perfil daquele cliente, por tipologia de imóvel: o que foi bom ou ruim. Você começa a conhecer melhor o seu comprador. E poderá usar isso a seu favor em um próximo lançamento, por exemplo. A inteligência artificial nos permite trabalhar com grandes volumes, velocidade, validação, veracidade e atualização. Os dados estão aí. Se você quer usá-los, precisa saber como. Os recursos estão à disposição de todos.

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Colaboração técnica

Cristina Penna – Há quase 30 anos no mercado imobiliário, a sócia fundadora da DataLand começou a carreira na Gerdau. Em 2003, fundou a Criactive, empresa de pesquisa e consultoria no mercado da construção civil, que foi incorporada em 2015 pela Neoway, especializada em big data, da qual se tornou sócia. Há cerca de três anos, fundou a DataLand.